Si ricorda che la norma di riferimento per l'impugnazione è l'art. 1137 c.c. che legittima i dissenzienti assenti e astenuti dall'impugnare la delibera assunta dall'assemblea entro 30 giorni dal momento del suo contenuto (30 dall'assemblea per dissenzienti e astenuti; 30 da ricezione verbale per assenti).
La decisione che si occupa di questo argomento è la sentenza n. 4279 del Tribunale di Napoli del 3 maggio 2022.
Spese per il rifacimento del vano-scala ed esclusione dalla ripartizione economica dei condomini del piano terra o rialzato. Il caso di specie
Nel caso specifico alcuni condomini hanno agito contro le delibere, deducendone in sintesi l'illegittimità/nullità per violazione delle necessarie maggioranze di legge, per una carente rappresentazione nell'ordine del giorno dei punti da discutersi e per l'indebita esclusione di singoli condomini dalla ripartizione dei carichi di spesa.
Per queste ragioni, gli istanti, che erano condomini dissenzienti, agiscono per la declaratoria di nullità/annullabilità delle stesse determinazioni assembleari.
Il Condominio resiste e contesta, deducendo a sua volta l'inammissibilità ed infondatezza della proposta impugnativa di cui, pertanto, chiedeva il rigetto.
Il Giudice rigetta la chiesta sospensiva cautelare delle delibere per cui è causa.
Analisi delle delibere condominiali contestate
Le allegate determinazioni condominiali, per la parte che qui interessa, sono quelle adottate il 23/11/12 ed il 7/12/12 ed hanno ad oggetto notevoli servizi e impianti (alcuni, alla fine non realizzati), salvo oltre, l'approvazione di scannafosso, di lavori al vano-scala per la deumidificazione dell'androne, con realizzazione di camera d'aria costituita da granchi, l'approvazione dell'impianto fognario con innesto alla fogna comunale nonché l'approvazione di impianto elevatore esterno al corpo di fabbrica.
La sorte dell'androne, vano-scala e scannafosso
Il nominato CTU in virtù anche dei riflessi fotografici sottopostigli onde evitare parziali saggi distruttivi, rileva che sono poi state effettivamente realizzate le opere previste per l'androne/vano-scala (detta camera d'aria con granchi-massettifori) e per lo scannafosso (camera d'aria laterale esterna con relativi elementi accessori), non venendo invece eseguiti, nel resto, i lavori fognari e l'ascensore esterno.
Il Giudice rileva allora che con la prodotta ulteriore delibera assembleare del 5/4/13 venivano effettivamente annullate le precedenti determinazioni assembleari aventi ad oggetto l'approvazione di siffatti impianto fognario (questo poi rimasto ineseguito) e scannaffosso (invece poi eseguito con il nuovo progetto sempre deliberato il 5/4/13: infatti, precisamente, in tale verbale condominiale, al punto 2, i cinque condomini già approvanti "decidono e deliberano di annullare la delibera assembleare del 23/11/12 al punto uno e precisamente riguardo l'approvazione dell'intervento da realizzare sui muri perimetrali dell'edificio a piano terra per l'eliminazione dell'umidità"; al successivo punto 3, essi altresì "deliberano di annullare la delibera al punto uno dell'ordine del giorno dell'assemblea del 7/12/12 relativo ai lavori all'impianto fognario dell'edificio".
Inoltre, con allegata sentenza n. 4439/17 del Tribunale di Napoli è stata respinta la domanda di annullamento della detta delibera condominiale assunta il 5/4/13.
Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini
Allora, in conclusione, risulta ab antiquo annullata la delibera del 7/12/12 per la parte relativa a tale impianto fognario (si ripete, mai realizzato), oltre ad essere stata parimenti caducata la delibera per la parte relativa allo scannafosso esterno-circostante (poi peraltro invece materialmente eseguito: ma tale concreta realizzazione, fondata sul variato e successivo progetto sempre discusso ed approvato il 5/4/13, non rileva nella specie non essendo stata ovviamente impugnata, a sua volta, anche tale posteriore e diversa deliberazione condominiale, avente ad oggetto una ivi indicata variante progettuale).
Con la conseguenza che in parte qua risulti oggettivamente cessata la materia del contendere perché, in corso di causa, le impugnate delibere assembleari - afferenti a porzioni accessorie (fogna/scannaffosso) - sono state eliminate dal mondo giuridico.
Motivi per la cessazione del contendere in ambito condominiale
A ciò deve invero aggiungersi la cessazione della materia del contendere anche rispetto all'elevatore esterno: infatti, se è vero che la deliberazione del 7/7/12 non risulta sul punto caducata da quella testé detta del 5/4/13 (che annulla sola la determina collettiva afferente all'impianto fognario), è però anche vero, a distanza di ormai dieci anni dai fatti, che siffatto ascensore non risulta realizzato, come a suo tempo inoltre afferma il CTU, con la conseguenza che l'interesse sottostante alla stessa impugnata determinazione del 2012 appare essere venuto oggettivamente meno. Ciò, dunque, per ragioni sia pur parzialmente diverse da quelle prima indicate, induce a tale finale declaratoria processuale anche per l'elevatore esterno.
Fatta "pulizia" delle questioni bin qualche modo già risolte, rimane la sola contestata decisione assembleare del 23/11/12 per la parte relativa al rifacimento di vanoscala/androne (poi peraltro anche materialmente eseguito, come ancora precisa il consulente).
Implicazioni legali sul rifacimento del vano scala e androne
Gli istanti rilevano che la scelta del contraente ed il preventivo di spesa debbano essere appunto ab initio dettagliati onde con sentire, successivamente, una piena e serena valutazione da parte dei singoli compartecipi in ambito assembleare.
Tuttavia, dal medesimo ricorso introduttivo emerge altresì che i "…condomini sono stati costretti a discutere su di un unico computo metrico del nominato direttore dei lavori per altri lavori appaltati: questa ultima proposizione attorea, dunque, implica la nota esistenza di un calcolo appunto dettagliato, se anche non preventivamente comunicato.
Esso è comunque evidentemente reperibile presso l'amministratore, il cui calcolo è stato emesso da professionista già chiaramente conosciuto dai medesimi comproprietari.
Del resto, non sembra che gli odierni ricorrenti abbiano mosso apposite ed esplicite contestazioni in tal senso, in sede di contestuale stesura del verbale condominiale del 23/11/12.
Diritti informativi dei condomini nelle delibere
Ricorda che la più recente e consolidata interpretazione di legittimità evidenzia che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.
Ne discende che in considerazione della ratio dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese (Cass. 25693/18; cfr. anche Cass. 21271/20 ed altre) (enfasi aggiunta).
Nel caso in esame il computo metrico era consultabile e nessuno lo ha contestato, salvo una qui asserita insufficienza conoscitiva degli argomenti in discussione.
Conclude il Giudice che risulta dunque sufficientemente indicativa della materia in discussione, non risultando dunque necessaria, nella specie, nemmeno l'allegazione dei preventivi di spesa, in ogni caso qui di fatto emergenti dal medesimo computo estimativo.
Stando così le cose, correttamente il Tribunale ha asserito che d'altro canto, se poi l'amministratore avesse stipulato un contratto diverso da quello di cui al previsto ed approvato computo metrico, sarebbe allora semmai sorta, ex post, eventuale questione di responsabilità individuale del rappresentante medesimo.
Spese per il rifacimento del vano-scala ed esclusione dalla ripartizione economica dei condomini del piano terra o rialzato
Tornando al vano scala, gli attori rilevano che nulla/annullabile la medesima delibera del 23/11/12, questa volta in relazione ai "lavori da eseguirsi al vano scala dell'edificio" perché per essi sono stati esclusi dalla ripartizione economica qualche condomino titolare di immobili al piano terra o piano rialzato, essendo invece da considerarsi coobbligati, ex art. 1117 c.c., al pagamento del contributo per la sistemazione di androne e vano-scale.
Secondo il Tribunale, stante la interpretazione di legittimità, è ormai noto che anche i proprietari al piano terra, (finanche) senza accesso dall'androne interno ma con accesso esterno, sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell'androne e delle scale, sia pure in misura minore, e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che anch'essi possono fare dell'androne e delle scale per accedere come è loro diritto nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi quali condomini hanno di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni (Cass. 9986/17, con richiami a Cass. 2328/77; v. anche Cass. 761/79).
Ciò insomma condivisibilmente comporta che, in qualche sia pur ridotta forma partecipativa, La dedotta e non confutata esclusione dal sostenimento delle relative spese previste nella delibera da parte di alcuni condomini sia dunque per questa parte giuridicamente erronea, sì da rendere illegittima, ed annullabile per tale profilo, la delibera stessa.
In definitiva, ed in sintesi, per le porzioni deliberative afferenti all'impianto fognario, allo scannafosso e all'elevatore esterno deve essere dichiarata - per le rispettive ragioni sopra indicate - la sopravvenuta cessazione della materia del contendere.
E, in ultimo, per i lavori appena detti, relativi cioè al vano-scala/androne, va in parte qua dichiarata la illegittimità della ripetuta determinazione assembleare, in parziale accoglimento, sul punto, della proposta domanda introduttiva.
