Quando si parla di ringhiere dei balconi il riferimento per tutti è quasi sempre ai balconi aggettanti.
La riluttanza del legislatore ha fornire una disciplina compiuta sugli assetti proprietari di quel manufatto e l'incertezza giurisprudenziale che ne è seguita hanno caratterizzato i contenziosi al riguardo con riferimento alla così detta alea del giudizio.
Esiste anche una tipologia differente di balcone, quello incassato e sovente questo manufatto ha come parte orizzontale di chiusura una ringhiera e non un elemento cementizio.
In questi casi dunque sorge spontanea la necessità di comprendere a chi spetti la competenza a decidere su interventi manutentivi di questo elemento e di conseguenza chi debba sopportare il costo dell'intervento.
Balconi incassati, la proprietà
I balconi incassati, dice la Cassazione, devono essere «considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.)».
In questi casi, concludono i giudici «è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.
Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
L'elemento distintivo che consente di parlare di balcone incassato, dunque, va rintracciato nella consistenza strutturale di questa parte dell'edificio e più nello specifico nella conformazione strutturale del piano di calpestio e quindi della sua funzione.
In sostanza ci si deve domandare ed indagare se senza quella parte di edificio il piano potrebbe comunque esistere, come vedremo accade per i balconi aggettanti, o se, invece, la parte orizzontale del balcone s'inserisce tra le parti strutturali dell'edificio.
Ringhiera balconi incassati, la proprietà e la competenza sulla manutenzione
In questo contesto s'inseriscono le problematiche connesse alla proprietà della parte frontale, ossia del parapetto. Anche qui la valutazione degli aspetti proprietari non può fare a meno di una valutazione della fattispecie concreta.
Così, ad esempio, il parapetto che sia un tutt'uno con la facciata dev'essere considerato parte integrante di essa e come tale parte comune (art. 1117 n. 1 c.c.)
Di contro, il parapetto che assolva primariamente alla funzione sua propria e solo incidentalmente (e necessariamente) s'inserisca nella facciata dell'edificio dev'essere considerato parte di proprietà esclusiva, con le conseguenze che si vedranno in relazione agli obblighi ed alle correlative spese per i balconi aggettanti.
Può sembrare una conclusione ardita, forse addirittura errata, ma ciò che conta di un elemento edilizio in ambito condominiale ai fini della valutazione della proprietà, in assenza di specifiche indicazioni del titolo è sempre la funzione che svolge.
I frontali dei balconi sono parti comuni, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini
In sintesi, dunque, possiamo dire che per la parte frontale, al pari di quella orizzontale, è necessario una valutazione concreta al fine di poter stabilire se la stessa debba essere considerata parte integrante della facciata o elemento che, sia pur necessariamente, s'inserisce in quel contesto pur non facendone propriamente parte.
In questa ultima ipotesi la spesa di manutenzione dovrà essere considerata a carico del proprietario dell'unità immobiliare cui serve da parapetto, con unico limite degli oneri relativi agli elementi decorativi che gravano sul condominio.
Ringhiera balconi incassati, la ripartizione delle spese
Ove sia certa la sua natura o comunque valutata condominiale, la ringhiera facente parte della facciata dovrà essere manutenuta su disposizione dell'assemblea, salvo urgenze (art. 1134 c.c.), e la relativa spesa posta in capo ai condòmini sulla scorta dei millesimi di proprietà a meno che col consenso di tutti i condòmini non si addivenga ad un patto in deroga.
È bene rammentare che una delibera che applicasse erroneamente un differente criterio andrebbe considerata annullabile, mentre quella che applicasse un criterio derogatorio andrebbe considerata nulla (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839)
Ringhiera balconi incassati, un caso particolare (il finto incassato)
Pare utile in coda soffermarsi su un caso particolare e nemmeno così raro. Quello che potremmo definire il balcone fintamente incassato.
Si tratta di una struttura in tutto e per tutto sovrapponibile ad un balcone aggettante ma non sporgente rispetto alla facciata.
Insomma un balcone aggettante che per scelta architettonica è tenuto nel perimetro della facciata, non collegato ai muri perimetrali, ma incassato.
In tale particolare fattispecie, la ringhiera dev'essere considerata alla stregua di una ringhiera e/o parapetto di un balcone aggettante e come tale manutenuta a cura e spese del proprietario di quel manufatto.
Fanno eccezione, come specifica la giurisprudenza, gli elementi decorativi, che se incidenti sul decoro vanno considerati in proprietà comune.
Se è la particolare tipologia di ringhiera ad essere considerata decorativa allora tutta quella struttura dovrà essere considerata condominiale ai fini della competenza a deciderne la manutenzione e per il riparto delle spese.
Quando i balconi diventano parte della facciata?
