Perché un documento abbia il valore di atto di quietanza rispetto al pagamento di una o più rate delle spese condominiali, da esso devono risultare le parti interessate, l'importo pagato, la causale, la data e la firma dell'amministratore condominiale.
Quindi anche l'avviso di pagamento inviato da quest'ultimo ai condomini può avere l'effetto di paralizzare la pretesa economica del condominio, a condizione che vi sia la sua sottoscrizione per ricevuta.
Comunque sempre meglio evitare pagamenti i contanti, perché in caso di dubbio la copia dell'assegno o la ricevuta del bonifico possono agevolare il condomino nel fornire la prova del versamento.
Queste le utili indicazioni che si ricavano dalla recente sentenza del Tribunale di Roma n. 9054 del 9 giugno 2022.
Riflettori accesi e quietanza di pagamento: Il caso concreto
Nella specie un condomino aveva provveduto a presentare opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Roma su richiesta del condominio per il mancato pagamento delle spese comuni, pari all'importo di € 2.099,34 (in particolare € 742,00, quale somma residua dovuta a preventivo per le spese di gestione dell'annualità 2014/2015 ed € 1.357,34 per spese legali approvate con delibera assembleare).
Il condomino aveva eccepito l'avvenuto parziale pagamento della somma di € 742,00 per il minore importo di € 692,00, documentato da bonifico, offrendo banco iudicis la somma mancante residua, pari a € 50,00.
Il medesimo aveva altresì eccepito l'avvenuto pagamento della somma di € 1.357,34, sostenendo che il versamento di detta somma sarebbe risultato dalla ricevuta rilasciata dalla ex amministratrice condominiale per l'importo di € 1.650,00 a copertura dei debiti maturati fino al 19/04/2011.
Si era quindi costituito in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, chiedendo il rigetto delle domande formulate ex adverso, in quanto ritenute infondate in fatto e in diritto. Con sentenza n. 1955/2019, il Giudice di Pace di Roma aveva quindi riconosciuto l'avvenuto pagamento della somma di € 692,00, revocando di conseguenza il decreto opposto.
I condomini opponenti erano stati tuttavia condannati a corrispondere al condominio la residua somma di € 1.407,34, nonché le spese del procedimento monitorio, compensando per la metà le spese di lite. La sentenza era stata però prontamente appellata dinanzi al Tribunale di Roma. Il condomino, infatti, lamentava la violazione degli artt. 1199 e 2735 c.c., poiché il giudice di primo grado, a suo modo di vedere, aveva erroneamente ritenuto che la documentazione prodotta a sostegno dell'eccezione di pagamento dell'importo di € 1.357,34 non costituisse quietanza di pagamento.
La decisione del Tribunale di Roma
Come si diceva, il Tribunale di Roma è stato chiamato a decidere se la documentazione prodotta in giudizio dal condomino a sostegno della propria eccezione potesse o meno considerarsi una quietanza di pagamento, come tale opponibile al condominio creditore.
A questo proposito il giudice capitolino ha evidenziato che la quietanza si sostanzia in un atto unilaterale recettizio avente a oggetto il riconoscimento dell'avvenuto pagamento di una determinata somma per un determinato titolo, come tale assimilabile alla confessione stragiudiziale.
Il rilascio di questo documento da parte del creditore non è obbligatorio, a meno che lo stesso venga richiesto dal debitore (art. 1199 c.c.). Per la quietanza non è richiesta una forma rigorosa.
Tuttavia il Tribunale di Roma ha evidenziato che, perché il documento raggiunga il proprio scopo, lo stesso debba contenere i seguenti elementi imprescindibili: le parti interessate, l'importo pagato, la causale, la data e la firma del creditore.
Senza queste indicazioni, quindi, eventuali documenti prodotti dal debitore non possono valere come quietanza nei confronti del creditore, paralizzando la relativa richiesta di pagamento.
In ambito condominiale capita spesso che i condomini ai quali sia richiesto il pagamento di spese arretrate sostengano di avere già provveduto al pagamento, basandosi su documenti che attesterebbero l'incasso delle relative somme da parte dell'amministratore.
Soprattutto nel caso in cui si siano verificati dei passaggi di consegne tra amministratori, quello in carica al momento del sollecito delle spese pregresse può trovarsi in difficoltà qualora gli siano esibite dal condomino debitore delle presunte ricevute di pagamento rilasciate dal suo predecessore.
Come fare allora a stabilire se un documento del genere può effettivamente valere come prova del pagamento e impedire quindi all'amministratore condominiale di recuperare la somma indicata a credito nel bilancio?
È proprio questo il problema di cui si è occupato il Tribunale di Roma, applicando nel caso specifico i requisiti contenutistici prima ricordati per quanto riguarda l'atto di quietanza in generale. Nella specie il condominio e il Giudice di Pace avevano qualificato il documento prodotto dal condomino opponente come semplice avviso di pagamento.
Esso, in altre parole, non era altro che la rata emessa dall'amministratore condominiale sulla base del preventivo approvato dall'assemblea e inviata ai condomini per invitarli al versamento della somma dovuta pro quota.
Certo anche un avviso di pagamento può valere come quietanza di pagamento. Ma a condizione che vi siano tutti gli elementi che "trasformano" tale documento in un atto di quietanza.
Nel caso di specie l'avviso di pagamento menzionava sicuramente le parti dell'obbligazione (il condominio creditore ed emittente dell'avviso, da una parte, e il condomino tenuto al pagamento, dall'altro), l'importo da versare e la causale del pagamento (ossia il numero della rata emessa, sempre sulla base della ripartizione decisa dall'assemblea in sede di approvazione del preventivo).
Quello che mancava nel caso concreto per fare dell'avviso di pagamento una quietanza erano quindi gli altri due elementi sopra ricordati, ovvero la data del pagamento e, soprattutto, la firma dell'amministratore (quale legale rappresentante del condominio creditore).
Si deve infatti ritenere che un avviso di pagamento che rechi la data della riscossione e la firma all'incasso dell'amministratore valga come quietanza e possa quindi consentire al condomino di dimostrare l'avvenuto versamento delle somme pretese dal condominio, soprattutto nei casi in cui il pagamento sia avvenuto in contanti (condotta comunque da evitare il più possibile, proprio per le evidenti incertezze probatorie alle quali espone il condomino).
Per rafforzare l'efficacia di un atto di quietanza, quando tale valore sia contestato dalla controparte, e vincere così ogni ulteriore dubbio, sarebbe anche utile conservare e produrre in giudizio la copia degli assegni e/o dei bonifici bancari attestanti l'effettivo pagamento dell'importo.
Nel caso concreto sul documento non vi era evidenza degli estremi dell'assegno bancario e/o del bonifico e/o della diversa modalità di pagamento in concreto eseguita. Né in giudizio era stata offerta alcuna altra prova scritta in ordine al presunto pagamento. Di qui la decisione del Tribunale di Roma di confermare integralmente la sentenza impugnata.
