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Ridimensionare l'impianto ascensore per migliorare il servizio non è innovazione vietata

Una delibera particolare esaminata dal Tribunale Roma
Avv. Caterina Natalotto Avv. Caterina Natalotto 

La recente sentenza allegata, emessa dal Tribunale di Roma il 9.02.2022, ha dovuto esaminare la richiesta di illegittimità avanzata da una condomina per quelle delibere assembleari che avevano deciso la sostituzione di due impianti di ascensori preesistenti e la soppressione di un terzo impianto.

L'eliminazione del terzo impianto, secondo l'attrice - impugnante, rappresentava un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, ult. comma c.c., rendendo una parte comune - il terzo ascensore - inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Le innovazioni vietate ai sensi dell'art.1120, ultimo comma. c.c.

Ed in vero, il comma quarto dell'articolo 1120 c.c. vieta le innovazioni: che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; che ne alterano il decoro architettonico; che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Semplificando possiamo dire che il maggior vantaggio della parte comune dell'edificio non può essere conseguito a danno dell'edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune.

La parte non deve far perdere la considerazione dell'intero, né può essere alterato il contenuto essenziale della comunione stessa.

Quando l'innovazione della cosa comune si identifica nella mancata fruizione per il singolo condomino

L'innovazione, dunque, può riguardare qualcosa di nuovo che prima non c'era, migliorativo di una precedente situazione, ovvero una cosa o un servizio comune già esistente, cosicché si parlerà di mutazione e/o trasformazione del bene o del servizio rispetto alla sua originaria destinazione.

Eppure, non tutti gli interventi sulle parti comuni possono considerarsi innovativi e sicuramente non è possibile classificare anticipatamente gli interventi al fine di considerarli o meno delle innovazioni.

Queste devono essere "dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Sicché un qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non è ex se considerabile innovativo se non ha queste finalità, le quali vanno valutate caso per caso in relazione alla situazione di fatto esistente.

Secondo la magistratura romana, nel caso di specie la lamentata inservibilità per l'uso di parte dell'impianto non è di ostacolo al godimento del singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune.

Né l'innovazione, prevista nella soppressione di un ascensore, determinava un pericolo per i singoli condomini di rimanere privi di un servizio condominiale, come quello dell'ascensore poiché gli interventi deliberati tendevano al miglioramento del servizio stesso attraverso l'ammodernamento degli ascensori esistenti prevedendone un miglioramento.

Innovazioni senza quorum? Delibera invalida

Quorum in tema di innovazioni

La maggioranza dei condomini può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Per degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l'eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, per l'installazione di impianti centralizzati, anche satellitari o via cavo, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di informazioni, anche da satellite o via cavo, (opere che si possono definire "virtuose") sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio per deliberare le innovazioni di cui ai nn. 1, 2 e 3 del comma 2 dell'art. 1120 c.c.

È onere dell'amministratore convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, la quale può essere legittimamente avanzata anche da uno solo dei condomini interessati, a patto che l'istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettanto specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione.

La valutazione di tale documentazione è rimessa alla discrezionalità dell'amministratore, il quale, ritenendola carente, può invitare il presentante all'integrazione.

Che cosa accade se, nonostante il divieto di legge, si decida di approvare un'innovazione espressamente vietata oppure si approvi un'innovazione consentita dalla legge ma con maggioranze inferiori a quelle sopra indicate?

Nel primo caso la delibera dovrà essere considerata nulla in quanto si tratta di materia che esula dalle competenze assembleari. In quest'ultimo caso, trattandosi di materia di competenza dell'assemblea ma deliberata con quorum inferiore a quello di legge la delibera deve essere considerata annullabile.

Rimuovere una fioriera non è innovazione

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 febbraio 2022 n.2107

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