Secondo quanto previsto dall'art. 69 disp. att. c.c., le tabelle millesimali possono essere modificate o rettificate all'unanimità (primo comma) ed in due casi possono essere modificate a maggioranza:
- "quando risulta che sono conseguenza di errore";
- "quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino".
Si tratta della c.d. revisione delle tabelle millesimali ossia quel procedimento di modifica o rettifica che può essere assembleare, quando avviene in assemblea, o giudiziale quando, in caso di disaccordo, la decisione sulla revisione viene rimessa all'autorità giudiziaria.
Sulla base dei presupposti previsti dalla legge, un solo condòmino o più condòmini possono agire in giudizio per richiedere la revisione delle tabelle millesimali.
In un caso recentemente deciso dal Tribunale di Roma, Sez. V civile, con sentenza n. 3295 del 2023, la revisione delle tabelle millesimali, chiesta da un Condominio nei confronti degli altri Condominii costituenti il Consorzio, si è rilevata impraticabile sotto il profilo tecnico con conseguente impossibilità di stabilire se le stesse tabelle, allegate allo statuto del consorzio, fossero corrette o meno.
La revisione tabelle condominiali. Fatto e decisione
Un Condominio in Roma, costituente insieme ad altri un Consorzio istituito negli anni '60, citava in giudizio gli altri condominii chiedendo la revisione della tabella millesimale adottata negli anni '80 con delibera assembleare nonché disporsi il ripristino della tabella millesimale allegata allo Statuto consortile.
A fondamento della pretesa, il Condominio evidenziava che la revisione della tabella millesimale adottata con delibera negli anni '80 si rendeva necessaria per una serie di circostanze:
- In considerazione della maggiore attribuzione di millesimi all'edificio del Condominio attore da parte della tabella approvata con delibera negli anni '80 rispetto ai millesimi attribuiti con la tabella allegata allo statuto consortile;
- In considerazione delle significative modifiche sulla consistenza reale del fabbricato: l'originario edificio cui si riferiva la tabella millesimale, che era adibito ad uffici e studi privati, era stato demolito e successivamente realizzato un edificio composto da unità immobiliari a destinazione residenziale.
Il Condominio concludeva richiedendo disporsi la revisione della tabella millesimale adottando quali parametri di riferimento: la cubatura dei singoli condominii consorziati; la destinazione delle unità ricomprese in ciascun fabbricato; la disponibilità di parcheggi privati e più in generale di ogni fattore o elemento oggettivo incidente sulla ripartizione dei costi di gestione, manutenzione e amministrazione delle parti comuni.
Veniva disposta una CTU al fine di determinare la correttezza delle tabelle millesimali allegate allo Statuto del Consorzio come modificate con successiva delibera e di eventualmente procedere alla revisione e alla predisposizione di nuove tabelle.
Il Ctu evidenziava l'impossibilità di stabilire se le dette tabelle fossero, o meno, corrette mancando qualsiasi riferimento per ricondurre i diritti volumetrici dei lotti originari all'attualità della situazione, come pure risultava impossibile eseguire, sotto il profilo tecnico, i calcoli partendo dai volumi attuali dei singoli fabbricati, tra l'altro risultanti in un numero inferiore rispetto a quello indicato nello statuto.
Ritenendo condivisibili le conclusioni raggiunti dal Ctu, il Giudice le confermava e conseguentemente rigettava le domande attrici.
Considerazioni conclusive
Secondo costante indirizzo giurisprudenziale (Cass. n. 21950 del 2013; Cass. n. 11290 del 2018), l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'articolo 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono, dunque, quelli obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d'ordine estetico e simili).
La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, al riguardo, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio; mentre il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare - di norma a mezzo di CTU - i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.
L' errore o gli errori lamentati devono, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato (cfr.: Cass. civ., S.U., sent. 24 gennaio 1997, n. 6222; Cass. Civ., sentenza 10 febbraio 2010, n. 3001).
Nel caso in esame, non era stato fornito alcun elemento a sostegno dell'erroneità della tabella millesimale in contestazione mancando in atti qualsiasi riferimento ai diritti volumetrici dei singoli fabbricati originari nonché risultando impossibile calcolare la tabella partendo dai volumi attuali.
