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Il rendiconto deve riportare il credito del condomino?

Impugnabile la delibera di approvazione del rendiconto che non riporta il credito del condomino.
Dott.ssa Luana Tagliolini 
16 Feb, 2023

Il rendiconto approvato dall'assemblea deve riportare le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione e, soprattutto, i debiti e i crediti affinché sia chiaro il risultato economico della gestione annuale (articolo 1130 bis c.c.).

Tale chiarezza non sussiste se non viene riportato in contabilità il credito del condomino riconosciuto da sentenza definitiva perché si verifica un'obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio che attribuisce al condomino l'interesse ad agire per ottenere la dichiarazione di invalidità della deliberazione di approvazione del bilancio incompleto.

In tal caso il controllo dell'autorità giudiziaria non si estende alla valutazione del merito - ovvero della opportunità o convenienza delle scelte adottate dall'assemblea - ma alla legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all'art. 1130 bis c.c. (Corte di Cassazione, ordinanza n. 1370/2023).

Impossibilità di approvare il rendiconto senza il credito del condomino

Due comproprietari di un immobile ubicato all'interno di un condominio avevano impugnato la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato il rendiconto nel quale non era stato inserito un loro credito - riconosciuto in forza di sentenza definitiva resa dal Tribunale - che doveva essere portato in compensazione con un loro debito.

Gli attori, poi appellanti, avevano richiesto che venisse accertata l'invalidità della delibera stante il rifiuto dell'assemblea a compensare il credito del condominio nei loro confronti con il credito riconosciutogli dal giudice.

La compensazione, infatti, avrebbe permesso loro di non risultare debitori della somma indicata nel prospetto consegnato con l'invito di convocazione.

Sia il Tribunale che la Corte d'appello rigettavano la domanda di annullamento della delibera in quanto la compensazione era una "decisione discrezionale dell'assemblea che il giudice non poteva sindacare".

Inoltrato ricorso in Cassazione, per i ricorrenti l'inserimento in bilancio di un credito certo, liquido ed esigibile dei condomini non era una "scelta gestoria rimessa all'assemblea" ma atteneva al profilo di legittimità del deliberato.

Per il Condominio resistente, invece, oggetto della impugnazione non era il bilancio condominiale, ma il punto descritto all'o.d.g. come "approvazione rendiconto finale lavori straordinari appalto con la ditta"; sicché "nella contabilità finale dei lavori non poteva essere riportata voce diversa dalle suddette voci, risultando, la eventuale compensazione, evento successivo da affrontare in sede di riparto e riscossione verso i condomini".

In sintesi, per il condominio il debito degli appellanti per quote di lavori straordinari non poteva essere compensato, quanto meno in bilancio, con il loro credito essendo di diversa natura.

Impugnazione della delibera per omessa compensazione del credito

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava la possibilità di impugnare la delibera di approvazione del bilancio per vizio di omessa compensazione tra un credito accertato giudizialmente a favore di un condomino e il debito, di cui lo stesso era onerato, risultante dal rendiconto finale dei lavori straordinari.

Bisognava, cioè, accertare se l'omessa compensazione tra debito e credito nel rendiconto consuntivo fosse una ragione di merito (insindacabile giudizialmente) oppure di mera legittimità che acconsentisse all'impugnazione della delibera di approvazione ex art. 1137 c.c. alla luce di un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale "la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137, comma 2, c.c. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera" (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n. 3747; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254).

Per i supremi giudici, la risposta è affermativa.

Affinché la delibera di approvazione del rendiconto condominiale sia valida, occorre che quest'ultimo sia idoneo a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione e soprattutto i debiti e i crediti e che sia chiaro il risultato economico della gestione annuale secondo quanto stabilito dall'articolo 1130 bis c.c. senza distinguere una gestione ordinaria da una gestione straordinaria.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante.

Le quote stabilite (e i costi sostenuti) per l'eventuale manutenzione straordinaria vanno, pertanto, annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, "non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall'art. 1130 bis c.c. e con riguardo al quale i condomini vengano chiamati a votare, come avvenuto nella specie, se siano, o meno, d'accordo ad eventuali storni e compensazioni".

Obbligo di riportare i crediti nel rendiconto condominiale

La Corte, nell'accogliere il ricorso enunciava il seguente principio di diritto: "Qualora il rendiconto approvato dall'assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un'obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l'interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione, in quanto il sindacato dell'autorità giudiziaria non si estende in tal modo alla valutazione del merito - ovvero della opportunità o convenienza - della soluzione gestoria adottata, ma consiste nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all'art. 1130 bis c.c.".

Sentenza
Scarica Cass. 18 gennaio 2023 n. 1370
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