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Se il regolamento prevede l'invio del rendiconto ma non avviene, che succede?
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Se il regolamento prevede l'invio del rendiconto ma non avviene, che succede?

Se il regolamento di condominio contempla una clausola che prevede l'invio del bilancio prima dell'assemblea atta a approvarlo, cosa succede se l'amministratore non vi adempie?

Avv. Anna Nicola  

Invio rendiconto ai condomini e impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c.

Com'è noto, la decisione assunta dall'assemblea dell'edificio è obbligatoria per tutti i condomini sin dal momento della sua approvazione (art. 1137 c.c.).

Se la deliberazione è contraria alla legge o al regolamento o ingiusta, il singolo può presentare in tribunale domanda giudiziale di annullamento, previo l'esperimento della mediazione, procedimento obbligatorio a pena di improcedibilità dell'azione giudiziaria (D. Lgs. 28.2010 e ss.mm., su questo argomento vedasi infra).

L'annullamento della deliberazione dell'assemblea ha valore dal momento della decisione del tribunale: la delibera impugnata perde efficacia da quando è pubblicata la pronunzia dell'autorità giudiziaria che la invalida. Si suole parlare di efficacia ex tunc della sentenza.

Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza

L'impugnazione (da esercitarsi in via preliminare in mediazione) deve essere esercitata nel termine di decadenza di trenta giorni, termine che decorre a seconda che il condomino sia stato presente -a cui è parificato il condomino astenuto- o assente alla riunione.

Invio rendiconto ai condomini e Corte di Cassazione n. 27302 del 30 novembre 2020

Di recente è intervenuta la decisione della Corte di Cassazione n. 27302 del 30 novembre 2020 sul tema.

Nel caso di specie si tratta di impugnazione di delibera perché contraria ad una clausola del regolamento che impone la trasmissione del bilancio, preventivo e consuntivo, in vista dell'assemblea chiamata ad approvarlo. Ebbene, l'amministratore non ha adempiuto a questo incombente ed un condomino ha impugnato la conseguente decisione assembleare.

Trattasi di fattispecie in cui la violazione non ha interessato la legge ma il regolamento, come detta l'art. 1137 c.c. In ragione della violazione di una specifica previsione del regolamento dell'edificio, il condomino ha agito impugnando la conseguente deliberazione.

Dopo le vicissitudini davanti ai giudici di merito, tribunale e corte di appello, le parti sono giunte in Cassazione.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

Il principio di diritto e le Sezioni Unite n. 4806/2005

La Suprema Corte, dopo aver richiamato le Sezioni Unite 4806/2005 in tema di distinzione tra delibere nulle ed annullabili e relativa linea di confine, ha concluso per l'annullabilità per la fattispecie sottoposta al suo esame.

In principio di diritto è il seguente: "In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla violazione di prescrizioni regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea (Cass. Sez.

U, 07/03/2005, n. 4806), quali, nelle specie, quelle che impongano all'amministratore di trasmettere ad ogni condomino, in un dato termine prima della riunione convocata per la relativa approvazione, copia dei preventivi e dei rendiconti".

Come specificato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite n. 4806/2005, l'azione di nullità è retta dai principi generali codicistici, non essendo disciplinata dall'art. 1137 c.c. Le deliberazioni sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?

Nel caso di specie, vista la violazione del regolamento, si è concluso per l'annullabilità della deliberazione.

Invio rendiconto ai condomini: lesione del procedimento di convocazione e del diritto di informazione

Da quanto indicato dal Supremo Collegio con la decisione n. 27302/2020 in commento, la violazione attiene al procedimento di convocazione perché avvenuto senza la trasmissione del bilancio, come invece previsto dallo statuto regolamentare dell'edificio.

Essa ha leso anche il diritto di informazione spettante in capo ai condomini, da intendersi singolarmente, perché l'invio di questa documentazione asserisce al diritto di conoscere le poste ed i criteri che hanno portato a quel bilancio, diritto sussistente in capo a ogni condomino grazie alla clausola in questione.

Invio rendiconto ai condomini, irrilevanza della natura della clausola

Si ritiene che non assuma rilevanza l'indagine sulla natura della clausola, se contrattuale o assembleare.

Poiché essa ha solo finalità organizzative, creando uno specifico adempimento in capo all'amministratore, può essere assunta anche a maggioranza, non dovendo ricorrere necessariamente l'unanimità.

Inoltre attribuisce un diritto -e non un onere- a ciascun condomino, quello di essere preventivamente informato sul contenuto del bilancio, stante l'obbligo del suo invio prima della relativa assemblea.

Com'è noto, solo le clausole che pongono limiti alle proprietà individuali o che sanciscono criteri di ripartizione delle spese condominiali in modo diverso da quanto previsto dalle disposizioni codicistiche, richiedono il consenso di tutti i condomini.

Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?

Il procedimento concernente l'assemblea è disciplinato integralmente dalla legge. Ciò è a partire dall'invio e dalla forma dell'avviso di convocazione ex art. 66 disp. Att. C.c., dalle maggioranze costitutive e deliberative ex art. 1136 c.c. che possono anche variare a seconda dei temi da trattare, fino a giungere alla trasmissione del verbale della tenutasi riunione condominiale ex art. 1136 ultimo comma c.c.

Affianco a queste previsioni normative, ben può il regolamento dettare altri ed ulteriori adempimenti. L'unico limite è dato dalle disposizioni che l'art. 1138 c.c. definisce inderogabili.

Ed infatti l'art. 1138 c.c. prescrive che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma (rinunzia alle cose comuni), 1119 (indivisibilità del condominio), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso alla lite), 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea).

Potere autonomo dell'amministratore del gravame ex art. 1137 c.c.

La decisione in commento evidenzia altresì che, essendo l'amministratore l'unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 c.c., allo stesso spetta la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea (Cass. 23/01/2014, n. 1451; Cass., 20/03/2017, n. 7095; Cass., 10/03/2020, n. 6735).

Questo potere deriva dall'attribuzione conferitagli dall'art. 1130, n. 1, c.c., e dalla corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell'art. 1131 c.c.

Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?

Scarica Cass. 30 novembre 2020 n. 27302

Cerca: rendiconto invio clausola regolamento

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