I lavori di manutenzione dello stabile condominiale comportano normalmente l'installazione di ponteggi in aderenza alle facciate con conseguenti disagi per i condòmini. I ponteggi, infatti, possono comportare la riduzione dell'utilizzabilità degli appartamenti allorquando impediscono l'apertura di finestre e balconi nonché la produzione di danni agli infissi, ai terrazzi ed in generale agli spazi di proprietà esclusiva dei condòmini.
Ci si chiede, allora, se in caso di prolungata permanenza dei ponteggi, i condòmini possano essere risarciti per i danni arrecati agli immobili di loro proprietà, nonché per il pregiudizio alla concreta possibilità, andata perduta, di godere del bene in modo diretto (il proprietario stesso) o indiretto (concedendolo in locazione a terzi).
In particolare, ci si chiede se e quando il condominio possa essere considerato responsabile in relazione alla gestione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio comportanti un aumento delle tempistiche di esecuzione.
La questione è stata affrontata di recente dal Tribunale di Larino con sentenza n. 534/2023.
Ponteggi in condominio: i danni agli immobili di proprietà esclusiva dei condomini. Fatto e decisione
Un condominio, al fine di porre rimedio alle infiltrazioni di acque meteoriche che avevano interessato lo stabile in particolare nella facciata verticale nord, aveva deliberato di dare corso a lavori di straordinaria manutenzione, in occasione dei quali si era resa necessaria l'installazione di ponteggi sui terrazzi di proprietà esclusiva degli appartamenti di alcuni condòmini.
Le proprietarie delle unità immobiliari poste al secondo e terzo piano citavano in giudizio il condominio per sentire accertare e dichiarare la responsabilità del convenuto per i danni subiti agli appartamenti di rispettiva proprietà in conseguenza del protrarsi, oltre i termini prestabiliti, dei lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile.
In particolare, le attrici sostenevano che l'impresa appaltatrice non aveva mai ultimato i lavori, e che i ponteggi erano stati rimossi solo nel dicembre dell'anno successivo all'inizio dei lavori, a seguito di risoluzione del contratto di appalto siglato tra il condominio e l'impresa esecutrice, restata inadempiente agli obblighi contrattuali.
Rappresentavano, altresì, che non solo l'installazione della pesante impalcatura e delle attrezzature aveva danneggiato il terrazzo, la recinzione a confine con la contigua proprietà e gli infissi della camera da letto e del soggiorno, ma erano stati altresì lasciati in loco cumuli di materiale di risulta che avevano reso impraticabile l'intero lastrico.
Le attrici sostenevano di aver subito ingenti danni (di valore non inferiore ad € 25.000,00) diretti, in relazione alle lungaggini dei lavori esterni ed interni, ed indiretti, essendo state costrette a trasferirsi altrove con le rispettive famiglie.
Costituitosi in giudizio, il condominio deduceva che nel corso dei lavori, era stata accertata la necessità di interventi molto più consistenti rispetto a quelli originariamente preventivati, che avevano indotto l'impresa appaltatrice a sospendere i lavori, atteso l'aumento dei costi, e, in seguito, a recedere dal contratto, atteso il mancato raggiungimento di un accordo sino a quando si era giunti, dopo lunghe trattative, ad una transazione a definizione degli intercorsi rapporti, ratificata dall'assemblea condominiale.
Sosteneva che, a seguito della risoluzione del contratto di appalto, aveva provveduto ad affidare la prosecuzione dei lavori ad altra impresa.
Il condominio, pertanto, attesa l'infondatezza della avversa pretesa in quanto del tutto generica e carente di prova in ordine ai danni da mancato utilizzo degli immobili, chiedeva il rigetto delle domande attoree.
Istruita la causa mediante prove documentali, escussione di testimoni ed interrogatorio formale, il Tribunale di Larino ha respinto la domanda.
Per il Tribunale le parti attrici non avevano compiutamente allegato e fornito la prova, testimoniale e documentale, del comportamento illecito della parte convenuta né dei danni effettivamente arrecati agli appartamenti di rispettiva proprietà.
Le attrici, infatti, avrebbero dovuto dimostrare l'effettiva sussistenza della condotta asseritamente fonte di responsabilità a carico del condominio, il nesso di causalità tra la medesima e i danni subiti, nonché la loro reale entità; al contrario, le condomine si erano limitate a produrre in giudizio documentazione fotografica inidonea a verificare, fedelmente e in relazione a termini spazio-temporali precisi, lo stato dei luoghi, nonché ad allegare, in assenza di qualsivoglia elemento probatorio, i danni relativi all'inutilizzabilità degli appartamenti e alle spese sofferte per l'eliminazione degli asseriti danni subiti.
Considerazioni conclusive
La pretesa risarcitoria dei condòmini per i danni occorsi agli appartamenti di loro proprietà derivanti dalla permanenza oltre i tempi prestabiliti, di ponteggi in aderenza alla facciata condominiale si poggia sull'illegittimità della condotta del condominio, nella gestione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale; condotta che, tuttavia, per essere considerata fonte di responsabilità e causa dei danni ai condòmini, deve trovare un corrispondente riscontro probatorio.
In particolare, il condòmino che agisce in giudizio per vedere accertata la responsabilità del condominio in ordine ai danni subiti in conseguenza del protrarsi, oltre i termini prestabiliti, dei lavori di manutenzione straordinaria dello stabile condominiale, deve provare l'effettiva sussistenza della condotta asseritamente fonte di responsabilità a carico del condominio, il nesso di causalità tra la medesima e i danni subiti, nonché la loro reale entità.
In merito, il Tribunale, ha precisato come il diritto al risarcimento del danno nasce con l'occupazione senza titolo (o con il permanere dell'occupazione dopo la scadenza del titolo); sotto il profilo del danno evento, tuttavia, le conseguenze pregiudizievoli (c.d. danno conseguenza) sorgono mediante la prova di un effettivo pregiudizio alla "concreta possibilità del proprietario di godere del bene" in modo diretto, lui stesso, o indiretto, dandolo in locazione (cfr. Cass. civ., S.U., n. 33645 del 2022).
Nel caso di specie, l'aumento delle tempistiche di esecuzione dei lavori, con permanenza dei ponteggi oltre i tempi prestabiliti, è risultato essere giustificato dalla necessità di proseguire i lavori per consentire l'effettivo ripristino delle gravi condizioni strutturali dell'immobile.
Nessuna responsabilità, dunque, in capo al condominio posto che i lavori di manutenzione straordinaria si erano resi necessari a causa delle gravi condizioni di dissesto ed abbandono dello stabile; medesime condizioni nelle quali versavano gli appartamenti anche all'interno, onde risultavano inutilizzabili e praticamente inalienabili a terzi (tant'è che gli appartamenti delle attrici erano difficilmente abitabili o addirittura inabitabili già al momento dell'inizio dei lavori).
