I lavori di ristrutturazione delle parti comuni condominiali (ma anche l'installazione di un cappotto termico) comportano normalmente l'accesso nelle proprietà esclusive dei condomini e l'installazione di ponteggi che sono, da sempre, vissuti con disagio dalla collettività condominiale.
Non si può negare, però, che i problemi sono solo "amministrativi" se l'utilizzo dei ponteggi necessari per la manutenzione alle parti comuni richiede solo l'occupazione temporanea del suolo pubblico: in tal caso è necessario rispettare l'iter previsto dal Comune che normalmente comporta, oltre al pagamento di una tassa, la presentazione di un'apposita domanda all'ufficio competente, corredata di tutta la documentazione richiesta.
I maggiori ostacoli sorgono quando i ponteggi devono essere installati all'interno di un giardino privato situato a piano terra allo scopo di espletare un'attività edile condominiale.
Il condominio, però, può contare sull'art. 843 c.c., che regola l'accesso al fondo; in particolare tale norma stabilisce che il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Si può, quindi, affermare che l'autorizzazione al passaggio sul fondo del singolo condomino si rende obbligatoria per il proprietario dello stesso quando ne è provata la necessità per l'opera da realizzare.
Naturalmente l'accesso al fondo del vicino, consentito dall'art. 843 c. c., permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato anche dal deposito di cose, operazione necessariamente strumentale alla costruzione. L'arti 843 c.c., secondo comma aggiunge che "se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità".
E se l'installazione dei ponteggi non procura danni ai beni di proprietà del condomino ma, per un lungo periodo, riduce il passaggio e la fruibilità di spazi scoperti di sua proprietà?
Il condominio deve indennizzare il condomino?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Nocera Inferiore nella sentenza n. 1266 dell'11 giugno 2023.
Ponteggi e riduzione del passaggio e della fruibilità di spazi scoperti di proprietà esclusiva: il condominio deve versare un'indennità al condomino? Fatto e decisione
Un condomino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal condomino per il dedotto mancato pagamento di rate di spese condominiali. L'opponente chiedeva che fosse revocato il decreto ingiuntivo opposto; in via riconvenzionale reclamava l'indennizzo ex art. 843 c.c. per l'occupazione illegittima e non autorizzata da parte del condominio, per il tramite dell'impresa appaltatrice, degli spazi di sua proprietà esclusiva. Nel corso del giudizio è stata espletata consulenza tecnica di ufficio.
Il CTU escludeva danni a cose del condomino ma rilevava che i ponteggi (anche se non occupavano l'intera superfice di proprietà attorea) avevano comportato per molto tempo una riduzione del passaggio e della fruibilità di spazi scoperti al servizio dell'abitazione dell'opponente.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha condannato il condominio al pagamento di un'indennità a favore del condomino. Come ha notato lo stesso giudice, dal complesso degli accertamenti compiuti dal c.t.u.
è emerso che l'opponente ha senz'altro subito un danno derivante dal fatto che la fruibilità della superficie di sua proprietà è risultata limitata per uno spazio di entità non particolarmente ridotta e per un tempo molto lungo.
Il condomino deve provare il "danno da ponteggio"
Secondo il Tribunale tale danno, ai sensi dell'art. 843 c.c., secondo comma, va, pertanto, indennizzato.
Considerazioni conclusive
L'obbligo gravante sul proprietario del suolo su cui va esercitato il transito non determina la costituzione di servitù, ma si ricollega ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, per un'utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso e al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare (Cass., sez. II, 02/03/2018 n. 5012; Cass. civ., Sez. II, 30/08/2004, n. 17383).
È richiesta, a tal fine, una valutazione complessiva della singola situazione concreta, da cui deve evidenziarsi la necessità del passaggio per l'esecuzione delle opere e l'insussistenza di soluzioni alternative meno gravose.
Qualora il passaggio sia necessario un orientamento giurisprudenziale (in cui si inserisce anche la decisione in commento) è favorevole a riconoscere al vicino (condomino o terzo) un'indennità, da intendersi come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell'occupazione, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908; Trib. Roma 16 novembre 2018 n. 22024).
Più recentemente è stato precisato che l'art. 843 c.c., delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (Cass., sez. II, 29/9/2020, n. 20540: nel caso concreto, il giudice di merito ha evidenziato che l'accesso aveva determinato l'occupazione per un periodo limitato di una parte ridotta del cortile, senza alcun pregiudizio per le facoltà di uso dell'area occupata).
