Vai al contenuto
Marco 124

Servitù di passaggio su lastrico di proprietà esclusiva

L'amministratore di condominio ha il diritto di avere copia delle chiavi di accesso al lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino ?*

 

Nel caso di specie, dal lastrico si accede solo ai camini (che servono solo alcune unità immobiliari) e all'antenna centralizzata (installata a seguito di autorizzazione del proprietario del lastrico)

 

Finora ad ogni specifica richiesta è stato fornito accesso per le attività di manutenzione necessarie, mentre ora in sede di adozione del regolamento (che allo stato non esiste) viene richiesto di prevedere la consegna di una copia delle chiavi all'amministratore.

 

C'è un fondamento dietro questa richiesta? Mi sembra una compressione molto forte del diritto di proprietà (ovvero la possibilità indiscriminata di entrare senza preavviso su un fondo altrui).

Non basta prevedere esplicitamente e genericamente la possibilità di accesso dietro specifica richiesta motivata da ragioni di manutenzione di beni/servizi comuni? Esistono formule tipo per rappresentare questa situazione?

Ritengo che se esiste una servitù di passaggio, il fondo servente debba facilitare l'accesso agli aventi diritto. Nel caso specifico, a prescindere dalla disponibilità del proprietario del lastrico, teoricamente tutti i condòmini dovrebbero averne libero accesso e quindi la chiave.

Allo stesso modo, l'amministratore. Penso sia più conveniente la seconda soluzione rispetto alla prima.

Non esiste nessuna servitù di passaggio formalizzata.

Il punto è capire se basta consentire il passaggio dietro richiesta oppure addirittura cedere le chiavi. Il che mi sembra eccessivo e non proporzionato al caso concreto, tenuto conto che i casi di interventi di manutenzione su camini ed antenna sono molto rari e che la manutenzione ordinaria del lastrico di per sé spetta al proprietario.

Piú in generale, anche se non ci fossero camini e antenna, l'esistenza di un lastrico solare di proprietà esclusiva crea per natura una servitù di passaggio a favore del condominio e questa come si deve esplicitare (diritto ad accedere dietro richiesta o necessariamente cessione delle chiavi)?

Mi riferivo alla servitù visto che hai titolato la discussione in tal modo.

Considerando che non c'è, ad oggi, da quanto scrivi è stato rispettato il disposto dell'art. 843 c.c.

Purtuttavia, il condominio, considerando che si deve passare necessariamente dal lastrico per poter raggiungere i camini e l'antenna centralizzata, potrebbe chiedere la costituzione di una servitù di passaggio (servitù coattiva).

Al momento, questa evenienza non è stata paventata e pertanto la richiesta della chiave appare non supportata.

Ritengo che non sussista una servitù di passaggio sul lastrico solare in proprietà esclusiva, bensì una servitù in favore del condominio di collocare antenne televisive.

Pertanto, né l’amministratore, né i condomini debbano poter accedere al lastrico senza il consenso del legittimo proprietario.

Il proprietario del lastrico renderà agevole l’accesso alla sua proprietà concordando con l’amministratore o i condomini i tempi ed i modi tali che non gli arrechino disagi e procurino danni alla sua proprietà.

Grazie dei chiarimenti molto utili. Volevo quindi capire, se si intendesse formalizzare comunque la servitù di passaggio nel regolamento, si può prevedere l'accesso dietro richiesta (tenendo conto della proporzionalità del caso concreto e del principio del minor peso per il fondo servente) oppure la servitù di passaggio formalizzata richiede in ogni caso accesso libero/cessione delle chiavi?

Se c'è una servitù di passaggio, il fondo dominante (condòmini/amministratore) deve avere la possibilità di accesso in qualsiasi momento. Ciò è favorito dal possesso della chiave.

×