L'assemblea può deliberare su tutte le spese di comune interesse e quindi anche concludere i relativi contratti con i terzi; allo stesso modo si deve riconoscere alla collettività condominiale il potere di iniziare e transigere eventuali controversie che da tali contratti dovessero sorgere, impegnando anche in questo caso tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall'art. 1132 c.c.; si può concludere quindi che spetta all'assemblea il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Trib. Roma, 27 settembre 2021 n. 14945).
Consenso necessario per transazioni su diritti reali nel condominio
Merita di essere ricordato che le considerazioni precedenti riguardano transazioni sulle spese; discorso diverso deve essere fatto per le transazioni relative a diritti reali; infatti, ai sensi dell'art. 1108 c.c., terzo comma, (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo (Cass. civ., sez. VI, 13/04/2016, n. 7201).
Così, ad esempio, la transazione, per effetto della quale il condominio rinuncia a servitù o acconsente alla modifica delle stesse, richiede il consenso unanime dei condomini e non può essere approvata a maggioranza dall'assemblea.
Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni (Trib. Roma 29 ottobre 2019).
Nullità della transazione approvata senza ratifica dei condomini
L'assemblea condominiale può disporre, con le prescritte maggioranze, unicamente dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio e non anche dei diritti relativi alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Ne consegue che la delibera assembleare di approvazione di un accordo transattivo non può vincolare i condomini nella disposizione e nella tutela dei loro diritti.
In ogni caso, la transazione è nulla se l'assemblea si limita a specificare i termini del potenziale accordo, senza ratificare, contestualmente, la suddivisione dell'onere complessivo: in tal caso, infatti, la delibera è indeterminata o indeterminabile.
Ciò vale a maggior ragione se anche i riparti allegati alla convocazione non sono riferiti alla potenziale transazione e, pertanto, non possono essere invocati dal condominio per legittimare la decisione assunta in sede di riunione (Trib. Genova, 25 maggio 2021 n. 1131).
La transazione non è tra i compiti dell'amministratore
Rischi per l'amministratore che transige senza autorizzazione assembleare
Spetta all'assemblea la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale.
L'amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell'amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro autorizzazione dell'assemblea.
Di conseguenza, si è notato che non rispetta il mandato se sottoscrive, senza autorizzazione dell'assemblea, una transazione con una società creditrice alla quale aveva pagato fatture in precedenza contestate e relative ad opere apparentemente mai realizzate (Trib. Milano, 5 maggio 2021 n. 5021: nella fattispecie l'assemblea condominiale aveva disposto solo che l'amministratore potesse prendere contatti con il creditore per proporre una transazione con l'assistenza della commissione dei condomini.
In tal caso è evidente la responsabilità contrattuale del "sottoscrittore abusivo" che ha danneggiato la collettività condominiale; infatti, in base alla transazione è stato pagato il capitale delle fatture, senza che alcuna rinuncia sul capitale venisse concessa dalla società creditrice nonostante le contestazioni già formalizzate dal condominio circa la mancanza di autorizzazione ai lavori).
Si deve tenere conto però che è equiparabile alla preventiva autorizzazione tramite mandato, sul piano dell'efficacia, la c.d. ratifica dell'assemblea; quest'ultima può anche consistere in una manifestazione di volontà dell'assemblea diretta ad approvare l'operato del rappresentante o del mandatario, per la quale non sono richieste formule sacramentali, occorrendo però che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro ed inequivoco, non necessariamente per iscritto, ma anche con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto e i suoi effetti (Cass. n. 6937 del 2004; Cass. n. 408 del 2006).
Ne deriva l'ammissibilità della ratifica tacita quando dal contegno dei condomini risulti in modo univoco la volontà di rendere efficace il negozio.
In altre parole anche in difetto di preventiva deliberazione assembleare l'implicita approvazione dell'operato dell'amministratore può benissimo emergere dalla deliberazione con cui l'assemblea approva la spesa che vale come ratifica. Consiglio per l'amministratore: meglio condizionare sospensivamente gli effetti della transazione all'approvazione successiva da parte dell'assemblea.
