#1 Inviato 27 Gennaio, 2018 Buona sera a tutti, desideravo sapere se è valida una delibera assembleare riguardante l'approvazione di lavori condominiali insieme ai balconi di proprietà in un condominio di 6 piani. Ho letto che se non c'è la l'unanimità del parere dei condomini la delibera è nulla, è vero? In caso di validità come si dovrà fare il /i contratto/i, la ripartizione delle spese del ponteggio e dei lavori? Le persone che dovrebbero partecipare solo ai lavori della pensilina della terrazza hanno dichiarato di non effettuare quelli dei balconi,(alcuni sono contrari a fare i lavori contemporaneamente) secondo voi a quale spese devono partecipare? Premetto che non ci sono frontalini con decori né sulla pensilina, né sul prospetto dei balconi. Grazie a tutti.
#2 Inviato 27 Gennaio, 2018 il rifacimento dei balconi è un lavoro privato, così come potrebbe esserlo ad esempio fare una modifica all'impianto elettrico quando l'elettricista è già li per altri lavori (e risparmi la chiamata). La presenza di un ponteggio riduce notevolmente la spesa e fare i lavori in contemporanea è la scelta più economica. I balconi possono essere rifatti da tutti come da nessuno o da uno solo, ognuno si rifà il suo piano di calpestio e il "tetto" del piano di sopra da cosa ho capito. Poi se uno non li fa e sono vecchi, creando nuove infiltrazioni a chi li ha rifatti (dovendo rifare la parte che ti da copertura se sopra hanno le piastrelle bucate a breve ti si rovinerá il lavoro) è sua responsabilità e dovrà risarcire il danno. Per quanto riguarda le spese di impalcatura atrendo risposte di altri con curiosità, di certo in assenza di lavori ai balconi si dividerebbe in base ai millesimi, ma il condomino che rifà anche il suo balcone dece concorrere? e come si calcola la eventuale quota aggiuntiva? in molti condomini anche su regolamento è indicato che chi rifà il balcone si rifà il piano di calpestio e la copertura del piano inferiore (aimè quello dei miei genitori) e in casi del genere sono grane...
#3 Inviato 27 Gennaio, 2018 Buona sera a tutti, desideravo sapere se è valida una delibera assembleareriguardante l'approvazione di lavori condominiali insieme ai balconi di proprietà in un condominio di 6 piani. Ho letto che se non c'è la l'unanimità del parere dei condomini la delibera è nulla, è vero? In caso di validità come si dovrà fare il /i contratto/i, la ripartizione delle spese del ponteggio e dei lavori? Le persone che dovrebbero partecipare solo ai lavori della pensilina della terrazza hanno dichiarato di non effettuare quelli dei balconi,(alcuni sono contrari a fare i lavori contemporaneamente) secondo voi a quale spese devono partecipare? Premetto che non ci sono frontalini con decori né sulla pensilina, né sul prospetto dei balconi. Grazie a tutti. Non è necessaria nessuna delibera per effettuare il rifacimento del calpestio del proprio balcone e per fare questo non serve neppure l'impalcatura/ponteggio, potrebbe essere necessaria per il rifacimento del sottobalcone, ma questo dipende dal tipo di balcone si tratta, se il balcone è aggettante (cioè sporgente dalla facciata), se non presenta elementi di decoro è a carico di chi calpesta il balcone, se invece il balcone è a loggia a o castello, cioè non sporge dalla facciata, il sottobalcone o cielino per chi sta sotto, sarà a carico del proprietario sottostante.
#4 Inviato 28 Gennaio, 2018 In pratica Tullio se il balcone sporge dalla facciata, il proprietario del balcone deve fare il suo piano di calpestio e il sottobalcone, non deve farsi il cielino giusto? pavimento e cielino si fa per i balconi che si trovano all interno della sagoma del fabbricato? allora avevo mal compreso questo punto....
#5 Inviato 29 Gennaio, 2018 Salve, intanto grazie per la risposta, ma non si tratta del calpestio, si dovrebbero ristrutturare i balconi che sono aggettanti comprensivi delle travi a sbalzo per il sostegno. Ma le mie domande sono, è valida la decisione adottata in assemblea di condominio di realizzare contemporaneamente i due lavori riguardanti gli stessi balconi e le parti condominiali, non essendoci l'unanimità dei condomini? Come dovrebbe essere fatto il contratto dato che il metodo di ripartizione per i lavori privati non prevede il la ripartizione per millesimi, e come dovrebbe essere pagato il ponteggio, dato che non tutti partecipano ai lavori dei balconi aggettanti? Desideravo qualche chiarimento più specifico in merito a queste domande e se qualche avvocato ha la conoscenza delle leggi che regolamentano tali vicende. Grazie
#6 Inviato 29 Gennaio, 2018 Salve, intanto grazie per la risposta, ma non si tratta del calpestio, si dovrebbero ristrutturare i balconi che sono aggettanti comprensivi delle travi a sbalzo per il sostegno. Ma le mie domande sono, è valida la decisione adottata in assemblea di condominio di realizzare contemporaneamente i due lavori riguardanti gli stessi balconi e le parti condominiali, non essendoci l'unanimità dei condomini? Come dovrebbe essere fatto il contratto dato che il metodo di ripartizione per i lavori privati non prevede il la ripartizione per millesimi, e come dovrebbe essere pagato il ponteggio, dato che non tutti partecipano ai lavori dei balconi aggettanti? Desideravo qualche chiarimento più specifico in merito a queste domande e se qualche avvocato ha la conoscenza delle leggi che regolamentano tali vicende. Grazie L'assemblea può deliberare solamente per le parti comuni, eventualmente i privati possono accordarsi per convenienza visto che c'è il ponteggio per far effettuare i lavori privati, in questo caso si potrà/dovrà trovare un accordo per ripartire adeguatamente le spese comuni dell'impalcatura.p.s. non sono avvocato
#7 Inviato 29 Gennaio, 2018 Grazie, immaginavo questo, ma non essendoci unanimità nella volontà di effettuare i lavori ho cercato e trovato alcune sentenze al riguardo. L'amministratore ha commesso tanti errori, il primo è stato quello di inserire la mia quota nella ripartizione dei lavori che riguardano i balconi, li ha inseriti nel contratto dove recita che la ma quota non dovrà essere conteggiata per la mia opposizione a farli, ma soprattutto ha mandato la nuova ripartizione e il contratto via e mail, nuovamente sbagliata, senza l'approvazione dell'assemblea. Dicendo che da li a qualche giorno l'avrebbe fatta firmare alla ditta. Io mi sono opposto con il mino Avv., ma nulla è cambiato. Adesso vi chiedo, ci sono i presupposti per far valere la nullità della delibera? Chi dovrà, eventualmente, risarcire la ditta se chiederà indennizzi, in quanto a breve inizieranno i lavori? Possono essere approvati lavori privati e condominiali contemporaneamente senza che ci sia il parere unanime dell'assemblea? Nuovamente grazie.
#8 Inviato 29 Gennaio, 2018 Grazie, immaginavo questo, ma non essendoci unanimità nella volontà di effettuare i lavori ho cercato e trovato alcune sentenze al riguardo. L'amministratore ha commesso tanti errori, il primo è stato quello di inserire la mia quota nella ripartizione dei lavori che riguardano i balconi, li ha inseriti nel contratto dove recita che la ma quota non dovrà essere conteggiata per la mia opposizione a farli, ma soprattutto ha mandato la nuova ripartizione e il contratto via e mail, nuovamente sbagliata, senza l'approvazione dell'assemblea. Dicendo che da li a qualche giorno l'avrebbe fatta firmare alla ditta.Io mi sono opposto con il mino Avv., ma nulla è cambiato. Adesso vi chiedo, ci sono i presupposti per far valere la nullità della delibera? Chi dovrà, eventualmente, risarcire la ditta se chiederà indennizzi, in quanto a breve inizieranno i lavori? Possono essere approvati lavori privati e condominiali contemporaneamente senza che ci sia il parere unanime dell'assemblea? Nuovamente grazie. Come già detto, l'assemblea non può deliberare su parti private, se tu hai impugnato tramite avvocato si inizierà con la mediazione, se non ci sarà una accordo in questa sede si procederà in Tribunale, in sede di Tribunale tutto sarà deciso dal Giudice e non si può prevedere nulla sino a sentenza.
#9 Inviato 29 Gennaio, 2018 Io mi sono opposto con il mino Avv., ma nulla è cambiato.. Hai impugnato? Lo chiedo perchè leggendo, a mio giudizio, stai perdendo tempo prezioso, impugna e vedrai che i riparti verranno riconsiderati.
#10 Inviato 29 Gennaio, 2018 ... Per quanto riguarda le spese di impalcatura atrendo risposte di altri con curiosità, di certo in assenza di lavori ai balconi si dividerebbe in base ai millesimi, ma il condomino che rifà anche il suo balcone dece concorrere? e come si calcola la eventuale quota aggiuntiva? . ... e come dovrebbe essere pagato il ponteggio, dato che non tutti partecipano ai lavori dei balconi aggettanti?Desideravo qualche chiarimento più specifico in merito a queste domande e se qualche avvocato ha la conoscenza delle leggi che regolamentano tali vicende. Grazie parte di articolo ripreso da: La ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione dei balconi e per il costo dei ponteggi necessari all’esecuzione delle opere Avv.Sergio Guastella Il costo spesso assai rilevante (ed addirittura di frequente più oneroso delle opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi (come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione può riportarsi il seguente esempio. Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui 20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es. impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito: - spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni) = 0,2 (coefficiente); - a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale; - a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale;
#11 Inviato 29 Gennaio, 2018 Grazie, avevo letto questo argomento e tutto ciò è stato portato in discussione nell'assemblea precedente, ma i condomini non hanno voluto sentire ragioni, si fa come diciamo noi e basta, questa è la sintesi del discorso che ho ottenuto in quella sede. Adesso voglio far valere le mie ragioni e la Legge, non posso pagare io e altri le quote che spettano a chi fa il lavoro dei balconi, e soprattutto, non può un amministratore ignorare le Leggi e non rispondere ai quesiti che gli vengono richiesti in assemblea, soprattutto se questi approva prima una ripartizione e la volta successiva ne invia una nuova diversa dalla precedente e senza escludermi dal conteggio dei balconi, come deliberato e messo a verbale.
#12 Inviato 29 Gennaio, 2018 Altro buona fortuna, se ti voglion fare pagare cosa non ti spetta non demordere. L'unica cosa tieni presente che se rifate tutti i lavori, anche se potrebbero ancora durare qualche anno, molto probabilmente risparmieresti lo stesso un bel po di denaro, poi ognuno è libero di far come vuole ma se è mera questione economica fatti bene i conti di quanto possono durare e quanto ti verrà a costare dopo...
#13 Inviato 30 Gennaio, 2018 Il problema non è rifare il balcone o no, ma come hanno deciso tutto l'iter della gestione e delle ripartizioni, non specificando nulla nel contratto di come verranno ripartiti i costi delle parti private e delle parti comuni, dado per ovvio che le parti comuni si pagano in millesimi, ma se faranno pagare le parti private in millesimi questo no, e nel contratto non era specificato, quindi accettando avrei contribuito al pagamento di maggiori lavori di un altro balcone. Il ponteggio dovrebbe essere pagato secondo l'utilizzo del bene comune, ma invece sarà utilizzato anche da chi dovrà eseguire lavori del bene privato, il costo del ponteggio si dovrebbe dividere come riportato sopra e citato nell'art. dell'Avv.Sergio Guastella che credo sia equo per tutti. Devo precisare che tali lavori sono stati decisi a maggioranza dei millesimi e non all'unanimità, quindi tale delibera credo sia nulla, come riscontrato in un articolo e cito "Si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’'assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace ed, ineseguibile da parte dell’amministratore, e ancora, Una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806);contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.". Penso che più chiaro di così
#14 Inviato 30 Gennaio, 2018 faccio osservare che la tipologia di lavori per la manutenzione delle parti comuni condominiali è ordinaria, come lo è il rifacimento del piano di calpestio o del sottobalcone. la differenza è che la prima (manutenzione ordinaria sulle parti comuni) è detraibile, mentre la seconda (manutenzione ordinaria su parti private) non lo è. se quindi pagherete tutto assieme con bonifici parlanti, andrete a usufruite di una detrazione in cui una parte non è contemplata; se capitasse un controllo da parte dell'ade avreste tutti dei problemi ... --link_rimosso--
#15 Inviato 12 Ottobre, 2018 paul_cayard dice: parte di articolo ripreso da: La ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione dei balconi e per il costo dei ponteggi necessari all’esecuzione delle opere Avv.Sergio Guastella Il costo spesso assai rilevante (ed addirittura di frequente più oneroso delle opere stesse) di noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi per opere edilizie va sommato (e quindi ripartito fra i condomini) secondo i criteri con cui si ripartisce il costo delle opere da eseguirsi, sempreché la ripartizione della spesa per queste opere debba avvenire con un unico criterio (per esempio per il rifacimento dei soli frontalini). Se però il costo delle opere edilizie andasse scisso, perché le spese vanno ripartite con criteri diversi (come accade per esempio quando, rifacendosi i frontalini, occorre anche impermeabilizzare i piani di calpestio dei singoli balconi), la spesa relativa al ponteggio andrà divisa per il totale del costo delle opere edilizie per le quali il ponteggio si è reso necessario, ottenendo un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione, indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese per la voce ponteggio. Sicché, a titolo di esemplificazione può riportarsi il seguente esempio. Si ipotizzi una spesa di ponteggio che incida per 6 milioni sul costo complessivo delle opere edilizie da eseguirsi per ulteriori 30 milioni: di cui 20 milioni da porsi a carico di tutti i condomini pro quota (per es.per il rifacimento dei frontalini) e 10 milioni a carico di singoli condomini (per es. impermeabilizzazione dei piani di calpestio di alcuni balconi). In tal caso, il costo complessivo delle opere (36 milioni) verrebbe così distribuito: - spese del ponteggio (6 milioni) diviso spesa totale delle opere (30 milioni) = 0,2 (coefficiente); - a carico di tutti i condomini 20 milioni per spese edilizie + (20 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 4 milioni = 24 milioni in totale; - a carico dei proprietari esclusivi dei balconi che necessitano di interventi di impermeabilizzazione 10 milioni di opere edili + (10 milioni coefficiente 0,2 per il ponteggio) 2 milioni = 12 milioni in totale; Ciao, una domanda. Ma la parte a carico di tutti i condomini comprende anche le proprietà private che già pagano la loro quota?Cioè chi rifà i balconi paga la sua % + la % di tutto il condominio?
#16 Inviato 12 Ottobre, 2018 valeri757 dice: Ciao, una domanda. Ma la parte a carico di tutti i condomini comprende anche le proprietà private che già pagano la loro quota?Cioè chi rifà i balconi paga la sua % + la % di tutto il condominio? la parte a carico di tutti i condomini è quella relativa alle parti comuni (facciata, pilastri, cornicioni, ...). se poi qualcuno farà eseguire dei lavori sulle parti di proprietà individuale certamente saranno spese ulteriori solo a suo carico.
