#1 Inviato 14 Luglio, 2020 Salve a Tutti, Siamo in Condominio con 10 unità immobilari ( 10 proprietari di millesimi) senza Amministratore e al suo posto la maggioranza dei condomini ha preferito la figura di "Facente Funzioni Amministratore " per risparmiare sulle spese di gestione incaricando un condomino senza consenso unanime da parte di tutti i Condomini. Una volta presa questa carica e senza deleghe di nessuno ha deciso di sua iniziativa di eseguire la manutenzione dei suoi balconi privati aggettanti e ha pensato di coinvolgere altri proprietari per far eseguire i lavori ad una sua Ditta "Amica e Cliente alla cui svolge pratiche di Contabiltà essendo lui un commercialista. Dopo 3 riunioni Condominiali che in realta erano con lo scopo di raccogliere le firme per aderire alla sua iniziativa per dei lavori di manutenzione Ordinaria di balconi aggettanti privati. Alla fine solo 7 condomini su 10 hanno aderito alla sua iniziativa tramite firma e poi il Facente Amministratore con molta arroganza è andato sempre di sua iniziativa all' Ufficio dello sportello Unico dell'Edilizia del comune di Residenza dello stabile e presentandosi come Amministratore ha chiesto l'autorizzazzione per svolgere i lavori di Restauro Balconi Privati. Vi chiedo se tutto ciò è ammesso nei suoi poteri non essendo Amministratore e non avendo avuto nessuna delega e cosa fare nel caso abbia agito fuori dalle norme vigenti del codice Civile. Ribadisco che non cè stata Unanimità nella richiesta dei lavori e anche nessuna firma e nel Cartello della ditta che esegue i lavori non sono mensionati i nome dei mandatari dei lavori ma semplicemente la scritta generica "Manutenzione Balconi Condomino". Allego il documento che ha rilasciato il Comune e volevo sapere se cè qualche anomalia o altro che lui ha riportato alla compilazione del modulo o altro in quanto i lavori sono già iniziati senza nessun avviso da parte di nessuno e non sò neanche di preciso cosa consiste questa manutenzione da parte dei 7 condomini d'accordo con Il "Facente Funzioni Amministratore"che ad ogni informazione richiesta da parte mia risponde sempre in modo arrogante e senza rispetto. Ringrazio in anticipo per una eventuale risposta e sono graditi eventuali consigli nel caso la sua condotta e il suo operato leda i diritti dei 3 condomini che non hanno aderito alla sua iniziativa sulle parti in comune o proprietà individuali e se può essere addebitata una grave responsabilità. Aggiungo anche un altro allegato che è il continuo della documentazione rilasciata dal Comune per l'esecuzione dei lavori.
#2 Inviato 14 Luglio, 2020 Balconi aggettanti sono privati.. quindi le spese sono a carico dei proprietari.. il condominio non c'entra.
#3 Inviato 14 Luglio, 2020 Volevo sapere se il documento che mi ha dato riguarda tutti i condomini che eseguiranno i Lavori oppure solo solo quello privato del Facente Funzioni? Siccome il condominio non centra nulla allora ogni condomino doveva richiedere i permessi per la manutezione balconi privati?
#4 Inviato 14 Luglio, 2020 EFFETTIVAMENTE MI PIACREBBE SAPERE QUALE NORMA GIURIDICA O REGOLAMENTARE DISCIPLINA E ISTITUISCE LA FIGURA DI AMM/RE FACENTE FUNZIONI E IN CHE COSA TALE FIGURA DIFFERISCE DA QUELLA DEL NORMALE AMM/RE DI cONDOMINIO E QUALI SIANO I VANTAGGI A SVOLGERE TALE FUNZIONE RISPETTO A QUELLI PREVISTI DALLA FIGURA TRADIZIONALE DI AMM/RE DI CONDOMINIO,SE CIOE' SONO ESPEDIENTI PER FRODARE LA LEGGE OPPURE TRATTASI DI UNA NUOVA FIGURA CREATA SULLA BASE DI UN RAPPORTO CONTRATTUALE PRIVATISTICO E CON QUALI MODALITA' rIMANGO IN ATTESA DI NOTIZIE AL RIGUARDO ALLO SCOPO DI ACQUISIRE NUOVE ESPERIENZE SOTTO IL PROFILO CONTRATTUALE E GIURIDICO.rINGRAZIO ARMANDOrUGGERI
#5 Inviato 14 Luglio, 2020 Maury68 dice: Salve a Tutti, Siamo in Condominio con 10 unità immobilari ( 10 proprietari di millesimi) senza Amministratore e al suo posto la maggioranza dei condomini ha preferito la figura di "Facente Funzioni Amministratore " per risparmiare sulle spese di gestione incaricando un condomino senza consenso unanime da parte di tutti i Condomini. Una volta presa questa carica e senza deleghe di nessuno ha deciso di sua iniziativa di eseguire la manutenzione dei suoi balconi privati aggettanti e ha pensato di coinvolgere altri proprietari per far eseguire i lavori ad una sua Ditta "Amica e Cliente alla cui svolge pratiche di Contabiltà essendo lui un commercialista. Dopo 3 riunioni Condominiali che in realta erano con lo scopo di raccogliere le firme per aderire alla sua iniziativa per dei lavori di manutenzione Ordinaria di balconi aggettanti privati. Alla fine solo 7 condomini su 10 hanno aderito alla sua iniziativa tramite firma e poi il Facente Amministratore con molta arroganza è andato sempre di sua iniziativa all' Ufficio dello sportello Unico dell'Edilizia del comune di Residenza dello stabile e presentandosi come Amministratore ha chiesto l'autorizzazzione per svolgere i lavori di Restauro Balconi Privati. Vi chiedo se tutto ciò è ammesso nei suoi poteri non essendo Amministratore e non avendo avuto nessuna delega e cosa fare nel caso abbia agito fuori dalle norme vigenti del codice Civile. Ribadisco che non cè stata Unanimità nella richiesta dei lavori e anche nessuna firma e nel Cartello della ditta che esegue i lavori non sono mensionati i nome dei mandatari dei lavori ma semplicemente la scritta generica "Manutenzione Balconi Condomino". Allego il documento che ha rilasciato il Comune e volevo sapere se cè qualche anomalia o altro che lui ha riportato alla compilazione del modulo o altro in quanto i lavori sono già iniziati senza nessun avviso da parte di nessuno e non sò neanche di preciso cosa consiste questa manutenzione da parte dei 7 condomini d'accordo con Il "Facente Funzioni Amministratore"che ad ogni informazione richiesta da parte mia risponde sempre in modo arrogante e senza rispetto. Ringrazio in anticipo per una eventuale risposta e sono graditi eventuali consigli nel caso la sua condotta e il suo operato leda i diritti dei 3 condomini che non hanno aderito alla sua iniziativa sulle parti in comune o proprietà individuali e se può essere addebitata una grave responsabilità. Aggiungo anche un altro allegato che è il continuo della documentazione rilasciata dal Comune per l'esecuzione dei lavori. cominciamo col dire che se siete 10 "condòmini" (cioè 10 diversi proprietari ognuno di una unità) avete l'obbligo di nominare un amministratore. essendo comunque un condominio, siete soggetti a tutte le regole che regolamentano questa fattispecie: assemblee regolarmente convocate che deliberano su precisi punti di un ordine del giorno con le dovute maggioranze di legge, contabilità, rapporti col fisco, ecc. ciò che è stato fatto non ha valore alcuno poichè non deliberato in apposita assemblea. i balconi aggettanti sono di proprietà individuale e non sono proprietà comune condominiale quindi neanche una eventuale assemblea aveva titolo per decidere, figuriamoci delle firme sparse ... chi ha commissionato i lavori all'impresa glieli paga come pagherà eventuali multe in caso di controlli. l'impresa la decide eventualmente l'assemblea con specifica votazione (se trattasi di lavori condominiali). insomma ... un bel pasticcio a cui io (se volessi escludermi) tenterei di rimediare con una bella raccomandata a tutti i condòmini facendo presente tutte queste irregolarità dichiarando formalmente il mio dissenso. ... a meno che in qualche assemblea è stato approvato qualcosa con tutti i crismi della regolarità e nessuno si è dichiarato contrario.
#6 Inviato 17 Luglio, 2020 armando1933 dice: EFFETTIVAMENTE MI PIACREBBE SAPERE QUALE NORMA GIURIDICA O REGOLAMENTARE DISCIPLINA E ISTITUISCE LA FIGURA DI AMM/RE FACENTE FUNZIONI E IN CHE COSA TALE FIGURA DIFFERISCE DA QUELLA DEL NORMALE AMM/RE DI cONDOMINIO E QUALI SIANO I VANTAGGI A SVOLGERE TALE FUNZIONE RISPETTO A QUELLI PREVISTI DALLA FIGURA TRADIZIONALE DI AMM/RE DI CONDOMINIO,SE CIOE' SONO ESPEDIENTI PER FRODARE LA LEGGE OPPURE TRATTASI DI UNA NUOVA FIGURA CREATA SULLA BASE DI UN RAPPORTO CONTRATTUALE PRIVATISTICO E CON QUALI MODALITA' rIMANGO IN ATTESA DI NOTIZIE AL RIGUARDO ALLO SCOPO DI ACQUISIRE NUOVE ESPERIENZE SOTTO IL PROFILO CONTRATTUALE E GIURIDICO.rINGRAZIO ARMANDOrUGGERI Abito in questo condominio da 2 anni e il Rappresentante di Condominio oltre ad avere 370 millesimi su mille da 40 anni decide tutto lui cosa si deve fare e anche le ditte che svolgeranno i lavori essendo lui un Commercialista e di solito sceglie tra i suoi clienti. Quindi avendo quasi la maggioranza e d'accordo con altri condomini dettano legge e senza nessuna delega e nessuna riunione condominiale fanno quello che vogliono. Non cè nessun regolamento condominiale e nessuna delega e preciso anche nessun conto corrente intestato al Condominio per essere piu trasparente. Pagamenti a mano e senza ricevuta e lavori in nero e ho notato che oltre a piccoli lavori sono 10 anni che non si fànno lavori importanti sulle parti Comuni. Attualmente ha voluto fare con 7 Condomini su 10 i lavori di ristrutturuzione Balconi privati chiedendo permessi al Comune e mettendo il mittente dei lavori IL Condominio e sulle carte per la richiestra si è presentato come Amministratore. Diciamo che piu che Rappresentante di Codominio svolge la funzione di Gestire la vita degli altri e a mio avviso dalle anomalie che ho riscontrato speculandoci sopra. Modificato 17 Luglio, 2020 da Maury68
#7 Inviato 17 Luglio, 2020 Maury68 dice: Abito in questo condominio da 2 anni e il Rappresentante di Condominio oltre ad avere 370 millesimi su mille da 40 anni decide tutto lui cosa si deve fare e anche le ditte che svolgeranno i lavori essendo lui un Commercialista e di solito sceglie tra i suoi clienti. Quindi avendo quasi la maggioranza e d'accordo con altri condomini dettano legge e senza nessuna delega e nessuna riunione condominiale fanno quello che vogliono. Non cè nessun regolamento condominiale e nessuna delega e preciso anche nessun conto corrente intestato al Condominio per essere piu trasparente. Pagamenti a mano e senza ricevuta. il rappresentante di condominio (a meno che si intenda un condomino facente funzioni di amministratore) è una figura che non esiste in un singolo condominio. se siete po più di 8 diversi proprietari avete l'abbligo (come detto) di nominare un amministratore. che costui abbia 370/1000 è sempre e solo uno su nove ai quali spettano la decisioni. le decisioni devono essere prese in regolari assemblee, regolarmente convocate e con regolari delibere e dalle regolari maggioranze. se il condominio funziona in questo modo, puoi anche non contribuire ai pagamenti poichè nessuno potrà mai contestarti nulla di inottemperato rispetto a una qualche decisione assembleare.
#8 Inviato 17 Luglio, 2020 paul_cayard dice: cominciamo col dire che se siete 10 "condòmini" (cioè 10 diversi proprietari ognuno di una unità) avete l'obbligo di nominare un amministratore. essendo comunque un condominio, siete soggetti a tutte le regole che regolamentano questa fattispecie: assemblee regolarmente convocate che deliberano su precisi punti di un ordine del giorno con le dovute maggioranze di legge, contabilità, rapporti col fisco, ecc. ciò che è stato fatto non ha valore alcuno poichè non deliberato in apposita assemblea. i balconi aggettanti sono di proprietà individuale e non sono proprietà comune condominiale quindi neanche una eventuale assemblea aveva titolo per decidere, figuriamoci delle firme sparse ... chi ha commissionato i lavori all'impresa glieli paga come pagherà eventuali multe in caso di controlli. l'impresa la decide eventualmente l'assemblea con specifica votazione (se trattasi di lavori condominiali). insomma ... un bel pasticcio a cui io (se volessi escludermi) tenterei di rimediare con una bella raccomandata a tutti i condòmini facendo presente tutte queste irregolarità dichiarando formalmente il mio dissenso. ... a meno che in qualche assemblea è stato approvato qualcosa con tutti i crismi della regolarità e nessuno si è dichiarato contrario. Grazie mille , per questi lavori privati sono state fatte 3 assemblee fatte passare come Condominiali e nelle quali io mi sono rifiutato di firmare e ho pure litigato. Non essendo un Amministratore penso che la maggioranza non valga e nonostante questo ha iniziato i lavori dicendo che il Mittente è il condominio e hanno iniziato a mettere armature e altro. paul_cayard dice: il rappresentante di condominio (a meno che si intenda un condomino facente funzioni di amministratore) è una figura che non esiste in un singolo condominio. se siete po più di 8 diversi proprietari avete l'abbligo (come detto) di nominare un amministratore. che costui abbia 370/1000 è sempre e solo uno su nove ai quali spettano la decisioni. le decisioni devono essere prese in regolari assemblee, regolarmente convocate e con regolari delibere e dalle regolari maggioranze. se il condominio funziona in questo modo, puoi anche non contribuire ai pagamenti poichè nessuno potrà mai contestarti nulla di inottemperato rispetto a una qualche decisione assembleare. Infatti ho chiesto una riunione straordinaria per vedere tutte le carte del Condominio arretrate e capire come da 40 anni è gestito e se è stato firmato qualcosa di particolare . In due anni non ho mai firmato nulla e comunque come piccoli lavori di taglio siepe e lavori di muratura sono stati fatti in nero e sempre da persone amiche poco trasparenti con la scusa del risparmio per tutti.
#9 Inviato 17 Luglio, 2020 Quindi un condominio è stato creato, essendoci codice fiscale. Questo amministratore interno è stato mai eletto regolarmente con assemblea? Per interrompere la c.d. facta concludentia io invierei raccomandata a/r a tutti i condòmini, come già suggerito, dopo che ho appurato che l'amministratore interno non è stato mai eletto con assemblea regolare, nella quale raccomandata ex art.66 disp. att c.c. chiederei l'elezione di un nuovo amministratore professionista esterno.
#10 Inviato 17 Luglio, 2020 SaintJames dice: Quindi un condominio è stato creato, essendoci codice fiscale. Questo amministratore interno è stato mai eletto regolarmente con assemblea? Per interrompere la c.d. facta concludentia io invierei raccomandata a/r a tutti i condòmini, come già suggerito, dopo che ho appurato che l'amministratore interno non è stato mai eletto con assemblea regolare, nella quale raccomandata ex art.66 disp. att c.c. chiederei l'elezione di un nuovo amministratore professionista esterno. SaintJames dice: Quindi un condominio è stato creato, essendoci codice fiscale. Questo amministratore interno è stato mai eletto regolarmente con assemblea? Per interrompere la c.d. facta concludentia io invierei raccomandata a/r a tutti i condòmini, come già suggerito, dopo che ho appurato che l'amministratore interno non è stato mai eletto con assemblea regolare, nella quale raccomandata ex art.66 disp. att c.c. chiederei l'elezione di un nuovo amministratore professionista esterno. SaintJames dice: Quindi un condominio è stato creato, essendoci codice fiscale. Questo amministratore interno è stato mai eletto regolarmente con assemblea? Per interrompere la c.d. facta concludentia io invierei raccomandata a/r a tutti i condòmini, come già suggerito, dopo che ho appurato che l'amministratore interno non è stato mai eletto con assemblea regolare, nella quale raccomandata ex art.66 disp. att c.c. chiederei l'elezione di un nuovo amministratore professionista esterno. Ho visto che un codice fiscale del Condominio esiste e sulle carte per la richiesta dei lavori al Comune di residenza cè scritto e dovrebbe essere a suo nome. Da quello che mi risulta non è stata mai fatta nessuna assemblea regolare ma la sua elezione si basa sulla fiducia e sull'arroganza di piu condomini che ne beneficiano per risparmiare sulle spese di gestione e altro. Grazie di nuovo per il consiglio . Modificato 17 Luglio, 2020 da Maury68
#11 Inviato 17 Luglio, 2020 Maury68 dice: Ho visto che un codice fiscale del Condominio esiste e sulle carte per la richiesta dei lavori al Comune di residenza cè scritto e dovrebbe essere a suo nome da quello che mi risulta. Grazie di nuovo per il consiglio . Il codice fiscale numerico (persona giuridica, anche se il condominio non lo è propriamente) non è a nome del soggetto, ma a nome del condominio. Quindi all'AdE esistete come condominio. Ma non è questa la cosa importante, la cosa dirimente per me è sapere come è stato eletto questo "amministratore". Con regolare assemblea? Io inizierei a chiedergli di visionare il registro verbali. Se non ce l'ha o si rifiuta procederei per la revoca giudiziale. E già che c'è gli chieda anche il registro nomina e revoca amministratore e il registro contabile e quello dell'anagrafe condominiale. Se manca anche solo uno di questi può procedere alla revoca giudiziale. Avete un conto corrente condominiale sul quale effettuare i pagamenti? Siete sicuri che è condominiale e non a nome dell'"amministratore"? Modificato 17 Luglio, 2020 da SaintJames
#12 Inviato 17 Luglio, 2020 SaintJames dice: Il codice fiscale numerico (persona giuridica, anche se il condominio non lo è propriamente) non è a nome del soggetto, ma a nome del condominio. Quindi all'AdE esistete come condominio. Ma non è questa la cosa importante, la cosa dirimente per me è sapere come è stato eletto questo "amministratore". Con regolare assemblea? Io inizierei a chiedergli di visionare il registro verbali. Se non ce l'ha o si rifiuta procederei per la revoca giudiziale. Avete un conto corrente condominiale sul quale effettuare i pagamenti? Siete sicuri che è condominiale e non a nome dell'"amministratore"? Essendo lui un Commercialista svolge tutte le pratiche contabili e tributarie e non cè nessun conto corrente a nome del Condominio ma pagamenti solo in contanti. Con calma richiederò tutti i documenti come mi avete consigliato.
#13 Inviato 17 Luglio, 2020 Maury68 dice: Essendo lui un Commercialista svolge tutte le pratiche contabili e tributarie e non cè nessun conto corrente a nome del Condominio ma pagamenti solo in contanti. Con calma richiederò tutti i documenti come mi avete consigliato. Non c'è nessun conto corrente? Immediata revoca giudiziale, la danno subito e senza fiatare. Deve solo pagare al massimo 150€ e non c'è bisogno dell'avvocato. Modificato 17 Luglio, 2020 da SaintJames
#14 Inviato 17 Luglio, 2020 Maury68 dice: Essendo lui un Commercialista svolge tutte le pratiche contabili e tributarie e non cè nessun conto corrente a nome del Condominio ma pagamenti solo in contanti. Con calma richiederò tutti i documenti come mi avete consigliato. dì sempre di no a tutto, vota contrario a qualsiasi cosa, non pagare nulla ... se e quando riceverai una lettera di sollecito chiederai spiegazioni su ciò che ti viene richiesto. se e quando riceverai un d.i. (non so su quali basi possa essere richiesto ...) farai opposizione. che lui firmi i contratti come committente in rappresentanza del condominio bisognerà vedere se è autorizzato a farlo: se non è stato regolarmente eletto come amministratore no. come detto, per iniziare fatti dare il verbale dove si evince la sua regolare nomina. poi prosegui coil resto (conto corrente, agenzia delle entrate, registri contabili, ...)
#15 Inviato 17 Luglio, 2020 Volevo sapere anche per quanti anni indietro è obbligatorio tenere custoditi tutti i documenti del Condominio e anche se cè la possibiltà di chiedere di visionare i suoi pagamenti per il rifacimento Balconi , visto che ha chiamato come ditta esecutrice un Suo Cliente e mi viene il dubbio che i suoi lavori possono essere gratis. Visto che ha riunito 3 assemblee e usato come mittente il Condominio è possibile richiedere quanto scritto sopra?
#16 Inviato 17 Luglio, 2020 paul_cayard dice: dì sempre di no a tutto, vota contrario a qualsiasi cosa, non pagare nulla ... se e quando riceverai una lettera di sollecito chiederai spiegazioni su ciò che ti viene richiesto. se e quando riceverai un d.i. (non so su quali basi possa essere richiesto ...) farai opposizione. che lui firmi i contratti come committente in rappresentanza del condominio bisognerà vedere se è autorizzato a farlo: se non è stato regolarmente eletto come amministratore no. come detto, per iniziare fatti dare il verbale dove si evince la sua regolare nomina. poi prosegui coil resto (conto corrente, agenzia delle entrate, registri contabili, ...) La via della revoca giudiziale è più diretta, veloce ed in questo caso la più sicura... Maury68 dice: Volevo sapere anche per quanti anni indietro è obbligatorio tenere custoditi tutti i documenti del Condominio e anche se cè la possibiltà di chiedere di visionare i suoi pagamenti per il rifacimento Balconi , visto che ha chiamato come ditta esecutrice un Suo Cliente e mi viene il dubbio che i suoi lavori possono essere gratis. Visto che ha riunito 3 assemblee e usato come mittente il Condominio è possibile richiedere quanto scritto sopra? I registri vanno tenuti per sempre.
#17 Inviato 17 Luglio, 2020 SaintJames dice: Non c'è nessun conto corrente? Immediata revoca giudiziale, la danno subito e senza fiatare. Deve solo pagare al massimo 150€ e non c'è bisogno dell'avvocato. Grazie mille di nuovo. mi avevano detto che per richiedere una Nuova nomina dell'amministratore tramite Autorità Giudiziaria dovevo spendere moltissimo di piu.
#18 Inviato 17 Luglio, 2020 Maury68 dice: Grazie mille di nuovo. mi avevano detto che per richiedere una Nuova nomina dell'amministratore tramite Autorità Giudiziaria dovevo spendere moltissimo di piu.
#19 Inviato 17 Luglio, 2020 SaintJames dice: La via della revoca giudiziale è più diretta, veloce ed in questo caso la più sicura... I registri vanno tenuti per sempre. Ok. per le spese e Fatture 10 Anni?
