L'apertura di attività commerciali in condominio, nello specifico caso che andremo a valutare di attività di ristorazione, è sempre oggetto d'interesse ed attenzione.
Lo spauracchio per molti è sentirsi dire che l'attività va chiusa perché contraria alle regole.
Esiste un modo per valutare prima l'esistenza di limiti e vincoli. E di questo che ci occuperemo qui di seguito prendere come spunto il caso di un nostro lettore che ci chiede informazioni su cosa fare per sapere se può aprire una pizzeria d'asporto in condominio.
Pizzeria d'asporto in condominio, il caso
"Spettabile Redazione, vi espongo il mio caso. Sono proprietario di un locale commerciale, fronte strada, in un condominio di venti unità abitative. Il locale affaccia in un portico aperto al pubblico.
Avrei pensato di darlo in locazione ad una persona che vuole aprire attività di pizzeria d'asporto. Nelle trattative il possibile conduttore mi ha domandato di assicurargli che questa attività non è vietata dal regolamento. Vuole una sorta di certificazione.
È la prima volta che mi viene chiesta, in realtà ho notato che mai nessuno nel palazzo ha dato in affitto locali a ristoranti e simili.
Quello che mi chiede il conduttore è normale? Se sì, come posso sapere se rilasciargli quella dichiarazione?"
Immaginiamo che il lettore intendesse dire dove può reperire le informazioni per rilasciare la dichiarazione che nulla osta all'apertura della pizzeria.
Pizzeria d'asporto in condominio, il conduttore deve rispettare il regolamento
Partiamo dal primo dei due quesiti che sono stati avanzati dal nostro lettore, ossia la richiesta di chiarimenti in merito alla possibilità di aprire una pizzeria.
È normale che il conduttore avanzi simili pretese. È pacifico in giurisprudenza (cfr. tra le tante Cass. 20 giugno 2012 n.10185) che il conduttore sia tenuto al rispetto del regolamento condominiale.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Come vedremo in seguito, il condominio, nel caso d'inosservanza del regolamento da parte del conduttore ha azione diretta nei suoi confronti.
Ne discende che è nel pieno diritto dell'affittuario domandare al proprietario notizie in merito alla possibilità di aprire una pizzeria d'asporto in condominio e financo di ottenere una dichiarazione scritta sull'argomento.
Pizzeria d'asporto in condominio, il regolamento contrattuale
I vincoli in ambito condominiale possono essere esclusivamente posti da un regolamento contrattuale, salva la presenza di norme di carattere igienico sanitario che per la particolare conformazione del locale impediscano a priori la possibilità di aprire una pizzeria d'asporto.
È utile rammentare che il regolamento contrattuale è quell'accordo sottoscritto da tutti i condòmini, normalmente all'atto dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio.
In questo contesto, è altresì pacifico che i divieti ed i limiti delle destinazioni d'uso «essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)» (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).
Come dire: si può scrivere che è vietato aprire attività di ristorazione ovvero che è vietato l'esercizio di attività che comportino disturbo alla tranquillità delle persone.
L'attività di ristorazione è diversa dall'attività commerciale
Nel primo caso, è evidente, il limite è decisamente più stringente, anche se il solo riferimento alla ristorazione potrebbe lasciare qualche spiraglio per l'attività di mero asporto.
Pizzeria d'asporto in condominio, l'occupazione con sedie e tavolini
Al riguardo va considerato che l'uso di parti comuni, ai sensi dell'art. 1102 c.c., è lo stesso per proprietario e conduttore.
Lo stesso e quindi stessi diritti, ma anche stessi limiti. Sebbene in linea di principio l'apposizione di sedie e tavolini non possa considerarsi vietata e, in assenza di particolari patti, nemmeno soggetta ad autorizzazione, ne dobbiamo dedurre che assodata la possibilità per il conduttore di aprire l'attività in esame, ne possa discendere la facoltà d'uso degli spazi comuni.
Buon senso e comunque rapporti di buon vicinato consigliano di comunicare all'amministratore l'intenzione di usare le parti comuni, ciò al fine di evitare contestazioni.
Pizzeria d'asporto in condominio, se vietata l'azione per farla cessare può essere rivolta al conduttore
Come specificavamo in precedenza, laddove il regolamento vietasse l'attività di pizzeria d'asporto o magari anche laddove non la vietasse specificamente, ma contenesse divieti sui pregiudizi, il condominio potrebbe agire per ottenere la cessazione del pregiudizio - che potrebbe anche consistere nella cessazione dell'attività - mediante azione giudiziaria (preceduta dal tentativo di mediazione) diretta contro il conduttore.
Al riguardo è pacifico in giurisprudenza che "nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore." (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859).
Alla luce di queste considerazioni dunque, riteniamo che per dare la risposta al conduttore, il nostro lettore non debba far altro che consultare il regolamento e comprenderne la natura.
