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Le 10 regole per la vita tranquilla in Condominio

Ovvero tutto ciò che dovete chiedere prima di trasferirvi
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti - Foro di Roma 

Come dice il vecchio proverbio, "Meglio prevenire che curare" e per chi decide di abitare in un immobile che fa parte di un Condominio mai proverbio fu più azzeccato.

Infatti, è proprio nel momento della scelta della nostra abitazione che dobbiamo porre la massima attenzione non solamente alla convenienza economica dell'unità immobiliare posta in vendita, alla sua collocazione rispetto al nostro luogo di lavoro, ai collegamenti con i trasporti pubblici, etc., ma soprattutto al contesto del quale la stessa fa parte, ovvero, laddove si tratti di un palazzo o di una serie di edifici orizzontali o in altro modo collegati tra loro, il Condominio.

Prima di dire sì, abbiamo un certo potere negoziale ed un margine di manovra: dopo, avendo accettato quanto ci è stato proposto, potremo fare ben poco.

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Diamo allora una sorta di decalogo da seguire nell'avvicinarsi alla proprietà immobiliare condivisa.

1) Onori e oneri, ovvero la proprietà con - divisa

Potrebbe sembrare superfluo, ma per chi è stato abituato ad abitare presso un immobile la cui proprietà era interamente sua e che non doveva condividere spazi e tempi con altre persone potrebbe 'soffrire' nel trovarsi in una situazione dove la maggior parte delle decisioni - e delle azioni quotidiane, oseremmo dire - vanno adottate nel rispetto del principio di maggioranza e della presenza di altri soggetti nelle immediate vicinanze dell'immobile.

Ci riferiamo allora non solo alla dinamica assembleare presente nel Condominio, per cui dovremo abituarci a discutere, insieme agli altri condòmini, per le decisioni più importanti che riguardano l'intera compagine - dai lavori alle cause, dalla scelta dell'Amministratore all'approvazione dei rendiconti e preventivi, etc. - ma anche a cose molto più triviali e bagatellari, che però possono dare la stura a liti di vicinato infinite e defatigatorie.

Ad esempio, se abitiamo in un piano compreso tra il primo/secondo ed il penultimo, dovremo fare attenzione alle immissioni rumorose che possiamo creare a danno di chi abita sotto di noi: ovviamente, dovremo anche porre mente alle immissioni olfattive (cattivi odori derivanti dalla preparazione degli alimenti oppure dagli animali domestici).

Allo stesso modo, dovremo comprendere che gli spazi comuni (androne o ingresso del palazzo o edificio, scale, pianerottoli, terrazzo comune, cortile, etc.) possono da noi essere utilizzati, ma senza recare fastidio agli altri condòmini o a terzi e senza appropriarsene in modo tale da togliere agli altri condòmini la possibilità di sfruttare gli stessi spazi.

Insomma, abitare in Condominio comporta onori ed oneri.

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2) Onori: a cosa ho diritto come proprietario?

Abitare in Condominio non significa abitare in una comune: ovviamente, conserviamo intatti i diritti di proprietà esclusiva sull'unità immobiliare che abbiamo acquistato, inclusi tutti i diritti che il nostro dante - causa (venditore) ci ha tramandato.

Per esempio, potrebbe accadere che, in virtù dell'originario Regolamento, accettato da tutti i condòmini e dagli acquirenti successivi e regolarmente trascritto, abbiamo diritto non solo alla nostra unità immobiliare, ma anche ad una porzione del cortile comune oppure all'utilizzo esclusivo del lastrico solare, pertanto la nostra proprietà si estenderà anche a questi beni che, in difetto di siffatte clausole contrattuali, sarebbero comuni, cioè di proprietà di tutti i condòmini e da tutti i condòmini utilizzabili.

Ancora: laddove acquistiamo un attico (ultimo piano) dobbiamo sapere che abbiamo un diritto alla sopraelevazione, ma che questo diritto è sottoposto a condizioni e limitazioni - per esempio, sarebbe opportuno verificare se il costruttore originario del Condominio ha riservato a sé il diritto di sopraelevare, il chè automaticamente lo nega a noi, anche se abbiamo acquistato l'attico.

In generale, sarebbe bene consultare il Regolamento del Condominio cui appartiene il bene immobile che intendiamo acquistare, specialmente laddove questo Regolamento contenga clausole contrattuali, terminologia con la quale generalmente intendiamo indicare una clausola che limita i diritti del proprietario (classico caso, la clausola che vieta di stabilire un laboratorio medico o attività di bed&breakfast nelle unità immobiliari di quel Condominio) oppure stabilisce diritti maggiori a favore di uno o di alcuni condòmini, diminuendo quelli degli altri (abbiamo visto sopra, la clausola di 'riserva' della proprietà esclusiva di un bene o un servizio comune o una parte di esso a favore di un condòmino), per non trovarsi impreparati di fronte sia al potenziale aumento che alla diminuzione del nostro diritto di proprietario.

3) Onori: a cosa ho diritto come condòmino?

Il proprietario dell'unità immobiliare sita in Condominio diventa, per il solo fatto dell'acquisto della stessa, un condòmino: cosa significa?

Egli diviene immediatamente proprietario, insieme agli altri condòmini, dei beni e dei servizi comuni del Condominio e titolare di un diritto di utilizzo degli stessi, sempre nel rispetto del pari uso degli altri condòmini.

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In quanto condòmino, egli è il solo a dover essere informato di tutto ciò che riguarda la gestione e l'amministrazione del Condominio e dei suoi beni e servizi comuni, incluse le spese e le liti o ogni altra occasione in cui sia necessario decidere.

Sempre in quanto condòmino, egli è il soggetto principalmente deputato a formare la volontà del Condominio tramite l'organo assembleare, nella discussione e nel confronto con gli altri condòmini, sino al formarsi di una maggioranza, le cui decisioni vanno rispettate dalla minoranza dissenziente.

Sempre quale condòmino, egli è il solo - anche se alcuni precedenti giurisprudenziali stanno aprendo timidamente verso altri legittimati attivi - a poter impugnare le delibere assembleari, sempre che non abbia votato a favore delle stesse (tranne che in caso di nullità, ove potrà impugnarle anche avendole approvate) e che proponga l'impugnazione entro i 30 giorni dall'Assemblea o dalla conoscenza della delibera.

Egli avrà diritto a conoscere dello stato generale del Condominio in qualsiasi tempo, rivolgendosi all'Amministratore e, ove possibile e consentito, alle pubbliche autorità ed ai terzi fornitori, per sapere lo stato dell'arte tecnico, giuridico, economico e fiscale dello stesso.

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4) Oneri: a cosa sono obbligato come proprietario?

Il proprietario può apportare ogni miglioramento alla propria unità, ma pur sempre nel rispetto della sicurezza e stabilità dell'edificio e del decoro dello stesso.

Sarà tenuto ad informare l'Amministratore delle opere che intende eseguire alle parti individuali, ma non ad ottenere l'approvazione dell'Assemblea o degli altri condòmini, salvo che si tratti di opere che pregiudicano il decoro architettonico dell'intero stabile.

Allo stesso modo, come abbiamo anticipato sopra, il proprietario non può in alcun modo arrecare danno all'altrui proprietà o alla proprietà comune con il proprio comportamento o con attività o opere sulla propria unità: pensiamo alle già citate immissioni odorose e rumorose, ma anche alle modifiche al proprio appartamento che ledono i diritti altrui, ad esempio laddove ci si appropri di spazi comuni o si modifichino in modo irreversibile beni o spazi comuni, oppure anche a determinate attività che, per loro caratteristiche, rendano la convivenza condominiale difficile o ancora, in caso di cessione del godimento dell'immobile a terzi (locazione, comodato), all'obbligo di richiamare anche costoro al rispetto delle medesime regole cui è tenuto lui come proprietario verso il Condominio.

5) Oneri: a cosa sono obbligato come condòmino?

Il condòmino è il solo soggetto al quale il Condominio e gli altri condòmini si rivolgono per discutere questioni inerenti la gestione e l'amministrazione comune oppure per esigere comportamenti o l'adempimento dei doveri del condòmino, in primis quello di contribuire alle spese per il mantenimento della cosa comune e dei servizi comuni.

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Il condòmino deve comunicare all'Amministratore il suo subentro, quindi, non appena acquistato l'immobile, dovrà rendere noto all'Amministratore che vi è stato un passaggio di proprietà e dichiarare i dati previsti dall'art. 1130, n. 6) c.c. per il Registro Anagrafe Condominiale.

Mentre chi cede l'unità dovrà comunicare la cessione anche nel proprio interesse, dato che, in difetto di detta comunicazione - accompagnata, secondo l'art. 63, 5° comma, disp. att. c.c., dalla copia autentica dell'atto di acquisto - egli sarà coobbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati sino a detta comunicazione, quindi ben oltre il noto biennio di cui al comma 4° della stessa norma.

Infatti, come noto, chi subentra nella proprietà di un'unità in Condominio deve corrispondere i contributi maturati e non pagati relativi all'esercizio in corso ed al precedente, questo in solido con l'ex proprietario.

Facciamo un esempio per capire: immaginiamo un Condominio dove l'esercizio sia solare, cioè si apra il 1° gennaio di ogni anno per chiudersi poi il 31 dicembre del medesimo anno.

Se acquisto casa il 15 giugno 2021, sarò coobbligato in solido con il venditore per tutti gli oneri condominiali relativi all'esercizio 2021 che egli non abbia pagato - quindi, da gennaio al 15 giugno 2021 - mentre sarò l'unico obbligato per gli oneri a scadere dal 15 giugno 2021 e sino a che trasferirò la proprietà o la perderò per altra causa.

Sarò parimenti coobbligato in solido con l'ex proprietario per gli oneri condominiali relativi all'esercizio 2020 che egli non abbia versato: attenzione, gli oneri dovuti dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 ed eventuale conguaglio a chiusura d'esercizio.

Per tutti gli oneri relativi ad esercizi precedenti al 2020 - dal 2019 a ritroso - l'unico obbligato è il venditore ed ex proprietario, al quale il Condominio dovrà rivolgersi per ottenere il pagamento.

6) Lo stato di sicurezza statica e 'dinamica' del Condominio (RAC)

La nostra unità immobiliare non è collocata in uno spazio isolato ed avulso da un contesto, ma è invece collegata in maniera profonda con le altre unità immobiliari e con i beni ed i servizi comuni che la circondano e la servono - dalle scale, al riscaldamento, dal terrazzo al cortile, alla fognatura e così via.

Ecco che allora conoscere lo stato dell'edificio è fondamentale anche per poter valutare se il prezzo che il venditore ci sta proponendo è equo o meno.

Ad esempio, laddove l'edificio sia dotato di un locale che debba avere per legge un certificato di prevenzione incendi (CPI), questo è presente? E' aggiornato? E' adeguato?

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Sono state fatte modifiche - o sono in corso di votazione modifiche - che potrebbero diminuire o compromettere la sicurezza quotidiana dell'edificio - ad esempio, una modifica alla volumetria delle parti comuni, una modifica ad un servizio comune (caldaia, fognatura, etc.) che possa nuocere all'intero edificio?

Rammentiamo che l'Amministratore deve inserire nel Registro Anagrafe Condominiale ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio - perché così stabilisce l'art. 1130, n. 6), c.c. - quindi non possiamo sentirci rispondere un "Non lo so": ove così fosse, dovremmo dedurne le logiche conseguenze …

7) Lo stato 'giuridico' del Condominio

Tanto quanto le condizioni di sicurezza, che ci permettono di capire, a grandi cenni, che potremo dimorare nella nostra unità immobiliare senza temere da un momento all'altro il crollo dell'edificio o lo scoppio di incendi o l'allagamento, così anche la condizione giuridica del Condominio riveste una vitale importanza nella decisione se acquistare o meno un'unità che ne faccia parte.

Vi sono cause, tra il Condominio e soggetti terzi o condòmini, ove si contesta il diritto di proprietà o di utilizzo di beni o servizi o che minacciano di compromettere la vita condominiale per come si è sempre svolta sino a quel momento? Ad esempio, la rivendica di una parte comune come proprietà di un terzo, la contestazione di un abuso su una parte comune che rischia di compromettere i diritti sulle parti private, etc. oppure anche la semplice impugnativa di una delibera che però rischi di bloccare i tanto sperati lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio che si attendevano da anni.

8) Lo stato economico del Condominio

Dovendo verosimilmente affrontare spese di ristrutturazione e, comunque, spese per il mutuo contratto per pagare il prezzo dell'unità acquistata, è fondamentale conoscere l'importo della spesa media annua per la stessa e non solamente in termini di media degli oneri condominiali, ma anche dei servizi connessi all'immobile (quali bollette per luce, acqua, gas, ovviamente per un'indicazione generica, dato che i consumi dipendono anche da chi utilizza la fornitura e non prevalentemente dall'immobile).

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Laddove ci venga comunicato che il Condominio ha una rata mensile o di durata diversa relativamente 'alta' - la misura della nostra percezione sarà anche data dalle nostre disponibilità, dalle precedenti esperienze, etc. - fermo rimanendo che non possiamo pensare di entrare nel Condominio e chiedere uno sconto, perché le rate saranno state approvate da precedente Assemblea, che vincola tutti, inclusi gli acquirenti potenziali e futuri, sarà opportuno cercare almeno di capire la motivazione della rata - ad esempio, remunerazione di una serie di servizi, quali portierato, piscina comune, altre utilità per gestione e amministrazione dell'edificio, etc.

Se decidiamo di acquistare, avendo ritenuto di poter affrontare, almeno nell'immediato, quella rata, potremo poi partecipare, in Assemblea, alla discussione dialettica sulla riparametrazione della stessa, dovendo però ovviamente accettare le decisioni della maggioranza, che potrebbe anche confermare la rata.

Allo stesso modo, una rata relativamente bassa dovrebbe insospettirci forse di più della rata alta, a meno che per la collocazione del Condominio e la scarsezza dei servizi e beni comuni, essa non sia giustificata, oltre ad esempio alla possibilità che vi sia un condòmino ad assumere il ruolo dell'Amministratore, facendolo a titolo gratuito, cioè senza chiedere un compenso, così diminuendo il monte delle spese, oppure qualora un bene o un servizio comune apporti un'utilità che abbassa il bilancio preventivo o azzera gli oneri, come un impianto fotovoltaico oppure una locazione del lastrico solare comune per antenne di ricezione radiotelevisiva.

9) Il vicinato

Per quanto e fino a dove sia possibile 'chiedere' al nostro venditore, cerchiamo di capire che tipo di vicinato possiamo legittimamente attenderci: sia dal punto di vista degli 'stretti' vicini, quindi gli altri condòmini, sia dal punto di vista 'allargato' degli edifici confinanti o attigui e del territorio in generale.

Non è onere del venditore, laddove sia elemento noto e risaputo, farci conoscere che la zona in cui si trova il Condominio è particolarmente richiesta per lo svolgimento di fiere, congressi, ritrovi all'aperto, concerti musicali o altre attività che facciano presagire una vita di quartiere, come dire, molto movimentata.

Lo stesso dicasi per fenomeni di degrado ambientale o sociale che possiamo benissimo apprendere da noi informandoci sugli organi di stampa locali o sui social media.

10) Il diritto a sapere (art. 63 disp. att. c.c. e solidarietà)

Bene, ci dirà il lettore, ma tutto quanto sopra, in particolare per ciò che riguarda il singolo e specifico Condominio, io come faccio ad acquisirlo?

Posso rivolgermi all'Amministratore? E soprattutto, costui può rispondermi?

Annosa questione, che impatta anche e soprattutto su questioni di privacy.

Quel che possiamo dire, attenendoci alle norme del Codice civile, è che l'Amministratore non potrà certo comunicare che il Condominio è in lite con il Sig. Tizio o la Sig. ra Caia oppure che i condòmini A e B devono corrispondere 10.000,00 Euro di saldo esercizi precedenti.

Nemmeno potrebbe farlo, a ben vedere, il venditore, che pure, essendo condòmino, ha diritto a chiedere ed ottenere lo stato dei pagamenti (non solamente il suo, ma quello 'generale', del Condominio) e delle liti in corso, ma non ha diritto a diffondere i dati personali di altre persone a soggetti esterni ed estranei al Condominio, in quanto non anch'essi condòmini.

Tuttavia, tra l'estremo di acquistare al buio e l'altro estremo di divenire una gola dovete trasferirvi r profonda della vita del Condominio in questione, dovremmo sforzarci di trovare una mediazione.

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La mediazione potrebbe essere data dalla anonimizzazione del dato trasmesso: nel senso che, per quanto riguarda ad esempio la spesa annuale media, il dato, in sé, è già anonimizzato, anzi, non è nemmeno un dato personale, perché non si riferisce ad una persona fisica, ma ad un ente - il Condominio - che in quanto tale non riceve la tutela da parte della legge sulla protezione dei dati personali.

Quando si parla di morosità complessiva del Condominio, la questione si complica, perché sia la morosità interna, cioè dei condòmini verso il Condominio, che quella esterna, cioè del Condominio verso fornitori o terzi, rivelano comunque dati personali questi sì riferibili a persone fisiche - il condòmino moroso, il terzo creditore (ove persona fisica, etc.); tuttavia, anche qui ci si potrebbe limitare a comunicare all'acquirente l'esposizione complessiva, senza fare riferimento alla causale - se a causa di morosità interne o verso terzi.

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

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