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AlexLecce

Canna fumaria per attività commerciale

Buongiorno vorrei chiedervi un parere circa una questione: in un condominio a piano terra ci sono dei locali commerciali, uno di questi sta per essere affittato per un'attività di pizzeria/rosticceria d'asporto. L'affittuario mi chiede l'autorizzazione a installare una canna fumaria del forno fino al tetto. Oltre a rispettare le distanze e quanto prescritto dal c.c. vi risulta che ci debba essere un'autorizzazione da parte dell'assemblea? Da quello che ho letto sembrerebbe non sia necessaria. Potrebbe qualche condomino opporsi all'installazione e creare problemi? Vi ringrazio

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No, non è necessaria nessuna autorizzazione da parte dell'assemblea, la canna fumaria deve essere a norma ed alle distanze prescritte, ci sono sentenze in merito, è possibile anche in forza dell'art. 1102 cc

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Buongiorno vorrei chiedervi un parere circa una questione: in un condominio a piano terra ci sono dei locali commerciali, uno di questi sta per essere affittato per un'attività di pizzeria/rosticceria d'asporto. L'affittuario mi chiede l'autorizzazione a installare una canna fumaria del forno fino al tetto. Oltre a rispettare le distanze e quanto prescritto dal c.c. vi risulta che ci debba essere un'autorizzazione da parte dell'assemblea? Da quello che ho letto sembrerebbe non sia necessaria. Potrebbe qualche condomino opporsi all'installazione e creare problemi? Vi ringrazio

ciao

 

non sono del tutto del parere di Tullio. E' vero che hai diritto a realizzare la canna fumaria ai sensi dell'art. 1102, ma il condominio ha diritto di valutarne l'estetica nell'economia e decoro del condominio. Quindi hai diritti di fare la canna, previa autorizzazione dell'assemblea che fisserà le soluzioni estetiche.

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ciao

 

non sono del tutto del parere di Tullio. E' vero che hai diritto a realizzare la canna fumaria ai sensi dell'art. 1102, ma il condominio ha diritto di valutarne l'estetica nell'economia e decoro del condominio. Quindi hai diritti di fare la canna, previa autorizzazione dell'assemblea che fisserà le soluzioni estetiche.

L'assemblea non ha il potere di valutare se la canna fumaria rovina l'estetica o il decoro dello stabile e quindi non può deliberare l'autorizzazione o vietare la costruzione (Questa la domanda formulata da AlexLecce), la decisione per quanto riguarda il decoro dello stabile la possiede solo il Giudice se interpellato.

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ciao

 

Quindi a sua discrezione, realizzerà la canna come vuole, a pallini bianchi e rossi, magari con orpelli aggiuntivi, senza il parere dei condomini che dovranno sottostare all'estro del realizzatore o agire ex post per il rispetto del decoro che ritengono leso.

 

Che lui abbia il diritto di farla, nulla questio, ma che lui possa farla sic et simpliciter secondo il suo estro, non sono affatto del tuo parere. Il decoro dell'edificio è bene condominiale, e qualsiasi scelta va fatta dall'assemblea, se non già regolamentato contrattualmente o con delibere precedenti. Se poi l'assemblea gli imporrà soluzioni per lui inaccettabili, potrà sempre impugnare lui la delibera che fissa tali norme, valevoli per tutti.

Perché per la tenda da sole, colore degli avvolgibili, ecc... l'assemblea è autorizzata a fissare tipi, forme e colori cui poi tutti dovranno attenersi, non può mettere naso sul come realizzare la canna fumaria ?

 

Trattandosi poi di una pizzeria/rosticceria, qualcosa ci sarebbe da dire anche per la esalazione degli odori, che certamente non sono da sottovalutare. In tali casi, io ho sempre portato l'argomento in assemblea e se ha fretta, affronta le spese per una straordinaria.

 

E' comunque sempre una questione di buonsenso e convivenza condominiale dove i dictat sono sempre motivi di attrito.

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ciao

 

Quindi a sua discrezione, realizzerà la canna come vuole, a pallini bianchi e rossi, magari con orpelli aggiuntivi, senza il parere dei condomini che dovranno sottostare all'estro del realizzatore o agire ex post per il rispetto del decoro che ritengono leso.

 

Che lui abbia il diritto di farla, nulla questio, ma che lui possa farla sic et simpliciter secondo il suo estro, non sono affatto del tuo parere. Il decoro dell'edificio è bene condominiale, e qualsiasi scelta va fatta dall'assemblea, se non già regolamentato contrattualmente o con delibere precedenti. Se poi l'assemblea gli imporrà soluzioni per lui inaccettabili, potrà sempre impugnare lui la delibera che fissa tali norme, valevoli per tutti.

Perché per la tenda da sole, colore degli avvolgibili, ecc... l'assemblea è autorizzata a fissare tipi, forme e colori cui poi tutti dovranno attenersi, non può mettere naso sul come realizzare la canna fumaria ?

 

Trattandosi poi di una pizzeria/rosticceria, qualcosa ci sarebbe da dire anche per la esalazione degli odori, che certamente non sono da sottovalutare. In tali casi, io ho sempre portato l'argomento in assemblea e se ha fretta, affronta le spese per una straordinaria.

 

E' comunque sempre una questione di buonsenso e convivenza condominiale dove i dictat sono sempre motivi di attrito.

Rimane il fatto che l'assemblea non può deliberare perchè non è di sua competenza, proprio in virtù dell'art 1102 cc.

Quello che potrebbe fare chi ha intenzione di usare un suo diritto come p.es. la canna fumaria, è di avvisare l'assemblea di questa costruzione, ed è solamente un consiglio e non un obbligo, e l'assemblea non può vietare, fatto salvo non sia già vietato costruire canne fumarie nel RdC Contrattuale

 

Camillo la domanda era chiara

vi risulta che ci debba essere un'autorizzazione da parte dell'assemblea? Da quello che ho letto sembrerebbe non sia necessaria. Potrebbe qualche condomino opporsi all'installazione e creare problemi? Vi ringrazio
La risposta lo è altrettanto ed è NO ed i condomini non possono opporsi, ma possono adire al Giudice per la lesione del decoro.

 

Non ho neppure preso in considerazione la canna fumaria a pallini bianchi e rossi, magari con orpelli aggiuntivi, perchè AlexLecce non ho mai accennato che la canna fumaria sarà così fatta.

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... non ho mai accennato che la canna fumaria sarà così fatta.
Correggo, la frase è così

 

"non ha mai accennato che la canna fumaria sarà così fatta."

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L'installazione della canna fumaria "esterna" sulla facciata condominiale prevede almeno la CILA comunale.

 

Il comune, di norma, potrebbe ostacolare la realizzazione senza una deliberazione degli altri proprietari del bene comune sul quale verrà realizzato il manufatto, succede più spesso di quanto non si creda.

 

Comunque la realizzazione di una canna fumaria esterna è lecita se non vi è altro modo di evaquazione dei fumi

 

I riferimenti giurisprudenziali sono qui:

 

http://www.condomini.altervista.org/CanneFumarie.htm

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Vi ringrazio per le delucidazioni, aggiungo un particolare, la canna dovrebbe essere installata esternamente sul RETRO del condominio, tenendo conto che il condominio ha una forma di "U" affacciandosi su tre strade, quindi passerebbe sui muri interni di questa "U".

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L'installazione della canna fumaria "esterna" sulla facciata condominiale prevede almeno la CILA comunale.

 

Il comune, di norma, potrebbe ostacolare la realizzazione senza una deliberazione degli altri proprietari del bene comune sul quale verrà realizzato il manufatto, succede più spesso di quanto non si creda.

Che sia previsto il permesso da parte del Comune, non lo metto in dubbio ma che chiedano la delibera condominiale non lo credo, proprio in virtù dell'art 1102 cc (citato nella sentenza), perchè per un fatto analogo (canna fumaria) il Comune di Milano ha perso la causa;

 

In molti uffici tecnici comunali è diffusa l'abitudine di chiedere, in presenza di domande di concessione o autorizzazione edilizia interessante in qualche modo il condominio o le parti comuni, atti di assenso da parte degli altri condomini, verbali di assemblea, controfirme sui disegni da parte dell'amministratore e così via, a seconda della fantasia o dell'umore del momento. Malgrado l'evidente arbitrarietà di tali richieste, al limite della vessazione e comunque censurabili in linea di principio anche ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 241 del 1990 (l'amministrazione non può aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria), si ritiene opportuno rendere nota una conclusiva decisione sul punto, del massimo organo di giustizia amministrativa (contro il Comune di Milano, si noti, non contro il Comune di Roccacannuccia).

A prescindere dalla banalità dell'oggetto trattato in causa (una canna fumaria) e fermi restando, ovviamente, i rapporti condominiali come regolati dalle norme civilistiche, risulta evidente che la pubblica amministrazione non è competente a "conoscere" i rapporti tra privati e non può imporre al privato la dimostrazione dell'assenza di pretese da parte di terzi.

La lettura della sentenza, una volta tanto chiarissima, non necessita di altri commenti.

 

Allego la Sentenza integrale;

http://www.ancebrescia.it/?p=476

Inoltre c'è quest'altra sentenza;

Lo steso dicasi nel caso in cui l'installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio non richiede né interpello, né consenso degli altri condomini, quando non leda diritti esclusivi di quest'ultimi e non alteri il decoro architettonico dell'edificio (Trib. Napoli, 17 marzo 1990).

Fonte https://www.condominioweb.com/linstallazione-di-canne-fumarie-sulla-parete-esterna-comune-delledificio-condominiale-e-lecita.1713#ixzz3i32pRHi7

www.condominioweb.com

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ciao

 

non ho mai detto che lui deve chiedere l'autorizzazione per fare la canna fumaria, ma sostengo che il condominio ha quale bene comune anche il decoro dell'edificio, e quindi la tutela dello stesso è riservata all'assemblea. L'autorizzazione che secondo me non è se fare la canna fumaria, ma dove e come, a questo punto, visto anche dove sarà installata con quasi certa ricaduta di odori sgradevoli, ritengo sia possibile imporre l'installazione di un filtro ad acqua o similare per l'abbattimento degli odori, delle ceneri e dei fumi.

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ciao

 

non ho mai detto che lui deve chiedere l'autorizzazione per fare la canna fumaria, ma sostengo che il condominio ha quale bene comune anche il decoro dell'edificio, e quindi la tutela dello stesso è riservata all'assemblea. L'autorizzazione che secondo me non è se fare la canna fumaria, ma dove e come, a questo punto, visto anche dove sarà installata con quasi certa ricaduta di odori sgradevoli, ritengo sia possibile imporre l'installazione di un filtro ad acqua o similare per l'abbattimento degli odori, delle ceneri e dei fumi.

Quando ho scritto che deve essere a norma, mi pare che ho detto tutto, (licenza edilizia, scarico fumi ecc ecc). l'assemblea non ha il potere di chiedere nulla al condomino e ne decidere se lede il decoro dello stabile per incompetenza della materia (vedi sentenza), è il condomino che installerà la canna fumaria che deve essere in regola e se non lo farà, i condomini avranno tutte le ragioni per citarlo dal giudice se si accerteranno che le cose non sono state effettuate a regola d'arte, ma preventivamente non possono fare assolutamente nulla, ed il condomino che desidera installare la canna fumaria non ha nessun dovere di chiedere all'assemblea se può o non può e se lede o non lede il decoro. Lo deve sapere lui che non deve ledere il decoro.

 

Il decoro architettonico, quale estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità e non già rispetto all'impatto con l'ambiente circostante. A tal fine, compete al giudice del merito accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, per cui la sentenza che affermi o neghi l'esistenza di tale alterazione è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto. (Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 25 gennaio 2010, n. 1286)

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Buongiorno vorrei chiedervi un parere circa una questione: in un condominio a piano terra ci sono dei locali commerciali, uno di questi sta per essere affittato per un'attività di pizzeria/rosticceria d'asporto. L'affittuario mi chiede l'autorizzazione a installare una canna fumaria del forno fino al tetto. Oltre a rispettare le distanze e quanto prescritto dal c.c. vi risulta che ci debba essere un'autorizzazione da parte dell'assemblea? Da quello che ho letto sembrerebbe non sia necessaria. Potrebbe qualche condomino opporsi all'installazione e creare problemi? Vi ringrazio

Ma tu sei l'amministratore o il proprietario del locale dato in locazione?

Delle opere eseguite dell'affittuario ne risponde sempre il proprietario.

 

A mio avviso, sebbene sia sufficiente la sola comunicazione, meglio passare dall'assemblea e cercare una soluzione condivisa almeno dalla maggioranza.

Se non sarà trovato nessun accordo, il condominio non può impedire al proprietario la costruzione della canna fumaria a NORMA di Legge (con tutti i relativi permessi Comunali) ed il Giudice può ordinare il ripristino dello stato dei luoghi o lo spostamento della canna fumaria, su ricorso del condominio in Tribunale per lesione dell'aspetto architettonico.

 

L'interesse principale del proprietario è installare la canna fumaria in qualsiasi punto del condominio.

L'interesse principale del condominio è di subire il minor pregiudizio relativo al decoro ed alla sicurezza dei piani.

Ritengo che per entrambe le parti un cattivo accordo risulterà migliore di una causa vinta. 🙂

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Ritengo che per entrambe le parti un cattivo accordo risulterà migliore di una causa vinta. 🙂

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Sarei anche d'accordo se questo sia prescritto e con quale maggioranza, ma non lo è, pertanto se non si raggiungerà l'unanimità dei consensi (1000/1000), qualsiasi condomino potrebbe affermare che a lui non piace e lede il decoro dello stabile ed adire al Giudice.

In pratica l'accordo non risolverebbe il problema.

Certo, ma siccome l'unione fa la forza (ed abbasssa le spese legali pro-capite), un conto è che l'intero condominio decida di ricorrere al Giudice ripartendosi le spese legali, un conto è che il singolo condòmino decida di affrontare un Giudizio a sue spese esclusive.

Naturalmente mai dire mai, tutto è possibile ma passando anche dall'assemblea almeno non ci si potrà rimproverare di aver tentato tutte le strade possibili prima di arrivare al contenzioso giudiziale.

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Certo, ma siccome l'unione fa la forza (ed abbasssa le spese legali pro-capite), un conto è che l'intero condominio decida di ricorrere al Giudice ripartendosi le spese legali, un conto è che il singolo condòmino decida di affrontare un Giudizio a sue spese esclusive.

Naturalmente mai dire mai, tutto è possibile ma passando anche dall'assemblea almeno non ci si potrà rimproverare di aver tentato tutte le strade possibili prima di arrivare al contenzioso giudiziale.

Comunque in tutti i casi, chi installa la canna fumaria non deve chiedere nulla al condominio ne per installarla ne per l'eventuale lesione del decoro, perchè non ha l'obbligo.

Questo intendevo dire, che si faccia altrimenti di propria volontà non è vietato e non è vincolante la relativa delibera, in quanto NON prescritto per Legge, e questo è importante per ribadire il concetto #2 che mi è stato contestato, dove dicevo che non è necessaria nessuna autorizzazione assembleare.

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... questo è importante per ribadire il concetto #2 che mi è stato contestato, dove dicevo che non è necessaria nessuna autorizzazione assembleare.

Io, invece, non ho tenuto conto di alcuna contestazione ed ho solo dato il mio parere quotando Alex ed il suo post #1, ignorando volutamente le repliche fino al mio primo intervento.

Alex trarrà le sue personali conclusioni.

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Io, invece, non ho tenuto conto di alcuna contestazione ed ho solo dato il mio parere quotando Alex ed il suo post #1, ignorando volutamente le repliche fino al mio primo intervento.

Alex trarrà le sue personali conclusioni.

Ok, a quanto vedo sei d'accordo che non si deve passare per l'assemblea per far valere un proprio diritto, ne per la messa in opera ne per il decoro il quale è strettamente personale, ovvero a me non piace una cosa e ad un altro non disturba, ossia la lesione del decoro non si stabilisce a maggioranza.

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