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Esclusa la responsabilità del Condominio per le perdite patrimoniali subite dalla pizzeria-rosticceria costretta a chiudere in seguito alle interdizioni opposte dal condominio all'uso degli immobili.

Pizzeria in condominio e regolamento, che cosa succede se viene chiusa?
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

Capita di frequente che il Condominio, nell'esercizio del proprio potere - dovere di curare l'osservanza del regolamento condominiale, debba presentare degli esposti e o denunce alle autorità giudiziarie o amministrative con tutte le varie conseguenze che ne derivano in capo al denunciato.

E allora ci si domanda se e quali responsabilità possano derivare al Condominio per i danni occorsi al denunciato.

L'ordinanza della Suprema Corte in commento ci fornisce una interessante risposta sul tema.

La presentazione di una denuncia, come di un esposto, all'autorità giudiziaria o amministrativa, seppur rivelatasi infondata, non può essere fonte di responsabilità per danni a carico del denunciante o dell'esponente, ai sensi dell' art. 2043 c.c., se non quando possano considerarsi calunniosi.

Pizzeria in condominio, le cose da sapere

È questo il principio giurisprudenziale che la Cassazione, con ordinanza n. 25679 del 13 novembre 2020, ha applicato in favore di un Condominio che aveva presentato delle denunce ai Nas e alla Asl di Salerno in conseguenza delle quali, con ordinanza sindacale, era stata imposta ad una pizzeria- rosticceria, posta al piano terra del fabbricato condominiale, l'installazione di una canna fumaria a servizio della friggitrice e la sospensione dell'utilizzo della medesima friggitrice fino alla realizzazione di tale canna fumaria.

Orbene, le perdite patrimoniali occorse alla pizzeria-rosticceria non sono causalmente riferibili alle attività interdittive all'uso degli immobili poste in essere dall'ente di gestione condominiale. Vediamo perché procedendo con ordine.

Sospensione attività della pizzeria-rosticceria condotta all'interno di un locale in condominio per immissioni pregiudizievoli. La responsabilità non è del Condominio denunciante. La vicenda processuale.

Un Condominio conveniva davanti al Tribunale di Nocera Inferiore una società proprietaria ed usufruttuaria di un'unità immobiliare adibita all'esercizio di attività di pizzeria e rosticceria, chiedendo la cessazione di tale attività, perché contrastante col divieto posto dall'art. 28 del regolamento condominiale e comunque produttiva di immissioni pregiudizievoli.

Costituitasi in giudizio, la società in persona dei titolari legali rappresentanti pro- tempore, domandava in riconvenzionale il risarcimento dei danni da lucro cessante chiamando in garanzia altra società, sua dante causa. In giudizio intervenivano, altresì, altri proprietari di altre unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale, per far valere l'infondatezza della pretesa del Condominio.

Il Tribunale di Nocera Inferiore accoglieva la domanda del Condominio attore.

La Corte d'appello di Salerno accoglieva in parte l'appello principale proposto dalla pizzeria-rosticceria negando che l'art. 28 del regolamento condominiale imponesse l'autorizzazione dell'assemblea per l'esercizio di attività commerciali nei locali-negozio siti al piano terra del fabbricato.

Per converso, i giudici di secondo respingevano l'appello principale sul punto del risarcimento dei danni lamentati dalla pizzeria in conseguenza delle interdizioni opposte dal condominio all'uso degli immobili.

L'esistenza delle immissioni non implica necessariamente un danno risarcibile

A dire della Corte di Salerno, a seguito delle denunce del condominio ai NAS ed alla ASL SA 1, era stata imposta alla pizzeria-rosticceria l'installazione di una canna fumaria a servizio della friggitrice, e quindi, con un'ordinanza sindacale, la sospensione dell'utilizzo della medesima friggitrice fino alla realizzazione di tale canna fumaria.

Tali provvedimenti amministrativi, non essendo stati impugnati, insieme al diniego della domanda di provvedimenti d'urgenza rivolta al medesimo Tribunale di Nocera Inferiore, determinavano, secondo la Corte d'Appello, sicuramente un impedimento alla prosecuzione dell'attività commerciale, ma non potevano ricondursi alla condotta colpevole del Condominio.

La società, ed il legale rappresentante della stessa anche in proprio, esercente l'attività di pizzeria- rosticceria proponevano ricorso per Cassazione articolato in quattro motivi che, esaminati congiuntamente per la loro connessione, venivano respinti.

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Sospensione attività della pizzeria-rosticceria condotta all'interno di un locale in condominio per immissioni pregiudizievoli. La responsabilità non è del Condominio denunciante. Le ragioni della decisione della Suprema Corte.

Come detto, la Corte d'appello di Salerno ha affermato che la chiusura del locale commerciale dove la società svolgeva l'attività di pizzeria e rosticceria, e le correlate perdite patrimoniali occorse, non fossero causalmente riferibili alle attività interdittive poste in essere dall'ente di gestione condominiale, non potendosi imputare al Condominio stesso, un comportamento non iure e contra ius, o contrario al principio del neminem laedere, di cui all'art. 2043 c.c.. Piuttosto, invece, il Condominio aveva correttamente e doverosamente esercitato il proprio potere di curare l'osservanza del regolamento di condominio oltre che quello di tutelare l'edificio dalle immissioni di calore, odori e rumori.

Sicché, secondo la sentenza impugnata, l'impossibilità della prosecuzione dell'attività commerciale era piuttosto da riferire al provvedimento sindacale che aveva inibito l'utilizzo della friggitrice fino all'installazione di un'apposita canna fumaria.

La conclusione cui perviene la Corte d'Appello viene confermata dalla Corte di Cassazione che, pur non entrando nel merito dell'apprezzamento del nesso causale tra i comportamenti interdittivi posti in essere dal Condominio e i presunti danni occorsi all'attività di pizzeria- rosticceria, insindacabile nel giudizio di Cassazione, ribadisce un importante principio conforme nella giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui i provvedimenti amministrativi o giurisdizionali si sovrappongono all'iniziativa del denunciante togliendone ogni efficacia causale e così interrompendo ogni nesso di causalità tra tale iniziativa (nella specie, le denunce e gli esposti presentati dal Condominio) ed il danno eventualmente subito dal denunciato (nella specie, le presunte perdite patrimoniali subite dalla pizzeria-rosticceria).

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È, dunque, orientamento costante in giurisprudenza quello secondo cui la presentazione di una denuncia, come di un esposto, all'autorità giudiziaria o amministrativa, seppur rivelatasi infondata, non può essere fonte di responsabilità per danni a carico del denunciante o dell'esponente, ai sensi dell'art. 2043 c.c., se non quando possano considerarsi calunniosi. ( Cass. n.560/2005; Cass. n. 30988 del 2018; Cass. n. 11898 del 2016).

D'altronde, più in generale, va ricordato che, in tema di illecito civile, il giudizio circa la sussistenza del nesso causale fra condotta antigiuridica ed evento dannoso implica un apprezzamento di fatto che si scompone in due segmenti: il primo è volto ad identificare il nesso di causalità materiale che lega la condotta all'evento di danno; il secondo è, invece, diretto ad accertare, secondo la regola dell'art. 1223 c.c. (richiamato dall'art. 2056 c.c.), il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili.

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Sentenza
Scarica Cass, 13 novembre 2020 n. 25679

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