Nello stabile condominiale con più di otto condòmini è obbligatoria la presenza di un amministratore (art. 1129 comma 1 c.c.).
La nomina dell'amministratore di condominio avviene durante l'assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge (cfr. art. 1136, comma 2 e comma 4 del codice civile). In mancanza di accordo, laddove è obbligatoria la presenza di un amministratore, ciascun condomino può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria con ricorso da proporre avanti al Presidente del Tribunale del luogo ove si trovano gli immobili ai sensi dell'art. 59 disp. att. c.c.
Il mandato dell'amministratore di condominio ha una durata di un anno e si intende rinnovato per eguale periodo (art. 1129 comma 10 c.c.).
Al termine del biennio, si potrà procedere con la conferma dell'amministratore uscente o con la nomina di un nuovo amministratore. Tuttavia, la compagine condominiale può decidere in ogni momento di revocarlo dall'incarico anche prima della scadenza del mandato.
Contestualmente all'accettazione della nomina e al rinnovo di ogni incarico, l'amministratore deve comunicare (art. 1129 comma 2 c.c.):
- I propri dati anagrafici e professionali;
- Il codice fiscale:
- Se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;
- I locali dove si trovano i registri di cui ai num. 6 e 7 dell'art. 1130 cc;
- I giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'amministratore, all'atto della nomina o del suo rinnovo, deve inoltre comunicare, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129 comma 14 c.c.).
L'indicazione del compenso dovuto all'amministratore è richiesta, ai sensi dell'art. 1129 comma 14 c.c., a pena di nullità della nomina stessa.
Giova chiedersi, a questo punto, se in caso di conferma dell'amministratore, sia necessario indicare a verbale l'importo dovuto da questi a titolo di compenso per la propria attività o sia sufficiente, per scongiurare la nullità della delibera, che l'importo del compenso sia annotato nel bilancio preventivo per l'anno successivo, approvato dall'assemblea condominiale.
La questione è stata, di recente, affrontata dalla Corte d'Appello di Bari con la sentenza n. 1201 del 20 luglio 2023.
Nullità della delibera di nomina o rinnovo dell'amministratore per mancata indicazione del suo compenso. Fatto e decisione
Una condomina conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bari, il Supercondominio per ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità della delibera assembleare che, in sua assenza, aveva approvato la conferma dell'amministratore in violazione della previsione normativa di cui agli artt. 71 bis disp. att. c.c. e 1129, comma 12 c.c., mancando l'indicazione dei dati anagrafici e professionali dello stesso nonché dell'importo del compenso mensile dovuto per l'attività svolta, l'allegazione del preventivo contenente tutti i dati ex lege richiesti, nonché la certificazione di adempimento dei propri obblighi di formazione.
L'attrice evidenziava, altresì, che l'amministratore aveva omesso di dar prova di aver trasmesso il rendiconto ordinario del supercondominio relativo all'anno precedente nonché di allegare la documentazione comprovante che i condomini intervenuti quali rappresentanti di scala fossero stati effettivamente nominati tali dai condomini che asserivano di rappresentare.
Si costituiva in giudizio il Supercondominio il quale eccepiva la decadenza del diritto di impugnazione e contestava, nel merito, il fondamento della impiantiva chiedendone il rigetto.
Il Tribunale di Bari, respinte le altre domande di parte attrice, dichiarava la nullità della delibera del Supercondominio limitatamente al punto relativo alla conferma dell'amministratore in quanto l'assemblea condominiale aveva omesso di indicare, nel verbale, l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per la propria attività.
Avverso la suddetta sentenza di prime cure, proponeva appello il Supercondominio inisistendo nell'eccezione di decadenza dell'impugnazione della delibera per mancato rispetto del termine perentorio di trenta giorni nonché, nel merito, insistendo per la validità della delibera in considerazione del fatto che i requisiti personali e professionali dell'amministratore erano ben noti ai condòmini.
Nomina: la delibera è valida anche se manca il compenso.
In particolare, l'appellante Supercondominio evidenziava la validità della delibera assembleare di conferma dell'amministratore pur in assenza di indicazione del compenso dovuto per la propria attività atteso che, nel corso dell'assemblea, i condòmini avevano deliberato l'approvazione del bilancio preventivo per l'anno successivo, nel quale avevano indicato anche il compenso spettante all'amministratore, rimasto invariato rispetto a quello dell'annualità precedente.
La Corte d'Appello di Bari rigettava il gravame confermando la sentenza impugnata.
Anche per la Corte d'appello, dunque, come per il Giudice di prime cure, la mancata indicazione nel verbale assembleare, del compenso dovuto all'amministratore per la propria attività, comporta la nullità della delibera relativa alla nomina o al rinnovo dell'amministratore.
Considerazioni conclusive
La Corte d'Appello di Bari ha richiamato un recente indirizzo giurisprudenziale secondo cui, "la delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate, alla medesima, le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere.
La nomina dell'amministratore, a seguito della riforma del 2012, si struttura quale scambio di proposta e accettazione, così come si desume dai commi 2 e 14 dell'articolo 1129 del c.c., come pure dall'articolo 1130 del c.c., il quale dispone che la nomina deve essere annotata in apposito registro e, più in generale, la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione devono avere forma scritta" (cfr. Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n. 12927).
Ed invero, il testo novellato dell'art. 1129, comma 14 c.c., nel disporre espressamente che " l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta", disciplina un'ipotesi di nullità testuale, sicché la specificazione dell'importo deve ritenersi necessaria anche nel caso di rinnovo dell'incarico e non può ritenersi implicita.
Per la Corte d'Appello di Bari, inoltre, non rileva la circostanza che l'attore nel giudizio di primo grado abbia erroneamente ricondotto la mancata indicazione del compenso mensile alla violazione dell'art. 1129, comma 12 c.c. anziché a quella del comma 14, per come invece qualificata dal Giudice di prime cure atteso che "il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una qualificazione giuridica dei fatti medesimi diversa rispetto a quella prospettata dalle parti ed, in genere, all'applicazione di una norma giuridica diversa da quella invocata dall'istante..." (cfr. ex multis: Cass. Civ., sez. 2, 10.05.2018 n.11289).
D'altra parte, deve ritenersi che la nullità prevista dall'art. 1129, comma 14 c.c., riguardando un vizio attinente alla costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale, ben può essere rilevata anche d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. Civ. SS.UU., 14.04.2021 n. 9839).
Né può escludersi la nullità della delibera di nomina dell'amministratore per mancata indicazione del suo compenso nell'ipotesi in cui i condomini abbiano (come nel caso di specie) approvato il bilancio preventivo per l'anno successivo indicando nello stesso il compenso spettante all'amministratore, rimasto invariato rispetto a quello dell'annualità precede.
A tale ultimo riguardo, la giurisprudenza della Cassazione ha, infatti, precisato che il requisito formale della nomina non possa ritenersi implicito nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (cfr. Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12927).
Nel confermare, dunque, la sentenza gravata e quindi la nullità della delibera in ordine alla nomina dell'amministratore per mancata indicazione del suo compenso, la Corte d'Appello di Bari ha ritenuto assorbito il secondo motivo di gravame in merito alla intervenuta decadenza dell'impugnazione della delibera, "poiché l'azione di nullità non è soggetta ai termini previsti dall'articolo 1137 del codice civile , in quanto, a differenza delle delibere annullabili, quelle nulle possono impugnarsi senza limiti di tempo" (Cassazione civile sez. II, 19/10/2021, n.28854).
