#1 Inviato 6 Settembre, 2017 Ciao a tutti, avrei un quesito, lo scorso 20 agosto sono stata nominata amministratore di un condominio, ma la delibera è stata impugnata. La storia è questa, alcuni condomini hanno chiesto all'amministratore in carica di integrare i punti di una assemblea straordinaria , già convocata, tramite una raccomandata e una email ordinaria facendo riferimento all'art 66 delle disposizioni, non avendo risposta ed essendo i tempi ristretti hanno agito da soli mandando raccomandate a tutti i condomini e aprendo un gruppo di discussione tra loro a mezzo email , per l'integrazioni in autonomia. durante l'assemblea con la maggioranza corrette hanno,con qualche contestazione proceduto all'inserimento degli altri punti e nominato il nuovo amministratore pattuendo un passaggio di consegne a fine settembre, e altri punti che avevano intenzione di trattare. Giorni fa, io " nuovo amministratore" , mi sono vista recapitare un atto di opposizione alla delibera assembleare da parte dei uno dei condomini presenti con delega e dissenzienti sulla richiesta di integrazione dei punti all'ordine del giorno, sui punti riguardati la delibera di nomina e gli altri punti per i quali avevano chiesto integrazione. La mia domanda sono io legittimata a convocare una assemblea straordinaria per informare i condomini dell'atto di opposizione, senza ancora avere il passaggio di consegne, ma con l'aiuto dei condomini per avere i contatti di tutti ? anche perché i tempi sono ristretti e l'udienza dinanzi al giudice è prevista per fine ottobre . grazie c.
#2 Inviato 6 Settembre, 2017 Allora. Sicuramente la modalità adottata per aggiornare i punti all'ordine del giorno non è quella corretta. Soprattutto per il fatto che l'assemblea era già stata convocata. Quindi la delibera di nomina è impugnabile, ma è valida fino ad eventuale sospensione o annullamento del giudice. Ciò significa che fino a quel momento, se hai accettato la nomina, sei ufficialmente l'amministratore di quel condominio. Fossi in te convocherei l'assemblea con le modalità indicate nell'art. 66 dacc e non solo avviserei l'assemblea dell'impugnazione, ma aggiungerei all'odg la conferma di nomina. In questo modo "supereresti" l'impugnazione, a patto che tu possa contare su una solida maggioranza, la stessa che ha sostenuto la tua nomina. La seconda nomina sanerebbe, tra l'altro, un eventuale "nullità" della prima, di cui però non ravvedo gli estremi.
#3 Inviato 6 Settembre, 2017 Secondo me, una nomina approvata con una assemblea successiva al 20 di agosto, potrebbe essere dichiarata invalida dal Giudice, perchè ad essere impugnata è proprio la nomina irregolare del 20 agosto pertanto l'assemblea convocata dall'amministratore irregolarmente nominato (al 20.8) potrebbe essere dichiarata dal Giudice come mai avvenuta perchè quell'amministratore non aveva nessun titolo per convocarla. Per spiegarmi meglio, da come la vedo io la nomina è irregolare (e qui non ci piove), pertanto qualsiasi azione eseguita dall'amministratore nominato irregolarmente potrebbe non essere considerata valida dal giudice.
#4 Inviato 6 Settembre, 2017 Concordo in parte con entrambi. Se si arrivasse davanti ad un Giudice vorrebbe dire che la mediazione è fallita. Il Giudice, considerando le irregolarità, probabilmente, ma non ci metterei la mano sul fuoco, dichiarerebbe la nullità della nomina e tutto tornerebbe nelle mani del vecchio amministratore e degli stessi condòmini. Fino a che il Giudice non dichiara la nullità, la delibera vale. Al fine di regolarizzare la nomina, puoi procedere alla regolare convocazione di una assemblea straordinaria per la conferma della tua nomina e rispettivo compenso, nonchè la delibera come disposto dall'art. 71-quater delle disp.att.del codice civile III. Al procedimento e' legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. IV. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. Se la nomina fosse ufficializzata dall'assemblea, cesserebbe il motivo del contendere relativamente al problema nomina. Per le altre delibere impugnate puoi fare la stessa cosa, rimetterti all'assemblea.
#5 Inviato 6 Settembre, 2017 Quindi in sostanza una nuova delibera da portare davanti al giudice con l'avvocato nominato per trattare l'argomento .
#6 Inviato 6 Settembre, 2017 Se si arrivasse davanti ad un Giudice vorrebbe dire che la mediazione è fallita.Il Giudice, considerando le irregolarità, probabilmente, ma non ci metterei la mano sul fuoco, dichiarerebbe la nullità della nomina e tutto tornerebbe nelle mani del vecchio amministratore e degli stessi condòmini. Secondo me questa potrebbe essere quanto potrà succedere, la nomina è assolutamente invalida perchè non era regolarmente all'OdG, pertanto se arrivano davanti al Giudice annullerebbe tutto e l'amministrazione ritornerà nelle mani del vecchio amministratore e mai sostituito regolarmente, annullando anche una eventuale delibera di nomina successiva al 20 agosto, appunto perchè l'assemblea non poteva essere convocata dal sedicente amministratore nominato irregolarmente.
#7 Inviato 6 Settembre, 2017 Quello che immaginavo fosse chiaro dal mio post è che fino a sentenza o sospensione, la delibera è pienamente valida. Quelli che vanno analizzati sono casomai gli effetti della sentenza: 1) se verrà giudicata nulla, tutti gli atti derivanti dalla stessa sono nulli, quindi anche la convocazione dell'assemblea successiva, ma se l'assemblea ha nominato con le maggioranze previste lo stesso amministratore (e la delibera non è stata nuovamente impugnata) la nomina è pienamente valida. Non avrebbe senso annullare anche questa dal momento che la volontà assembleare è stata espressa. Vogliamo dire che il "vecchio" amministratore verrebbe invitato a convocare l'assemblea per rifare la stessa votazione? Diciamolo, ma mi sembra oltremodo assurdo. 2) se verrà annullata la sola delibera, idem come sopra. L'assemblea sarebbe stata convocata illecitamente ... ecc...ecc
#8 Inviato 6 Settembre, 2017 Quello che immaginavo fosse chiaro dal mio post è che fino a sentenza o sospensione, la delibera è pienamente valida.Scusami la delibera non è valida, la delibera è annullabile, la cosa cambia radicalmente l'aspetto, perchè se la delibera fosse valida non si potrebbe ricorrere al Giudice, ma visto che è annullabile perchè diventi valida dovrà stabilirlo il Giudice e se sarà dichiarata valida sarà valida anche la successiva assemblea anche se inutile, perchè il nuovo amministratore sarebbe già stato nominato nell'assemblea del 20 agosto. Ma temo non sarà così, appunto perchè quella delibera è annullabile nei termini prescritti dall'art. 1137 cc e se impugnata in tempo quella nomina e relativi provvedimenti successivi (assemblea compresa) saranno cancellati, ovvero come non fossero mai accaduti e tutto riportato al 20 agosto.
#9 Inviato 6 Settembre, 2017 Art. 1137 comma 3. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
#10 Inviato 6 Settembre, 2017 Art. 1137 comma 3. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. Sono d'accordo, e comunque la delibera non è valida, e la delibera è annullabile, perciò il giudice probabilmente annullerà tutto anche l'assemblea successiva, altrimenti a che scopo impugnare? E se hai letto il primo post non vanno neppure a Mediazione ma direttamente in udienza dal Giudice a fine ottobre, tempi strettissimi, credo perchè il Giudice desidera risolvere la questione al più presto possibile. Tra l'altro ho il sospetto che è stata usata la procedura l'art. 700 cpc per avere l'udienza così in breve tempo. Anzi visto che questo caso è stato già dibattuto ed avevo partecipato esponendo lo stesso criterio che ho esposto qui, avrei il piacere se cristinapnl è così gentile da tenerci informati sull'esito della causa e relativa decisione del Giudice, ringrazio anticipatamente.
#13 Inviato 6 Settembre, 2017 vi farò sapere la decisione del giudice .. ma in ogni caso da quello che deduco non c'è nulla di certo , in qualsiasi modo agisci potrebbe essere contestato, senza via di uscita. 🤔
#14 Inviato 6 Settembre, 2017 vi farò sapere la decisione del giudice .. ma in ogni caso da quello che deduco non c'è nulla di certo , in qualsiasi modo agisci potrebbe essere contestato, senza via di uscita. 🤔Ti ringrazio, sono molto interessato a questo caso, anche perchè se ne era già parlato e discusso a lungo con altri forumisti, e sino a che non c'è una sentenza ognuno tiene alle proprie opinioni e tra le altre cose che affermavo c'era quella che l'amministratore diciamo "revocato" non proceda alle consegne delle documentazioni e cassa, come sembra anche in questo caso, in attesa della sentenza vista l'impugnazione, per questo motivo sono molto ma molto curioso ed interessato al caso, grazie di nuovo.
#15 Inviato 6 Settembre, 2017 che io sappia è stato dato un termine dalla delibera per passaggio formalizzato nel verbale
#16 Inviato 6 Settembre, 2017 Il giudice avrà un bel da fare. Però credo che per dipanare la matassa sia importante collocare temporalmente tutti gli accadimenti. 1-Quanto tempo prima dell'assemblea convocata dal vecchio amministratore i condomini per l'integrazione hanno fatto pervenire la loro richiesta 2-C'è stata un'inerzia maggiore dei 10 gg (art 66 d. att.cc) dell'amministratore tale che "legittima" l'azione dei condomini 3-E' stata fatta correttamente la comunicazione a tutti i condomini dell'intenzione di ampliare OdG L'assemblea, comunque, con notevoli vizi di convocazione, ha comunque espresso una decisione con le maggioranze di legge e ha un valore vincolante. Se poi l'atteggiamento passivo dell'amministratore alla richiesta d'integrazione ha "legittimato" (forse) l'azione dei condomini integratori e tutti erano a conoscenza dei nuovi punti di discussione, il giudice potrebbe valutare di non accogliere l'annullamento anche perché si metterebbe in contrasto con la volontà condominiale che comunque è stata espressa con i quorum di legge. Vedremo.
#17 Inviato 6 Settembre, 2017 Il giudice avrà un bel da fare. Però credo che per dipanare la matassa sia importante collocare temporalmente tutti gli accadimenti. 1-Quanto tempo prima dell'assemblea convocata dal vecchio amministratore i condomini per l'integrazione hanno fatto pervenire la loro richiesta 2-C'è stata un'inerzia maggiore dei 10 gg (art 66 d. att.cc) dell'amministratore tale che "legittima" l'azione dei condomini 3-E' stata fatta correttamente la comunicazione a tutti i condomini dell'intenzione di ampliare OdG 1. secondo il mio parere i condomini potevano richiedere un'assemblea straordinaria a norma dell'art 66 Dacc e non una semplice integrazione, per cui trascorsi i 10 giorni senza ottenere riscontro e convocazione dell'assemblea potevano convocare l'assemblea loro stessi ed il problema era risolto, così che dopo l'assemblea convocata dall'amministratore ne convocavano una regolarmente loro inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm) - Perdona se i tempi sono erroti ma è un testo scritto al "Presente" Ovvero non potevano loro integrare l'OdG (è irregolare) ma doveva farlo l'amministratore inviando un aggiornamento a tutti i condomini che giunga almeno 5 giorni prima della data della 1° convocazione, ma visto che i tempi erano ristretti (dice cristinapnl ) - non avendo risposta ed essendo i tempi ristretti hanno agito da soli mandando raccomandate a tutti i condomini (NdR irregolarmente) 2. 3. visto i tempi ristretti (vedi 1.) già questa è un'altra irregolarità (mi perdoni Bilbetto, non uso più invalida) Comunque ripeto sono molto ma molto interessato alla sentenza.
#18 Inviato 6 Settembre, 2017 2. 3. visto i tempi ristretti (vedi 1.) già questa è un'altra irregolarità (mi perdoni Bilbetto, non uso più invalida) Comunque ripeto sono molto ma molto interessato alla sentenza. Finalmente hai capito 😉
#20 Inviato 6 Settembre, 2017 Tullio ... vuoi che incolli nuovamente il testo dell'art. 1137? Secondo me lo conosci a memoria. 😎
#21 Inviato 6 Settembre, 2017 Tullio ... vuoi che incolli nuovamente il testo dell'art. 1137? Secondo me lo conosci a memoria. 😎Certo che lo conosco, ma non puoi affermare che una delibera impugnata è valida, semplicemente la delibera non perde l'effetto fatto salvo decisione del giudice, sino a sentenza, ma da qua a dire che è valida ce ne vuole, altrimenti perderebbe il beneficio dell'annullabilità, per cui non resta altro che attendere la o le decisioni del giudice, senza fare altre previsioni o ipotesi, ne abbiamo già fatte abbastanza.
#22 Inviato 6 Settembre, 2017 "ma non puoi affermare che una sentenza impugnata" forse non è sentenza ma delibera. "semplicemente la delibera non perde l'effetto fatto salvo decisione del giudice"= quindi è valida fino a sentenza
#23 Inviato 6 Settembre, 2017 "ma non puoi affermare che una sentenza impugnata" forse non è sentenza ma delibera. "semplicemente la delibera non perde l'effetto fatto salvo decisione del giudice"= quindi è valida fino a sentenza Scusami nella fretta ho scritto sentenza invece che delibera, ho corretto, alcune volte le dita sono più veloci del pensiero 😂
