Il Tribunale di Fermo, con sentenza n. 240 del 15 aprile 2022, offre un interessante caso di nullità della deliberazione assembleare per mancanza di un effettivo "deliberato". Per giurisprudenza pacifica, infatti, è da ritenersi radicalmente nulla la delibera priva di oggetto, cioè mancante di un reale decisione.
Nel caso di specie, l'assemblea aveva "partorito" una delibera che si limitava a modificare il computo metrico; trattandosi di un mero calcolo aritmetico, non può dire che si tratti di una vera decisione. Tale operazione avrebbe dovuto essere fatta in altra sede, con successiva ripresentazione a nuova assemblea per la relativa approvazione.
La pronuncia del Tribunale di Fermo offre l'occasione per approfondire la questione della differenza tra nullità e annullabilità della delibera condominiale, riepilogandone le ipotesi principali.
Nullità e annullabilità della delibera assembleare
Per consolidato insegnamento dottrinale e giurisprudenziale, l'invalidità della delibera assembleare può essere di due tipi: nullità e annullabilità. Per la precisione:
- la nullità è la forma d'invalidità più grave, che ricorre in linea di massima soltanto per le decisioni prive di elementi essenziali, con oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell'assemblea.
Sono altresì nulle le delibere che incidono su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino;
- al contrario, sono annullabili le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
Ad esempio, è annullabile la decisione adottata senza rispettare i quorum stabiliti dal Codice civile, oppure quella che stabilisce in maniera contraria a quanto statuito dal regolamento o dalla legge.
Mentre la delibera nulla può essere impugnata sempre, senza limiti di tempo, la delibera annullabile è impugnabile solamente dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni data di comunicazione della stessa agli assenti.
Delibera condominiale: quando è annullabile?
Secondo l'art. 1137 del codice civile, le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento sono annullabili. In pratica, ogni tipo di decisione che non rispetti le previsioni normative o quelle regolamentari è colpita da annullabilità, con la conseguenza che, se il giudice la accerta, la decisione perderà ogni effetto sin dal momento in cui è stata deliberata.
Poiché la contrarietà alla legge o al regolamento ricomprende tantissime ipotesi, di seguito si elencano solamente alcuni motivi di annullabilità della delibera condominiale:
- irregolarità riguardanti quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea;
- omessa o irregolare notifica dell'avviso di convocazione;
- avviso di convocazione senza ordine del giorno;
- deliberazione che ha deciso su un punto non contenuto specificamente all'interno dell'ordine del giorno;
- delibera che ripartisce una spesa con una tabella millesimale diversa da quella prescritta dalla legge;
- oggetto della decisione non previsto dall'ordine del giorno.
Delibera condominiale: quando è nulla?
La legge non stabilisce le ipotesi in cui la delibera è nulla.
Trattandosi della più grave forma di invalidità, la decisione condominiale è affetta da nullità solamente nelle ipotesi di gravissimi vizi insanabili.
Secondo il pacifico insegnamento della Suprema Corte (Cass., sez. un., n. 9839 del 14 aprile 2021; Cass., Sez. Un., sent. n. 1439/2014), la delibera è nulla quando:
- è priva di elementi essenziali, come la volontà e l'oggetto. È il caso, ad esempio, della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea, della delibera priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisione, ovvero ancora della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta;
- è illecita, perché contraria a norme imperative, alla morale o al buon costume.
Si pensi a una delibera che decide di adibire uno spazio condominiale all'attività di meretricio, oppure che approvi la commissione di un reato (un abuso, un'illecita sottrazione di beni di proprietà esclusiva, ecc.), o ancora che introduce discriminazioni di sesso o di razza tra i condòmini nell'uso delle cose comuni;
- decide su aspetti non rientranti nella competenza dell'assemblea (ad esempio, riguardo a un'area non condominiale);
- è lesiva della proprietà esclusiva di un condomino e dei suoi diritti individuali.
Si pensi, nella prima ipotesi, al caso in cui vengano imposti determinati lavori all'interno dell'alloggio privato di un condomino; nel secondo caso, quando si impone ad un condomino di liberarsi del proprio animale domestico.
Nulla la deliberazione che modifica il computo metrico
Il Tribunale di Fermo, con sentenza n. 240 del 15 aprile 2022, ha stabilito che è nulla la deliberazione condominiale che si limita a modificare il computo metrico in quanto priva di "deliberato", cioè di una decisione reale. In pratica, si tratta di una delibera senza oggetto.
Nel caso di specie, il giudice marchigiano ha stabilito che, se pure computo metrico e ripartizione delle spese erano state preventivamente comunicate ai condòmini, l'assemblea ha deliberato l'esecuzione di lavori sulla base di un computo metrico ed un riparto inesatti, dando nel contempo incarico al direttore dei lavori di modificarli.
Ciò comporta una decisione "fittizia", in quanto il computo modificato dovrà poi essere sottoposto nuovamente al vaglio assembleare, rendendo praticamente inutile la prima deliberazione.
Secondo il Tribunale di Fermo la deliberazione così assunta è quindi palesemente priva di effettivo "deliberato", quindi nulla, sicché non opera la decadenza di cui all'art. 1137 cod. civ.
