Come tutti i contenziosi, anche quelli di natura condominiale possono essere risolti con una semplice transazione. Se ciò accade, non è necessario ricorrere alla giustizia per soddisfare i reciproci interessi. Se, invece, è già in atto un'azione legale, in virtù dell'accordo raggiunto, è possibile abbandonarla senza alcun problema.
Ovviamente, poiché transigere una lite o un potenziale contenzioso comporta oneri e onori e, soprattutto, impone la sottoscrizione di un vero e proprio contratto, la decisione non può che passare attraverso il vaglio e la votazione dell'assemblea condominiale.
In tale circostanza, il consesso è chiamato ad approvare un accordo che deve rispettare tutti gli elementi costitutivi e necessari per poterlo identificare validamente. In caso contrario, l'impugnazione del deliberato appare inevitabile.
È quanto è accaduto nella vicenda che è stata valutata dal Tribunale di Genova e che è culminata con la recente sentenza n. 1131 del 25 maggio 2021.
Non mi resta, pertanto, che descrivere cosa ha determinato il procedimento de quo e quale è stata la decisione finale del magistrato ligure.
Nullità della delibera per mancanza di chiarezza nella transazione condominiale
In un fabbricato in provincia di Genova, in una riunione condominiale del 2018, era posta, al 3° punto dell'ordine del giorno, l'approvazione di un accordo transattivo con alcuni legali.
Questi avevano prestato la propria opera professionale a favore dei condòmini ed era sorto un contrasto in merito all'ammontare del loro onorario.
In particolare, dagli atti risulta che era stata avanzata una precedente offerta transattiva, rifiutata, però, dalle controparti. Per questa ragione, in sede assembleare, era proposto di aumentare la somma oggetto dell'accordo in itinere. Erano, quindi, precisati e quantificati i singoli importi da destinare ai rispettivi procuratori. Infine, la proposta transattiva veniva votata ed approvata.
Ciò che non risultava chiara era la pedissequa ripartizione della spesa tra i vari proprietari.
In particolare, alcuni di essi avevano impugnato il deliberato de quo sostenendo, senza troppi eufemismi, che la suddivisione delle somme, oggetto della transazione, era ignota. Per questo semplice quanto importante aspetto, era evidenziata la nullità della delibera dell'assemblea nella parte in cui aveva, così, superficialmente, approvato questa proposta.
L'eccepita invalidità del verbale era, ovviamente, contrastata dal condominio. In particolare, questi sosteneva che la ripartizione della proposta transattiva era contenuta nei documenti che erano stati inviati, in allegato, alla convocazione assembleare. Non vi era ragione, quindi, di accogliere la tesi attorea, del tutto priva di fondamento.
Il Tribunale di Genova, esaminati gli atti, ha accolto l'impugnazione, rilevando la nullità del deliberato nella parte in cui aveva votato la proposta transattiva.
Nullità del deliberato assembleare: la casistica secondo al giurisprudenza
Secondo il dettato della Suprema Corte di Cassazione, peraltro espressasi di recente a Sezioni Unite, un deliberato assembleare è affetto da nullità in varie circostanze.
In particolare, ciò accade quando mancano degli elementi ritenuti essenziali tali da «da determinare la deficienza strutturale: è il caso ad es. della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile; o della deliberazione priva i causa carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; o della deliberazione non risultante dal verbale della assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta (Cass. n. 9839/2021)».
Alla luce di quanto è stato appena citato, appare chiaro che un deliberato assembleare, privo di un oggetto determinato o determinabile, al pari di un contratto o di un'obbligazione, non può essere ritenuto valido.
Detto ciò, la pedissequa nullità è invocabile anche nel caso in commento? Una proposta transattiva votata in condominio deve, necessariamente, comprendere anche la ripartizione della somma oggetto dell'accordo? In caso contrario, la decisione è nulla?
Transazione lite in condominio: necessario approvare proposta e ripartizione
Se sorge la necessità o la mera opportunità di concludere una transazione tra il condominio ed un soggetto terzo, la somma da destinare a saldo dell'accordo ed oggetto della proposta transattiva, non deve essere solamente quantificata ed approvata.
È, infatti, indispensabile che la votazione ricomprenda la ripartizione tra i vari proprietari della spesa.
Se, come è accaduto nel condominio ligure, il consesso si limita a specificare i termini del potenziale accordo, senza ratificare, contestualmente, la suddivisione dell'onere complessivo, il deliberato in questione è affetto da nullità.
Transazione con l'impresa di ristrutturazione e detrazioni fiscali
Il Tribunale di Genova, infatti, esaminando la scarsa verbalizzazione dell'argomento del giorno in discussione, non ha riscontrato all'interno del testo alcun chiaro riferimento alla suddivisione tra i vari proprietari dell'importo oggetto dell'accordo transattivo.
Contestualmente, ha rilevato che anche i riparti allegati alla convocazione non erano riferiti alla potenziale transazione e, pertanto, non potevano essere invocati dal condominio per legittimare la decisione assunta in sede di riunione.
L'insieme di queste circostanze ha condotto il Tribunale a concludere per la nullità del deliberato nella parte in cui aveva votato la proposta transattiva. Secondo il magistrato, infatti, la carenza in esame impediva di individuare una decisione assembleare con un oggetto determinato o determinabile.
