L'assemblea condominiale, organo collegiale che assume in condominio le maggiori decisioni, funziona secondo "quorum" determinati: in pratica, per legge, è necessario un certo numero di partecipanti, che rappresentino un determinato valore dell'intero edificio, affinché l'assemblea sia regolarmente costituita, nonché per la validità delle sue deliberazioni, come previsto dall'art. 1136 del codice civile.
La stessa norma chiarisce che delle riunioni dell'assemblea si deve redigere processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore. Il c.d. "verbale" ha dunque il compito di riassumere le attività poste in essere durante l'assemblea, indicare i presenti, riportare eventuali dichiarazioni, e così via, nonché chiarire quali votazioni sono state effettuate e indicare i nominativi di favorevoli, astenuti e contrari.
In quanto rappresentazione delle attività svolte dall'assemblea e delle deliberazioni adottate, il verbale assume un valore particolarmente rilevante soprattutto in ragione della facoltà concessa dal codice civile (art. 1137) ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti di adire l'autorità giudiziaria per chiedere l'annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
Poiché la legge non impone formalità particolari circa la redazione di tale documento, dottrina e giurisprudenza sono intervenute in diverse occasioni a precisare quale dovrebbe essere il contenuto minimo, affinché lo stesso assolva allo scopo di consentire agli assenti di prendere conoscenza di quanto deliberato e, in generale, consenta agli interessati la valutazione della possibilità di impugnare la deliberazione, ad esempio qualora non siano rispettate le summenzionate maggioranze per la regolare costituzione e deliberazione.
Contenuto del verbale dell'assemblea condominiale
Quanto al contenuto del verbale, la Suprema Corte ha affermato il principio di diritto secondo cui "il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.
Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'articolo 1136 c.c." (cfr. Cass. Sez. II n. 24132 del 13 novembre 2009).
Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera
Tale principio è stato recentemente richiamato dal Tribunale di Novara, nella sentenza n. 378 del 25 maggio 2021, pronunciatasi sull'opposizione di una società, proprietaria di alcuni immobili all'interno del condominio, contro una delibera assembleare.
Istanza di annullamento che il giudice piemontese ritiene di accogliere, attesa l'omessa indicazione del quorum deliberativo con riguardo all'approvazione del preventivo di gestione che sarebbe stata necessaria al fine di consentire il controllo di validità della deliberazione. Sul punto non appare fondata l'eccezione del condominio convenuto relativa a una carenza di interesse dell'attrice.
Infatti, si legge in sentenza "in caso di violazione di vizi formali (incompletezza dell'ordine del giorno, violazione di norme sul procedimento di convocazione o insufficienza delle maggioranze) la legittimazione ad agire del singolo non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse ad agire, atteso che il suddetto interesse è costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali, mentre nelle ipotesi di violazioni sostanziali, è necessario che la parte che intende impugnare, sia portatrice di un interesse concreto diretto ad un vantaggio effettivo e non solo astratto".
Pertanto, qualora il singolo condomino censuri la legittimità della ripartizione delle spese, il suo interesse ad agire per far accertare l'eventuale illegittimità della ripartizione sarà correlato all'importo che lo stesso sarebbe tenuto a corrispondere in ragione della ripartizione deliberata.
Invalida la delibera che si limita a prendere atto del risultato della votazione
Tanto premesso, il Tribunale ritiene che la delibera deve ritenersi invalida qualora non venga espressamente verbalizzata l'approvazione avvenuta "all'unanimità" oppure, in caso di approvazione a maggioranza, se manca una indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio.
A tal proposito, appare viziata, nel senso sopra esposto, la delibera che si limita a prendere atto del risultato della votazione, ad esempio esprimendosi utilizzando la locuzione "l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato", o altre simili, in quanto trattasi di espressioni che impediscono il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 del codice civile.
Una conclusione avvalorata anche dalla giurisprudenza, ad esempio dalle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/2005) secondo cui è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote.
Nel caso in esame, dunque, la delibera impugnata deve essere annullata, stante la mancata indicazione del quorum deliberativo.
