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Assemblea totalitaria: che vuol dire?

Avviso di convocazione, ordine del giorno e deliberazioni: cosa può fare l'assemblea a cui partecipano tutti i condòmini?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Anche chi non vive in condominio sa che ogni assemblea deve essere preceduta dall'avviso di convocazione tempestivamente notificato a tutti gli aventi diritto e che la stessa deve essere celebrata secondo determinate formalità.

Queste regole vanno rispettate in quanto è diritto di tutti prendere parte alla riunione in modo consapevole, avendo cioè contezza di ciò di cui si discuterà al fine di poter esprimere la migliore decisione possibile.

Tali norme, poste a garanzia del diritto democratico di partecipazione, possono tuttavia essere derogate in caso di assemblea totalitaria. Che vuol dire?

Come vedremo, la presenza di tutti i condòmini in assemblea permette di rendere più flessibile sia la convocazione che la celebrazione del consesso. Ciò perché, se c'è il consenso di tutti, è possibile sorvolare su alcune irregolarità, come ad esempio la mancata indicazione, nell'ordine del giorno, di alcuni temi da affrontare. Insomma: la presenza di tutti sana alcuni vizi.

Ma cosa vuol dire assemblea totalitaria? Quali sono le prerogative di tale particolare consesso? Scopriamolo insieme.

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Assemblea totalitaria: cos'è?

Mutuando una terminologia tipica del diritto societario, per assemblea totalitaria si intende quella in cui sono comparsi tutti i condòmini.

In pratica, in ambito condominiale si ha un'assemblea totalitaria quando tutti gli aventi diritto sono presenti alla riunione. Evento più unico che raro, si dirà, ma che può aver comunque delle importanti conseguenze. Vediamo quali.

Assemblea totalitaria e avviso di convocazione

Per pacifico orientamento giurisprudenziale, è valida l'assemblea totalitaria anche se non è stata preceduta dalla regolare notifica degli avvisi di convocazione.

Com'è noto, il mancato rispetto del disposto di cui all'art. 66 disp. att. cod. civ. (secondo cui «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa») comporta l'annullabilità, ex art. 1137 cod. civ., della delibera adottata, su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Questo vizio può tuttavia essere sanato dall'assemblea totalitaria quando, all'unanimità, si decide di procedere alla riunione (con relativa verbalizzazione della stessa) nonostante l'omesso o tardivo invio dell'avviso di convocazione.

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Secondo la Corte di Cassazione (Cass. 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. 27 marzo 2003, n. 4531), l'annullabilità della delibera assembleare per incompleta comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino che se ne voglia dolere sia stato presente in assemblea e non abbia preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione.

Insomma: se tutti sono d'accordo, è inutile rispettare alla lettera un precetto la cui violazione, nel caso di specie, non ha comportato la lesione di alcun diritto, visto che c'è il consenso di tutti a poter procedere.

Nemmeno il condomino che ha partecipato all'assemblea totalitaria e ha prestato il consenso alla stessa può successivamente lagnarsi dell'omesso o tardivo avviso di convocazione, avendo egli prestato il consenso allo svolgimento della riunione (consenso che si avrà cura di mettere a verbale, ça va sans dire).

Assemblea totalitaria e ordine del giorno

Come stabilito dall'art. 66 disp. att. cod. civ. sopra richiamato, l'avviso di convocazione deve contenere l'ordine del giorno, cioè l'elenco dettagliato dei temi che verranno sottoposti al consesso.

Di regola, non è possibile deliberare su argomenti non previsti dall'ordine del giorno. In ipotesi del genere, se durante l'assemblea qualcuno solleva un problema su cui vi è urgenza di decidere, si può ovviare in due diversi modi:

  • nel caso in cui sussistano i tempi per informare i condòmini (sempre nel rispetto dei cinque giorni), l'amministratore (o il convocante) potrà inviare avviso che integri la convocazione originaria;
  • qualora non vi siano i tempi richiesti dalla legge, bisognerà invece procedere alla convocazione di una nuova assemblea.

Avviso di convocazione e ordine del giorno, quando non può essere richiesto l'annullamento?

Le cose cambiano nel caso di assemblea totalitaria. Se sono presenti tutti i condòmini e c'è il consenso unanime, sarà possibile integrare l'ordine del giorno senza dover rinviare l'assemblea, affrontando le nuove tematiche direttamente nella riunione già convocata.

Si ribadisce: l'integrazione dell'ordine del giorno all'interno del consesso in corso di svolgimento è possibile solamente nell'ipotesi di assemblea totalitaria e di consenso unanime. Solamente in questo caso la delibera non sarà viziata da annullabilità.

Assemblea totalitaria: su cosa può deliberare?

È noto a tutti che l'assemblea condominiale si regge sul principio maggioritario: ai sensi dell'art. 1136 cod. civ., sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, in seconda convocazione).

Avviso di convocazione e presunzione di conoscenza

Più complessa è la materia del decidere, maggiore diventa il quorum necessario per l'approvazione, sino a raggiungere l'unanimità.

Ad esempio, ai sensi dell'art. 1119 cod. civ., «le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Allo stesso modo, i limiti all'uso della proprietà esclusiva e delle parti comuni possono essere sanciti solo con delibera approvata all'unanimità.

Ebbene, è evidente che all'assemblea totalitaria non è in pratica preclusa alcuna decisione, visto che tutti i condòmini sono presenti e, pertanto, potrebbero raggiungere anche un accordo unanime.

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Pier Giuseppe Pescina
Pier Giuseppe Pescina 26-10-2021 18:50:40

Non capisco come si definisce una assemblea totalitaria, quando nessuno sa al momento della convocazioni se saranno tutti presenti, quindi la convocazione va sempre fatta in regola.

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