La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10474 del 31 marzo 2022, ha affrontato un interessante caso riguardante la violazione del vincolo di infrazionabilità posto con il cosiddetto atto d'obbligo, cioè con quell'atto unilaterale con cui una parte si impegna a mantenere un determinato comportamento nei confronti dell'amministrazione pubblica e dei terzi. Senza indugiare oltre, esponiamo il caso e analizziamo la soluzione offerta dalla Suprema Corte.
Infrazionabilità derivante dall'atto d'obbligo: il caso
L'acquirente di un immobile citava in causa la venditrice, responsabile a suo dire di aver espunto dalla compravendita il vano interrato, costituito da box e cantina, riservandosene la proprietà, in violazione dell'atto d'obbligo notarile in forza del quale la cooperativa che aveva realizzato l'immobile si era inderogabilmente impegnata a non frazionare l'interrato dalla porzione residenziale.
L'acquirente citava altresì l'acquirente del vano interrato. E infatti, la venditrice, dopo aver eseguito il frazionamento e mutato la destinazione dell'interrato in locale ad uso abitativo, aveva venduto l'immobile così ottenuto ad altro soggetto.
L'attore, quindi, ha chiesto che fosse riconosciuto il suo diritto di proprietà ovvero d'uso sui cespiti originari, stante l'inopponibilità nei suoi confronti della predetta compravendita. Insomma: l'attore rivendicava l'uso dell'intero immobile, anche della parte interrata indebitamente frazionata e poi venduta a terzi.
La convenuta si costituiva in giudizio sostenendo che l'attore aveva preso atto dell'esistenza dell'atto d'obbligo, rinunciando al diritto di acquistare le pertinenze, e, in ogni caso, che i vincoli dovevano intendersi superati anche in considerazione della domanda di condono presentata al Comune.
Si costituiva anche l'acquirente della parte interrata da cui la venditrice aveva ricavato un'altra unità abitativa a sé stante, proponendo domanda nei confronti della convenuta al fine di ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e il risarcimento dei danni, estendendo quest'ultima domanda anche nei confronti del notaio autore del rogito per non aver accertato l'esistenza del vincolo d'infrazionabilità.
Infrazionabilità dell'immobile: la decisione del giudice di merito
In primo e in secondo grado la domanda veniva accolta, dichiarando a favore dell'attore il diritto d'uso sulla porzione immobiliare illegittimamente sottratta dalla venditrice e il risarcimento del danno subito per il mancato trasferimento di tale diritto d'uso sul box e sulla cantina.
Veniva inoltre accolta la domanda dell'acquirente dell'immobile risultante dal frazionamento, dichiarando la risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra lo stesso e la convenuta, oltre al risarcimento dei danni.
Nello specifico, la Corte d'Appello ha ritenuto che il vincolo d'infrazionabilità dell'interrato rispetto alla porzione pertinenziale, previsto non solo nell'atto d'obbligo ma pure richiamato in tutti e due gli atti di vendita in questione, avesse natura pubblicistica e inderogabile in quanto imposto dalla legge (sul box) e da una convenzione con un ente pubblico (sulla cantina).
Quanto al box, ha osservato la Corte d'Appello, la Iegge n. 122 del 1989 ha previsto un vincolo inderogabile che si traduce in un diritto reale d'uso dell'area parcheggio in favore delle unità abitative dei condomini e che opera a prescindere dal fatto che il costruttore non abbia rispettato il rapporto superficie/volumetria che la predetta legge imponeva.
Quanto alla cantina, ha proseguito la corte, l'inderogabilità del vincolo apposto con atto notarile scaturisce dal fatto che l'interesse sotteso all'infrazionabilità faceva capo all'ente territoriale ed è, quindi, ispirato all'esigenza di uno sviluppo urbanistico ordinato ed omogeneo, rimanendo, per contro, irrilevante la norma eventualmente esistente nel regolamento condominiale che consentiva con determinate maggioranze la frazionabilità delle pertinenze.
Il giudice di secondo grado ha dunque rilevato come il riconoscimento del diritto d'uso degli immobili al prima acquirente (cioè, all'attore) e la condanna della venditrice (convenuta) alla riduzione in pristino dei locali, derivino dalla nullità della clausola del contratto di vendita con cui la venditrice si riservava la proprietà del box auto e della cantina, in spregio quindi al vincolo di infrazionabilità stabilito dall'atto d'obbligo.
Per ciò che riguarda la risoluzione del contratto di vendita dell'interrato, la Corte d'Appello ha ritenuto che "l'esistenza del vincolo d'infrazionalità e la conseguente pretesa del Leonardo di ottenere il trasferimento, o la disponibilità d'uso, dell'interrato comporta automaticamente la risoluzione del contratto di vendita di quest'ultimo (…), che subisce l'evizione o la perdita del diritto d'uso dello stesso".
La parziale difformità blocca l'azione ex art. 2932 c.c.?
Infrazionabilità dell'immobile: la decisione in Cassazione
Avverso la sentenza di condanna la convenuta proponeva ricorso per Cassazione esponendo molteplici motivi. Per ciò che qui interessa, va detto che la Suprema Corte, con l'ordinanza in commento (la n. 10474 del 31 marzo 2022), conferma la responsabilità della venditrice la quale, violando il chiaro vincolo d'infrazionabilità dell'immobile per ottenerne due separati da rendere oggetto di distinte compravendite, si è resa inadempiente sia nei confronti del primo acquirente che del secondo, essendo nel primo caso nulla la clausola con cui si riservava la proprietà del vano interrato, mentre nell'altro dando luogo a risoluzione del contratto.
Secondo gli ermellini, è invero noto, come si evince dagli artt. 1338 e 1483 cod. civ., che tanto la nullità del contratto quanto la risoluzione del contratto di compravendita conseguente alla perdita sopravvenuta del bene acquistato (e al corrispondente inadempimento del venditore) sono incompatibili con il diritto del compratore al risarcimento dei danni conseguentemente subito.
La responsabilità notarile per violazione del vincolo di infrazionabilità
La Corte di Cassazione, invece, accoglie il motivo di ricorso riguardante la responsabilità dei notai che hanno curato i due rogiti: entrambi, infatti, si sarebbero dovuti avvedere del vincolo gravante sull'immobile, così come stabilito dall'atto d'obbligo, e avrebbero dovuto i due negozi giuridici allo stesso.
In effetti, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass. n. 7283 del 2021; Cass. n. 11296 del 2020), il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti e non può, quindi, limitarsi ad accertare la volontà delle stesse.
Ogni notaio ha infatti l'obbligo di compiere l'attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare tanto la serietà e la certezza dell'atto giuridico da rogarsi, quanto l'attitudine dello stesso ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti della relativa stipulazione.
L'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà conseguentemente luogo, a suo carico, a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale.
Secondo la Cassazione, il notaio ha, in particolare, l'obbligo nei confronti delle parti di informazione e di consiglio; tale obbligo si concretizza, tra l'altro, nel dovere di dissuasione dei clienti dalla stipula dell'atto che consiste nell'avvertire le parti degli effetti derivanti dai vincoli giuridici eventualmente gravanti sull'immobile, come quelli derivanti dall'esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento e, più in generale, delle problematiche che una vendita immobiliare possa risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile.
Solo nel caso in cui il notaio sia stato espressamente esonerato, per concorde volontà delle parti, dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, deve escludersi la sussistenza della responsabilità professionale del notaio stesso.
Nel caso di specie, risulta oltremodo evidente che i notai, in ragione dei doveri di buona fede e di diligenza professionale cui erano tenuti, dovevano quantomeno dubitare, fornendo alle parti le necessarie informazioni sul punto e tentando con le stesse la conseguente dissuasione, dell'effettiva idoneità degli atti rogati a realizzare effettivamente gli effetti giuridici che i contraenti si proponevano di conseguire, e cioè, rispettivamente:
- con il primo atto di vendita, la conservazione in capo alla venditrice del diritto di proprietà del box nonostante la vendita dell'appartamento cui lo stesso accedeva;
- con il secondo atto di vendita, il trasferimento del diritto di proprietà del box medesimo in favore di un terzo diverso dall'acquirente dell'appartamento.
Per la Cassazione, i due notaio non potevano ignorare, per la diligenza professionale che deve assistere l'adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti delle parti, né la nullità dell'atto di trasferimento del box separatamente dall'appartamento né (in conseguenza della nullità della riserva di proprietà in capo alla venditrice ivi contenuto) la possibile perdita del bene da parte del secondo acquirente.
Acquisto del box a servizio dell'appartamento: attenzione alla pertinenzialità
