Secondo l'articolo 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Si può quindi desumere che, affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni (ad esempio, abitazione principale e box), sono necessari due presupposti: il rapporto pertinenziale non può essere occasionale ma durevole; la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
Si noti che non è sufficiente che l'acquirente di un box dichiari nel rogito il vincolo di pertinenzialità con l'abitazione acquistata con i benefici "prima casa", essendo altresì necessario che detto vincolo esista in concreto, circostanza che certamente si realizza quando il box è ubicato nello stesso stabile, o in uno comunque vicino a quello di abitazione, ma che potrebbe non verificarsi quando la distanza tra i due beni risulti eccessiva.
Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l'acquisto della "prima casa", con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente (cioè, ad esempio, un box) non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa".
A conferma di quanto sopra recentemente la Cassazione (Cass. civ., sez. trib., 30 ottobre 2018 n. 27573) ha precisato che il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale (caso di un box distante oltre 2 km dall'abitazione principale).
Del resto il progressivo intasamento urbanistico e la difficoltà di trovare parcheggio, comportano che l'acquisizione di un box auto consente al titolare di raggiungere il duplice scopo sia di decongestionamento dell'area urbana che di utilità e asservimento del bene all'abitazione principale.
Se la scelta pertinenziale, però, non è giustificata da reali esigenze, non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l'unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite.
Alla luce di quanto sopra l'Agenzia ritiene che non siano integrati i requisiti della pertinenzialità, se il box è situato alla distanza di 1,3 chilometri dall'abitazione in cui il contribuente, peraltro, è domiciliato solo 10 mesi all'anno.
In tal caso quindi è inapplicabile la misura di favore del "prezzo-valore", che individua, per le vendite di abitazioni e pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche al di fuori di attività commerciali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nel valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 del Tur, denominato valore catastale (articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005).
