Prima e contestualmente ad una compravendita, difficilmente l'acquirente controlla, con certosina precisione, la conformità urbanistica dell'immobile. In genere, si fida delle dichiarazioni del venditore, delle assicurazioni ricevute dal costruttore e anche se è certo della presenza del titolo abilitativo, non verifica che il fabbricato sia, effettivamente e concretamente, conforme alla licenza.
Può accadere, pertanto, che, in un momento successivo all'acquisto, magari anche dopo molti anni, il proprietario si accorga della presenza di gravi difformità. Addirittura, potrebbero trattarsi di problematiche sanabili a costi molto elevati.
In un caso del genere, il compratore potrebbe chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di vendita? L'azione in questione è proponibile, nonostante siano passati molti anni? Insomma, dopo quanto tempo si prescrive l'azione di risoluzione di un contratto di compravendita di un immobile abusivo?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale della Spezia n. 210 del 24 marzo 2022. Prima, però, di affrontare il merito giuridico del provvedimento, vediamo quali fatti hanno caratterizzato la lite de quo.
Risoluzione contratto per difformità: il caso di acquisto di un immobile
Nel lontano 1992, una signora acquistava la comproprietà di un immobile sito in provincia di Massa Carrara direttamente dal costruttore. Questi ne garantiva la conformità urbanistica in vario modo. Innanzitutto, ciò avveniva all'interno dell'atto, allorquando erano, specificatamente, menzionati gli estremi del titolo abilitativo.
Il venditore, inoltre, forniva alla parte acquirente la dichiarazione di abitabilità ottenuta dal Comune.
Ebbene, nonostante ciò, nell'anno 2009, la compratrice veniva informata che l'immobile risultava difforme rispetto alla licenza. Nello specifico, il bene presentava una superficie edificatoria di circa 150 metri quadri in eccedenza rispetto a quella autorizzata.
Alla luce di tali presupposti, l'immobile poteva essere messo in regola soltanto a seguito di una gravosa sanatoria. Sarebbe stato, infatti, necessario spendere più del valore del cespite.
Per questi motivi, nonostante il lungo lasso di tempo trascorso, il compratore citava il venditore allo scopo di ottenere la nullità dell'atto d'acquisto e, in subordine, la risoluzione del contratto, ma a quest'ultimo riguardo, la parte convenuta, costituitasi regolarmente, eccepiva l'avvenuta prescrizione.
Il giudizio, caratterizzato anche dall'espletamento di una CTU, si concludeva con il rigetto della domanda di nullità del contratto e con l'accoglimento di quella di risoluzione. La soccombenza sulle spese di lite era un'ulteriore conseguenza.
La parziale difformità blocca l'azione ex art. 2932 c.c.?
Vendita immobile difforme con indicazione del titolo: è nulla?
Molti pensano che la vendita di un immobile abusivo, ad esempio perché presenta delle difformità urbanistiche rispetto al titolo abilitativo, sia inficiata da nullità. Ciò perché sono state violate delle norme imperative e il contratto ha per oggetto un bene illecito.
Ebbene, è ormai consolidato e pacifico, nella giurisprudenza, che la compravendita de quo è, invece, del tutto valida. È, infatti, sufficiente che la licenza esista e che, all'interno dell'atto, siano menzionati gli estremi della medesima.
Non è invece essenziale che l'immobile sia difforme dal titolo abilitativo «la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.
Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass., SS.UU., Sentenza n. 8230 del 22/03/2019)».
Pertanto, se nell'atto di compravendita sussistono tali requisiti, essa sarà valida. Resta da valutare, però, l'inadempimento del venditore ai fini, ad esempio, della risoluzione del contratto.
Azione di risoluzione immobile difforme: è possibile?
Nel caso in commento, successivamente alla compravendita, la compratrice si è accorta che, contrariamente a quanto dichiarato dal venditore, l'immobile non era conforme alla normativa urbanistica, bensì era parzialmente abusivo.
Ebbene, secondo il Tribunale della Spezia, si tratta di una circostanza che è parificabile a quella per cui sono presenti oneri e diritti altrui sull'immobile che diminuiscono il libero godimento del bene (Art. 1489 c.c.). Inoltre, aggiunge l'ufficio ligure, è evidente il grave inadempimento del cedente.
Esso è rilevante, ai sensi degli art. 1453 e 1455 c.c., soprattutto se, per mettere in regola il bene, è necessaria una sanatoria costosa e gravosa.
Per entrambe le ragioni, l'acquirente può esperire, positivamente, l'azione di risoluzione del contratto. Resta solo da capire entro che termine.
Azione di risoluzione immobile difforme: prescrizione e termine
È noto che la prescrizione ordinaria dell'azione di risoluzione è decennale e che decorre dal momento in cui è possibile far valere questo diritto (Art. 2935 c.c.).
Nel caso in commento, però, si tratta di difformità urbanistiche, di cui il compratore si è accorto soltanto dopo 17 anni dalla stipula del rogito. Ebbene, si può dire che l'azione di risoluzione si sia prescritta?
Per il Tribunale della Spezia la risposta è negativa.
Nell'ipotesi in esame, infatti, è chiaro che il venditore fosse consapevole della difformità dell'immobile rispetto al titolo abilitativo, che abbia mentito sulla conformità e che abbia avuto, nel complesso, un comportamento doloso che ha indotto il compratore a fidarsi.
In ragione di ciò, il termine di prescrizione per la proposizione dell'azione di risoluzione è rimasto sospeso sino alla data in cui l'acquirente è venuto a conoscenza del vizio «Le circostanze suindicate, lette nel loro complesso, tratteggiano una condotta del costruttore/venditore che può essere qualificata come doloso occultamento dell'esistenza del vizio - La prescrizione rimane sospesa tra il debitore che ha dolosamente occultato l'esistenza del debito e il creditore, finché il dolo non sia stato scoperto (Art. 2941 n.8 c.c.)».
È solo, perciò, a partire da questo momento che decorre la prescrizione dell'azione ed è per questa ragione che, nel procedimento in commento, la proposizione della domanda di risoluzione è stata giudicata tempestiva.
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