L'art. 1127 c.c., dopo aver previsto il diritto del proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del lastrico solare a elevare nuovi piani o nuove fabbriche (comma 1), stabilisce che gli altri condomini possono, tuttavia, opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio (comma 3).
Ai sensi dell'art. 1120, comma 4 c.c., sono vietate le innovazioni che alterino il decoro architettonico dello stabile, da intendersi come qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie.
Queste due nozioni (aspetto e decoro architettonico), che vivono un rapporto di stretta complementarietà, appaiono l'un l'altra imprescindibili, risolvendosi la valutazione di continuità stilistica in una verifica del rispetto delle direttive architettoniche impresse dal progettista.
Tuttavia l'aspetto architettonico è un concetto leggermente diverso, perché mentre il decoro copre tutte le parti, anche minime, delle facciate del condominio, viceversa l'aspetto architettonico riguarda la visione generale del fabbricato, cioè il modo con cui si vede all'esterno nel suo insieme.
La Cassazione nella recentissima sentenza n. 33104 del 10 novembre 2021 si è preoccupata di definire i due parametri del decoro e dell'aspetto architettonico, sottolineandone le differenze, ma anche le affinità concettuali.
Divieto di sopraelevazione lesiva del decoro: la vicenda
Come spesso accade, due condomini realizzavano sul lastrico solare un manufatto di mq. 43,00, preoccupandosi poco della compatibilità con le caratteristiche del caseggiato.
I condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere la demolizione della nuova sopraelevazione che, per le modalità costruttive e per l'ubicazione, ledeva sia il decoro architettonico sia l'aspetto architettonico dell'edificio condominiale, avente un rilevante valore artistico. Il Tribunale prima e la Corte d'Appello poi davano ragione al condominio.
In particolare, i giudici di secondo grado, richiamando le risultanze della CTU, evidenziavano come l'edificio fosse di stile neoclassico con predominanza di colori chiari ed omogenei, in ottimo stato di manutenzione, mentre la nuova opera si connotava come un corpo estraneo, avulso dal contesto.
La sopraelevazione era per di più visibile per un breve tratto dalla via pubblica, nonché dalle finestre de condomini attori e da altri fondi privati.
Gli abusivi costruttori ricorrevano in cassazione osservando, tra l'altro, che la nuova struttura realizzata sostituiva in modo migliorativo una preesistente struttura metallica fatiscente, risalente a trenta anni prima.
Inoltre notavano che la sopraelevazione si trovava sul retro del fabbricato e visibile se non per un breve tratto "d'infilata tra i distacchi".
La decisione
La Cassazione ha confermato la bontà delle valutazioni dei giudici di secondo grado. In particolare gli ermellini hanno ricordato che il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato.
In ogni caso, la Cassazione ha ribadito che la tutela dell'aspetto architettonico di un fabbricato agli effetti, come nella specie, dell'art. 1127, comma 3, c.c., non occorre neppure che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia.
Illegittima la sopraelevazione che viola il regolamento condominiale
Le inutili scuse
La Cassazione ha notato che se la sopraelevazione disperde quella uniformità che attribuisce all'edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso è inutile, per il condomino, cercare di evitare la demolizione sostenendo che la sopraelevazione si trova sul retro del fabbricato, atteso che tutte le facciate del fabbricato (ovvero, sia la parte anteriore, frontale e principale, sia gli altri lati dello stabile) contribuiscono a connotarne l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico.
Allo stesso modo per i giudici supremi la preesistenza di una struttura di muro e di griglia metallica non rende ininfluente la lesione, né può costituire valida giustificazione; del resto i costruttori non hanno posto eccezione di prescrizione ventennale del diritto soggettivo reale a far valere l'alterazione dell'aspetto architettonico.
Aspetto e decoro architettonico
Le nozioni in questione non coincidono, sebbene l'una non possa prescindere dall'altra, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista.
In altre parole è vero che i due concetti esprimono due fenomeni diversi, ma in qualche modo l'uno non può prescindere dall'altro.
Il decoro, però, è un concetto meno riduttivo o, detto al contrario, più ampio, ma probabilmente più rigido - rispetto a quello dell'aspetto architettonico, tanto è vero che con riguardo a quest'ultimo, il legislatore ha inteso limitare l'intangibile diritto di proprietà privata, arrivando a precludere al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, la possibilità di costruire, solo qualora ciò comporti una lesione dell'aspetto architettonico.
I limiti del diritto di sopraelevazione
