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PhilIsland

Ripartizione spese facciata in sopraelevazione e riferimenti sentenze

Buonpomeriggio.

Desideravo sapere per un intervento di manutenzione straordinaria su facciata di sopraelevazione come vanno ripartite le spese.

Grazie.

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Cosa intendi per "facciata di sopraelevazione" ?

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Da quel poco che dici, la spesa per la sola facciata va ripartita con tabella proprietari.

I balconi di che tipo sono? Usate impalcatura, passerella mobile?

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Mi spiego. Sopraelevazione su terrazza di proprietà. Una delle facciate di tale sopraelevazione presenta delle lesioni. Per i lavori il ponteggio verrà approntato sul terrazzo adiacente la stessa facciata (formano insieme angolo retto).

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Si tratta di facciata comune, le spese vanno ripartite per millesimi di proprietà, come ha già detto Giovanni Inga, ed il proprietario del terrazzo dovrà permette l'accesso ed eventuale allestimento del ponteggio

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Grazie. Ma riferimenti legislativi o sentenze di merito?

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art. 1117 cc

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, ... le facciate

art 843 cc

Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.

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Avevo anche visionato una sentenza di Cassazione (1977 ?) che dava già risposta. Sapreste indicarmela?

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Sinceramente io avrei detto art 1123 comma 2.

Ossia dovete vedere se la parti comuni della facciata coincidono esattamente con la proprietà del condomino. Altrimenti credo che dobbiate fare lo scorporo. Io mi sono trovato di corto in questa situazione.

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Beh fai caso che un condomino abbia un bagno esterno o un garage esterno o altro che non verrà interessato dal rifacimento della facciata. In quel caso bagno/garage concorrono alla determinazione dei millesimali di proprietà ma non fanno parte della facciata e quindi bisogna applicare lo scorporo (art 1123 comma 2) , salvo che non sia previsto diversamento dal regolamento di condominio (art 1123 comma 1)

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Beh fai caso che un condomino abbia un bagno esterno o un garage esterno o altro che non verrà interessato dal rifacimento della facciata. In quel caso bagno/garage concorrono alla determinazione dei millesimali di proprietà ma non fanno parte della facciata e quindi bisogna applicare lo scorporo (art 1123 comma 2) , salvo che non sia previsto diversamento dal regolamento di condominio (art 1123 comma 1)
Se fa parte del corpo fabbrica del condominio anche quella parte è condominiale, per cui non si deve scorporare nulla.

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Se fa parte del corpo fabbrica del condominio anche quella parte è condominiale, per cui non si deve scorporare nulla.

Guarda che l'ho scritto nel post prima....

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Guarda che l'ho scritto nel post prima....
Se non fa parte del condominio (corpo fabbrica) non può far pare di una u.i. condominiale, ovvero sarà una costruzione a parte senza nessuna comunicazione con il condominio, per cui non c'è nulla da scorporare.

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Se non fa parte del condominio non può far pare di una u.i. condominiale, ovvero sarà una costruzione a parte senza nessuna comunicazione con il condominio, per cui non c'è nulla da scorporare.

Un garage esterno o un bagno esterno nel senso non sotto il tetto condominiale principale , ma cmq attaccato allo stabile non fa parte del condominio? Questa me la segno...

  • Confuso 1

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Un garage esterno o un bagno esterno nel senso non sotto il tetto condominiale principale , ma cmq attaccato allo stabile non fa parte del condominio? Questa me la segno...
Non dico questo, o fa parte del corpo fabbrica del condominio ovvero costruito sulla stessa area, e quindi non si scorpora nulla, oppure non fa parte del condominio.

Non può essere che un garage esterno condominiale, ovvero compreso nei 1000/1000 faccia e parte dello stesso condominio e si scorporano i suoi mlm perchè si ristruttura una facciata, perchè le facciate sono tutte condominiali anche quelle del garage

 

Possono però essere due corpi fabbrica diversi, non comunicanti, allora si che i mlm del garage non centrano con il mlm del condominio, però il condominio farà 1000/1000 e il garage non sarà compreso in questi 1000/1000.

 

La Cassazione: aprire un varco tra immobili confinanti è uso indebito di parte comune. Il muro non s’ha da abbattere

Matrimonio impossibile per le unità immobiliari confinanti ove le stesse appartengano a edifici condominiali diversi. Non è, infatti, permesso, aprendo un varco nel muro perimetrale, unire due appartamenti facenti parte di differenti condominii, perché operando in tal modo verrebbe utilizzata in maniera indebita una parte comune, creando i presupposti per il sorgere di una servitù di passaggio. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10606 (depositata in cancelleria lo scorso 15 maggio 2014)

  • Confuso 1

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AntaresF potrebbe averci preso. Mi riferisco all' ultimo comma dell' art. 1123.

La facciata in questione è avulsa dal resto dei prospetti, in quanto proiezione in alto di un muro al di sotto del terrazzo che è in comune a due appartamenti sottostanti. La facciata stessa, solo questa, per tutta la lunghezza, sporge su di un terrazzo di altra proprietà. Di fatto della stessa facciata ne gode esclusivamente il proprietario della sopraelevazione. Il resto delle facciate sono il prosieguo dei prospetti della palazzina.

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Non dico questo, o fa parte del corpo fabbrica del condominio ovvero costruito sulla stessa area, e quindi non si scorpora nulla, oppure non fa parte del condominio.

Non può essere che un garage esterno condominiale, ovvero compreso nei 1000/1000 faccia e parte dello stesso condominio e si scorporano i suoi mlm perchè si ristruttura una facciata, perchè le facciate sono tutte condominiali anche quelle del garage

 

Possono però essere due corpi fabbrica diversi, non comunicanti, allora si che i mlm del garage non centrano con il mlm del condominio, però il condominio farà 1000/1000 e il garage non sarà compreso in questi 1000/1000.

 

La Cassazione: aprire un varco tra immobili confinanti è uso indebito di parte comune. Il muro non s’ha da abbattere

Matrimonio impossibile per le unità immobiliari confinanti ove le stesse appartengano a edifici condominiali diversi. Non è, infatti, permesso, aprendo un varco nel muro perimetrale, unire due appartamenti facenti parte di differenti condominii, perché operando in tal modo verrebbe utilizzata in maniera indebita una parte comune, creando i presupposti per il sorgere di una servitù di passaggio. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10606 (depositata in cancelleria lo scorso 15 maggio 2014)

 

Quindi un bagno esterno o garage attaccato allo stabile ma non sotto lo stesso tetto principale, deve obbligatoriamente avere la stessa facciata?

 

Quindi quelli che hanno scritto l'art 1123 sono dei fresconi?

 

Scusa Tullio una domandina...ma non faresti prima a scrivere,

 

si mi sono sbagliato io..., non aveto ben compreso...

 

Invece che continuare questa arrampicata sugli specchi? Ovviamente ti lascio continuare da solo.

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AntaresF potrebbe averci preso. Mi riferisco all' ultimo comma dell' art. 1123.

La facciata in questione è avulsa dal resto dei prospetti, in quanto proiezione in alto di un muro al di sotto del terrazzo che è in comune a due appartamenti sottostanti. La facciata stessa, solo questa, per tutta la lunghezza, sporge su di un terrazzo di altra proprietà. Di fatto della stessa facciata ne gode esclusivamente il proprietario della sopraelevazione. Il resto delle facciate sono il prosieguo dei prospetti della palazzina.

Non si comprende la descrizione, se posti una foto o un disegno sarebbe meglio.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Quindi un bagno esterno o garage attaccato allo stabile ma non sotto lo stesso tetto principale, deve obbligatoriamente avere la stessa facciata?

 

Quindi quelli che hanno scritto l'art 1123 sono dei fresconi?

 

Scusa Tullio una domandina...ma non faresti prima a scrivere,

 

si mi sono sbagliato io..., non aveto ben compreso...

 

Invece che continuare questa arrampicata sugli specchi? Ovviamente ti lascio continuare da solo.

E' che l'art 1123 cc non si usa per le facciate, p.es. se il mio appartamento volge sulla facciata Sud e si rifà la facciata Nord, dovrò contribuire anche io al rifacimento della facciata Nord

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AntaresF potrebbe averci preso. Mi riferisco all' ultimo comma dell' art. 1123.

La facciata in questione è avulsa dal resto dei prospetti, in quanto proiezione in alto di un muro al di sotto del terrazzo che è in comune a due appartamenti sottostanti. La facciata stessa, solo questa, per tutta la lunghezza, sporge su di un terrazzo di altra proprietà. Di fatto della stessa facciata ne gode esclusivamente il proprietario della sopraelevazione. Il resto delle facciate sono il prosieguo dei prospetti della palazzina.

 

Capisco , credo proprio di si, perchè anche io ho avuto un problema simile al tuo. A questo punto il passo successivo è rivolgersi ad un perito/geometra spiegargli la situazione e farsi fare i preventivi per lo scorporo. Purtroppo le cifre in questi casi non sono sempre economiche...valutate bene la situazione se il gioco vale la candela intendo.

 

A termini di legge andrebbe fatto, ma la convenienza economica è un altro discorso. Ciao devo scappare.

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Questo è un condominio unico, per cui qualsiasi facciata si rifaccia tutti i condomini dovranno contribuire per mlm di proprietà

 

xn9s80.jpg

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Per chiarire, questo è un condominio con garage, se si deve rifare qualsiasi facciata, tutti i condomini dovranno contribuire per mlm di proprietà, ovvero non si dovranno scorporare i mlm del garage (a dx) se si rifà la facciata del terrazzo.

 

u1pxe.jpg

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Ecco il disegno che (spero) faccia chiarezza...

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Ecco il disegno che (spero) faccia chiarezza...
Quello che ho postato io, oppure stai tentando di postare un disegno tuo?

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sto tentando di postare...

 

- - - Aggiornato - - -

 

come faccio a postare? non mi inserisce il file...

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