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Illegittima la sopraelevazione che viola il regolamento condominiale
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Illegittima la sopraelevazione che viola il regolamento condominiale

Necessario il permesso di costruire che non elimina, però, l'obbligo di rispettare il regolamento di condominio e il decoro architettonico.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Il Condominio evocava in giudizio Tizio per sentir dichiarare l'illegittimità di due manufatti da quegli realizzati sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale prospiciente la sua proprietà individuale, sul presupposto che essi fossero vietati sia dall'art. 9 del regolamento condominiale che dall'alt. 1127 c.c., e per sentir condannare il convenuto all'eliminazione di dette costruzioni.

Costituendosi in giudizio, Tizio eccepiva di aver realizzato le due tettoie in conformità alla D.I.A., negando che esse costituissero sopraelevazione e invocando in via riconvenzionale l'accertamento del suo diritto a mantenere i manufatti per intervenuta usucapione.

In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto alla demolizione delle tettoie, ritenendole contrarie all'art.9 del regolamento condominiale vigente e vietate dall'art.1127 c.c. in quanto arrecanti pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio.

In secondo grado, la Corte d'Appello confermava la pronuncia; in particolare, riteneva che le due tettoie, in funzione del loro stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, costituissero sopraelevazioni vietate dall'art. 9 del regolamento.

=> Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

I motivi di ricorso. Il ricorrente lamentava la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1369, 1371 c.c. in relazione all'art.9 del regolamento condominiale. Ad avviso del ricorrente, la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato una soprelevazione nelle opere eseguite dal ricorrente, ritenendole contrarie all'art. 9 del regolamento condominiale, senza considerare che in realtà le due tettoie non costituirebbero aumento della volumetria.

Il ragionamento della Cassazione . A tal proposito, i giudici di legittimità hanno precisato chela decisione della Corte territoriale era coerente con il consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo cui "la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Corte di Cassazione, Sez.

III, Sentenza n.15732 del 15/06/2018); di conseguenza, tutto ciò comportava il pagamento della relativa indennità non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato" (Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n.16794 del 30/07/2007).

Ed ancora, secondo i giudici, in tal vicenda, era possibile dare rilievo alla compromissione dell'estetica del fabbricato, in presenza di "già grave evidente compromissione del decoro architettonico" dello stesso dovuta a precedenti interventi; inoltre, vi era stata la violazione dell'art.9 del regolamento condominiale.

Infine, in relazione al denunziato omesso esame della visibilità delle tettoie, la doglianza è stata ritenuta inammissibile perché la Corte territoriale aveva espressamente considerato tale elemento affermando che i manufatti erano "parzialmente visibili dall'esterno".

=> Sopraelevazione. Non occorre il riconoscimento da parte degli altri condomini

In conclusione , alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

SOPRAELEVAZIONE - DIVIETO REGOLAMENTO

RIFERIMENTI NORMATIVI

1127 C.C.

PROBLEMA

Il condomino era stato invocato in giudizio per l'illegittimità di due manufatti realizzati sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale

prospiciente la proprietà individuale di altro condomino, sul presupposto che essi fossero vietati sia dall'art.9 del regolamento condominiale che dall'art.1127 c.c.

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione, era possibile dare rilievo alla compromissione dell'estetica del fabbricato, in presenza di grave evidente compromissione del decoro architettonico dello stesso dovuta a precedenti interventi.

Difatti, oltre al problema della sopraelevazione contraria al regolamento, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini costituiva profilo di illegittimità dell'opera stessa.

LA MASSIMA

La sopraelevazione realizzata sul tetto di un condominio, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione e comporta il pagamento della relativa indennità non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Cass. civ. sez. VI, ord. 29 luglio 2019

=> Titolarità e uso del sottotetto in un edificio condominiale

Scarica Cass. civ. sez. VI ord. 29 luglio 2019

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