La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l'esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell'intero complesso immobiliare, e la sua trasgressione importa in sè il diritto al risarcimento del danno.
Il caso. Tizio conveniva in giudizio Caio al fine di chiedere la riduzione in pristino stato dello stabile condominiale in seguito agli interventi eseguiti al piano quarto del fabbricato e al sottotetto, in quanto lamentava la violazione del regolamento condominiale.
Chiedeva, altresì, che venisse confermata l'ordinanza cautelare emessa dal medesimo Tribunale precedentemente, con la quale era stata ordinato a Caio l'esecuzione di interventi strutturali e di rinforzo del solaio.
Caio si costituiva ritualmente in giudizio, resistendo alla domanda dell'attore e chiedendo, altresì, la revoca dell'ordinanza cautelare.
Frattanto, con atto di intervento adesivo alle domande attrici, si costituiva in giudizio Sempronio (altro vicino d'appartamento), il quale chiedeva, altresì, la condanna di Caio al ripristino dei locali di sua esclusiva proprietà, alla rimozione dei contatori ed apparati elettrici collocati nella cantina di oltre al risarcimento dei danni a causa delle lesioni apparse nel suo immobile, dopo l'esecuzione delle opere predette.
La causa veniva istruita attraverso Consulenza Tecnica d'Ufficio (d'ora in avanti CTU) volta ad accertare, da un lato, la natura delle opere eseguite da Caio (in particolare, se esse abbiano integrato una sopraelevazione, ovvero una alterazione del decoro architettonico dello stabile condominiale, ovvero una alterazione della simmetria dell'immobile), dall'altro, se i danni lamentati da Sempronio siano conseguenza degli interventi dallo eseguiti da Caio.
Le risultanze della CTU e il contenuto del Regolamento. Il perito del tribunale, al riguardo, ha accertato che le opere de quibus hanno realizzato una sopraelevazione alterando la simmetria dell'edificio; lo stesso ha poi rilevato che tali opere si ponevano in contrasto con le previsioni regolamentari, laddove stabilivano il divieto di apportare a ciascun immobile del fabbricato modifiche in grado di pregiudicare la solidità, la simmetria, l'estetica e l'igiene, se non dietro autorizzazione preventiva da parte dell'assemblea condominiale.
Dall'altra parte,il tecnico del tribunale ha rilevato come plausibile e degna di nota la circostanza che i lavori svolti al piano superiore da Caio siano all'origine delle fessure osservate nell'appartamento sottostante di Sempronio.
La Sentenza. Tanto è bastato al decidente per condannare Caio alla riduzione in ripristino del proprio immobile e al risarcimento del danno in favore di Sempronio.
Richiamando alcuni precedenti giurisprudenziali (Cass., 13 giugno 2013, n. 14898), il Giudice de quo ha qualificato complementi costitutivi di servitù reciproche i patti limitativi contenuti in regolamenti accettati dalle parti.
Sotto tale profilo, il contratto condominiale accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi atti di acquisto è ben in grado di prevedere tali limiti alla proprietà privata. In particolare: "il regolamento di un supercondominio predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti net singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca”.
Conclusione. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito.
In particolare, tali norme risultano sempre vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione del documento in conservatoria dei registri immobiliari, nell'atto di acquisto se ne faccia esplicito riferimento.
Nel qual caso (come visto sopra), la giurisprudenza è costante nel ritenere che - seppure il regolamento non sia inserito materialmente nel rogito stesso deve ritenersi conosciuto o accettato in base al mero richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass., 3 luglio 2003, n. 10523).
L'amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio
