In tema di locazione, è noto che l'obbligo principale del conduttore sia quello di versare il canone pattuito in contratto. Si tratta di un onere corrispettivo al concesso godimento dell'immobile che caratterizza sia la locazione ad uso abitativo che quella commerciale. Ovviamente, non è detto che questo obbligo sia rispettato sempre e puntualmente.
Può accadere, ad esempio, che l'inquilino paghi in modo irregolare saltando qualche mese per poi recuperare successivamente.
Nel caso, invece, della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 11219 del 26 aprile 2024, pare che i canoni arretrati risalissero a molti anni addietro e che si fossero accumulati in quantità consistente.
Si trattava, in particolare, di una locazione commerciale in merito alla quale il conduttore aveva omesso di versare i canoni per circa cinque anni, accumulando un debito veramente notevole.
Perciò, il locatore, alle soglie della prescrizione, aveva citato in giudizio la controparte per ottenere la risoluzione del contratto e, contestualmente, la condanna del conduttore al pagamento di tutta la morosità.
Ebbene, era stato corretto il comportamento del proprietario dell'immobile? In tema di locazione commerciale, è legittimo chiedere il pagamento dei canoni dopo molto tempo? Trascorsi tanti anni senza chiedere alcunché, si può concludere che il locatore abbia rinunciato al proprio credito?
Vediamo come hanno risposto a queste domande gli Ermellini.
Canoni di locazione: quando scatta la prescrizione?
In tema di locazione, sia abitativa che commerciale, trascorsi cinque anni dalla scadenza del canone, il diritto del locatore di percepire quell'affitto cade in prescrizione e si estingue.
Si tratta di una conclusione sancita dalla legge "Si prescrivono in cinque anni: … le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni (art. 2948 cod. civ.)".
In pratica, ove mai il proprietario dovesse agire in giudizio per recuperare uno o più canoni scaduti da oltre un quinquennio, senza che sia stata fatta alcuna richiesta di pagamento in grado d'interrompere la prescrizione, il conduttore potrebbe eccepire tale circostanza e bloccare, definitivamente, l'azione di recupero del locatore.
Invece, nel caso in commento, sono stati chiesti quasi cinque anni di canoni arretrati prima che potessero scadere. Nonostante ciò, il conduttore ha eccepito il presunto comportamento abusivo del proprietario dell'immobile, Secondo il convenuto, non era stato legittimo, era scorretto ed era in malafede pretendere ben 52 canoni di locazione all'improvviso, senza alcuna preventiva richiesta. Insomma, in virtù di tale abuso l'azione di recupero doveva essere respinta.
Tuttavia, questa tesi non ha convinto sia il giudice di primo grado che quello invocato in seconda istanza. Entrambi gli uffici di merito hanno, quindi, condannato il conduttore al pagamento di tutti i canoni insoluti. La questione, perciò, è stata sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione. Quest'ultima non si è discostata dai verdetti precedenti.
Prescrizione canoni locazione commerciale
Secondo una pronuncia della Cassazione, per la verità isolata ed espressa, comunque, in tema di locazioni abitative, il locatore che non chiede il canone per un periodo considerevole, potrebbe ingenerare nel conduttore il convincimento che abbia rinunciato al proprio credito.
Se ciò dovesse accadere, l'improvvisa pretesa di tutto l'arretrato sarebbe abusiva, scorretta e, perciò, non dovuta "integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito "per facta concludentia", formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato; ciò in quanto, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 cod. civ., quale canone generale di solidarietà integrativo della prestazione contrattualmente dovuta, che opera a prescindere da specifici vincoli contrattuali, nonché dal dovere negativo di "neminem laedere", e che impegna ciascuna delle parti a preservare l'interesse dell'altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio (Cass. 14/06/2021, n. 16743)".
Tuttavia, nel caso in commento, oltre a trattarsi di una locazione commerciale, era emerso che, durante il periodo in contestazione, il locatore aveva subito un pignoramento dell'immobile. Ciò aveva limitato la legittimazione ad agire del proprietario ed era questo il motivo per cui aveva dovuto attendere per chiedere e recuperare i canoni arretrati.
Insomma, dai fatti di causa non era emersa alcuna rinuncia, per facta concludentia, al proprio credito e, a tale riguardo, il giudice dell'appello aveva ritenuto ammissibile e legittima l'azione di recupero del locatore. Per tutti questi motivi, il ricorso del conduttore è stato rigettato.
