#1 Inviato 30 Maggio, 2017 Salve a tutti; sono proprietario di un piccolo negozio di 28mq, concesso in locazione con formula 6 anni + 6 anni da marzo 2006. Si avvicina quindi la naturale estinzione del contratto di locazione (marzo 2018) e volevo quindi chiedere, cortesemente, i vs pareri sull'iter da seguire e su come pormi verso il conduttore in modo da evitare spiacevoli disguidi. Vi ringrazio fin da ora. Anzitutto, pur trattandosi di una naturale scadenza di contratto che non prevede un tacito rinnovo, è necessario dar notifica del termine dello stesso al conduttore previa raccomandata (può tornarmi utile sul fronte legale)? O basta farglielo presente di persona in modo che possa "organizzarsi" con svariati mesi di anticipo? Il conduttore è titolare di una impresa individuale di oreficeria, può la natura della sua attività determinare l'obbligo (da parte mia) di un preavviso tramite raccomandata? Ricordo infatti, ma correggetemi se sbaglio, che per alcune categorie di attività (penso ad es. a quelle alberghiere) sia sempre d'obbligo il preavviso di almeno 12 mesi tramite raccomandata. In secondo luogo, siccome con l'attuale conduttore ci troviamo tutto sommato bene, si potrebbe discutere fin da ora con lui circa la possibilità di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione, rivalutandone il prezzo di locazione sulla base dei dati ISTAT (dal 2006, rispetto al 2018). Posto che ancora non si possono sapere i dati Istat per la rivalutazione di marzo 2018, ma giocando per approssimazione, l'aumento del canone di affitto potrebbe attestarsi sui 100/125 euro. Siccome questa somma rappresenterebbe un aumento del 20/22% rispetto al canone attuale, ci sono norme a riguardo che mi impedirebbero un simile aumento (seppur giustificato) rispetto al contratto precedente? Preciso inoltre che nel contratto del 2006 era espressamente concordato (all'art.3 dello stesso) l'aggiornamento annuale del canone su base ISTAT, ma che de facto non abbiamo mai richiesto l'adeguamento per "troppa gentilezza" (per via della crisi, si è pensato di non appesantire la locazione per concedere una maggiore tranquillità/stabilità del conduttore, che è poi anche la nostra stabilità). Infine, l'art.14 del contratto prevedeva il versamento da parte del conduttore di 2 mensilità anticipate a guisa di deposito cauzionale; sarebbe giuridicamente lecito (e non solo logico) restituire tale deposito tramite il non pagamento delle ultime due quote mensili? O devo usare un metodo tracciabile di pagamento (assegno) per pagare per intero quella cifra? Vi ringrazio nuovamente, resto a disposizione per dare ulteriori informazioni sul contratto in essere qualora fosse necessario. Cordialmente. Ennio Brasca
#2 Inviato 30 Maggio, 2017 Tutti i contratti ad uso diversi vale il tacito rinnovo. Si chiamano 6 + 6 perchè solo alla scadenza del secondo rinnovo è possibile per il locatore non rinnovare il contratto alla sua scadenza (a meno che non ricorrano particolari esigenze previste per legge). Mentre il locatario può non rinnovare già dalla prima scadenza (i primi 6 anni). Detto questo, la raccomandata in cui comunichi la tua volontà a non prorogare il contratto è obbligatoria nei termini previsti a contratto e comunque non meno di 12 mesi. Parli di un negozio di gioielleria, sei conscio quindi che in caso di mancata proroga da parte tua il locatario ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento pari all'equivalente di 18 mensilità? Per quanto riguarda il deposito cauzionale versato a garanzia, suggerisco di evitare di utilizzarlo per il pagamento degli ultimi canoni. Rimarresti infatti senza nessuna garanzia per eventuali danni che potrai riscontrare alla riconsegna dell'immobile
#3 Inviato 30 Maggio, 2017 Tutti i contratti ad uso diversi vale il tacito rinnovo. Si chiamano 6 + 6 perchè solo alla scadenza del secondo rinnovo è possibile per il locatore non rinnovare il contratto alla sua scadenza (a meno che non ricorrano particolari esigenze previste per legge). Mentre il locatario può non rinnovare già dalla prima scadenza (i primi 6 anni).Detto questo, la raccomandata in cui comunichi la tua volontà a non prorogare il contratto è obbligatoria nei termini previsti a contratto e comunque non meno di 12 mesi. Parli di un negozio di gioielleria, sei conscio quindi che in caso di mancata proroga da parte tua il locatario ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento pari all'equivalente di 18 mensilità? Per quanto riguarda il deposito cauzionale versato a garanzia, suggerisco di evitare di utilizzarlo per il pagamento degli ultimi canoni. Rimarresti infatti senza nessuna garanzia per eventuali danni che potrai riscontrare alla riconsegna dell'immobile Salve, grazie anzitutto per la celere risposta. Non ero consapevole di quanto da lei esposto. Non ho ben chiaro il motivo per cui il locatario dovrebbe aver diritto ad una indennità per perdita di avviamento; il contratto è stato sottoscritto nel 2006, l'anno prossimo (al termine dello stesso) saranno 12 anni di locazione, e la sua impresa individuale era probabilmente preesistente al contratto stesso, può influenzare? Come mai al termine del contratto stesso non posso (qualora lo volessi) non rinnovarlo a nuovi conduttori? Sono "intrappolato"? Per chiarezza, all'articolo 1 del contratto stesso si legge: "La locazione avrà durata di anni 6 (sei) con inizio dal 01/03/2006 al 28/02/2012 con tacito rinnovo di ulteriori 6 anni salvo disdetta da pervenire tramite lettera raccomandata A/R almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza dei primi 6 (sei) anni. Il conduttore ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata almeno 6 (sei) mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione ai sensi dell'art. 27 comma 7 della legge 392/78".
#4 Inviato 30 Maggio, 2017 E qualora il rinnovo fosse "forzoso" andrebbero comunque ri-sottoscritti tutti i termini un nuovo contratto? Ed in questo caso posso rimodulare il canone in base ai parametri ISTAT? E se il conduttore si rifiutasse di sottoscrivere il rinnovo con il nuovo canone, sarei comunque forzato al pagamento delle 18 mensilità? Capisco la ratio della stabilità di una attività commerciale connessa con il luogo in cui questa viene svolta, ma non vorrei che il proprietario dell'immobile diventasse la parte "debole" del contratto. Vi chiedo scusa per le tante domande, ma ora ho un po di timore... Grazie di nuovo, attendo delucidazioni in merito. Ennio Brasca Ho più dubbi e paure adesso di prima, scusatemi per le molte domande, ma davvero non mi è chiara la situazione.
#5 Inviato 30 Maggio, 2017 Non ho ben chiaro il motivo per cui il locatario dovrebbe aver diritto ad una indennità per perdita di avviamento; il contratto è stato sottoscritto nel 2006, l'anno prossimo (al termine dello stesso) saranno 12 anni di locazione, e la sua impresa individuale era probabilmente preesistente al contratto stesso, può influenzare? Ne ha diritto semplicemente perchè così dice la legge 392/78 che regola le locazioni commerciali. Nello specifico l'Art 34. Attenzione, se nell'immobile andrà poi ad aprirsi un'attività dello stessa tipo di quella precedente l'indennità raddoppia, si passa quindi a 36 mensilità. Per chiarezza, all'articolo 1 del contratto stesso si legge: "La locazione avrà durata di anni 6 (sei) con inizio dal 01/03/2006 al 28/02/2012 con tacito rinnovo di ulteriori 6 anni salvo disdetta da pervenire tramite lettera raccomandata A/R almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza dei primi 6 (sei) anni. Il conduttore ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata almeno 6 (sei) mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione ai sensi dell'art. 27 comma 7 della legge 392/78". E' la stessa legge da te citata, in particolare l'Art. 28, che afferma che il contratto si rinnova automaticamente di sei anni in sei salvo disdetta da comunicarsi nei tempi e modi previsti. Quindi in realtà il contratto non è un 6+6 ma un 6+6+6+6+6+6+etc etc fino a quando uno dei due non da disdetta. Nel caso sia il locatore scatta l'obbligo (nei casi previsti per legge, ed il tuo sembrerebbe prorio uno di questi) dell'indennità di avviamento. Quindi ricapitolando: Tu hai tutto il diritto a non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, mandando regolare disdetta nei tempi e modi previsti. Attenzione però che appena mandi disdetta il conduttore matura il diritto all'indennità, e se tu poi cambi idea e lui se ne va facendo valere la TUA disdetta, allora devi dagli la somma che gli spetta. Se siete in buoni accordi e lui ci tiene veramente a restare nel tuo immobile accordatevi bonariamente per un nuovo contratto alle nuove condizioni. Allo scadere di quello vecchio non lo rinnovate e registrate quello nuovo. Ma dovete essere daccordo entrambi, altrimenti o dai disdetta e paghi l'indennità oppure proseguite col contratto in essere. Come mai al termine del contratto stesso non posso (qualora lo volessi) non rinnovarlo a nuovi conduttori? Sono "intrappolato"? Penso che da quanto da me scritto puoi ricavarne abbastanza facilmente la risposta....
#6 Inviato 30 Maggio, 2017 La raccomandata va inviata almeno 12mesi prima nel commerciale. se lui non accetta l'mporto dell' affitto aumentato deve rispondere anche lui, perché puoi nell' ultimo anno cercare dei nuovi affittuari previo accordi sui giorni di visita dei locali Comunque se accetta dovrete fare un nuovo contratto Solo a me è capitato proprietario che ha aumentato Istat e anche importi oltre Istat e senza mandare raccomandata voleva aumentare ancora .Non sono tutti corretti come lei purtroppo Al limite si faccia seguire dal commercialista per la lettera così per sicurezza - - - Aggiornato - - - Almeno nel mio contrattista indicato almeno 12mesi prima poi non so se può essere sei
#7 Inviato 30 Maggio, 2017 Va bene, grazie mille jerrySM per la cortese e chiara risposta; il rinnovo automatico per altri 6 anni è quindi ormai "obbligatorio" giacché il contratto scadrebbe a marzo 2018 e non posso quindi rientrare nei 12 mesi di preavviso obbligatorio. Non è un problema perché, come detto all'inizio, la mia intenzione era comunque di proseguire con l'attuale conduttore; vorrei però rivedere il canone in base ai dati ISTAT attuali. Siccome contrattualmente, come già scritto sopra, è previsto l'aggiornamento del canone nella misura indicata dall'ISTAT ma non abbiamo mai (per i motivi di cui al primo messaggio) deciso di avvalerci di questa opzione, il mio interesse precipuo è capire se devo percepire un aumento del canone rispetto all'anno precedente o rispetto alla sottoscrizione del contratto stesso. Esemplifico: Il prezzo di locazione contrattualmente pattuito a marzo 2006 è pari a euro 6.600,00, ovvero di euro 550,00 mensili. In questi anni lo abbiamo mantenuto inalterato sebbene nel contratto vi fosse la possibilità di aggiornarlo annualmente. Ho chiaramente tutte le ricevute di affitto, l'interrogazione del contratto fatta in Agenzia delle Entrate e naturalmente lo storico in banca dei versamenti tramite assegno che attestino la non maggiorazione del canone nel corso degli anni. A marzo 2018 potrò chiedere automaticamente al conduttore una cifra pari a euro 550,00 + la variazione ISTAT fatta rispetto a marzo 2017 (es. 550,00 + 5,00 circa) oppure una cifra pari a euro 550,00 + la variazione ISTAT fatta rispetto a marzo 2006 (es 550,00 + 100,00 circa)? Nell'art. 3 del contratto si enuncia: "Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura massima prevista dalla Legge della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accettato dall'ISTAT verificatesi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto". La variazione non è poca, ma mi serve anche per calcolare la cifra esatta da dichiarare nel modello RLI il prossimo anno per il rinnovo.
#8 Inviato 30 Maggio, 2017 Nell'art. 3 del contratto si enuncia: "Il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura massima prevista dalla Legge della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accettato dall'ISTAT verificatesi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto". Per le locazioni comerciali l'adeguamento ISTAT deve essere sempre richiesto, quindi se non l'hai fatto non hai diritto agli arretrati. Inoltre, sempre per i comerciali, se la durata è quella prevista per legge (6 anni + altri 6 anni per i successivi rinnovi, non è stata quindi prevista una durata superiore) l'adeguamento non può essere superiore al 75% del'indice ISTAT. Mi spiace, ma per l'aumento dovrai quindi prendere il canone l'ultimo mese ed applicarci l'aumento pari al 75% dell'ultimo indice ISTAT disponibile. PS: lo so, ti sto dando solo cattive notizie (per te). Adesso però capisci perchè i canoni di locazione delle unità immobiliare ad uso commerciale rimangono alti.
#9 Inviato 30 Maggio, 2017 Per le locazioni comerciali l'adeguamento ISTAT deve essere sempre richiesto, quindi se non l'hai fatto non hai diritto agli arretrati. Inoltre, sempre per i comerciali, se la durata è quella prevista per legge (6 anni + altri 6 anni per i successivi rinnovi, non è stata quindi prevista una durata superiore) l'adeguamento non può essere superiore al 75% del'indice ISTAT.Mi spiace, ma per l'aumento dovrai quindi prendere il canone l'ultimo mese ed applicarci l'aumento pari al 75% dell'ultimo indice ISTAT disponibile. PS: lo so, ti sto dando solo cattive notizie (per te). Adesso però capisci perchè i canoni di locazione delle unità immobiliare ad uso commerciale rimangono alti. No, ma ci mancherebbe, non cercavo di riprendermi gli arretrati (al di la del fatto che, dopo 12 anni, ormai più della metà credo che sia in prescrizione), però la rivalutazione speravo di poterla calcolare dalla data di stipula (marzo 2006), e non dall'ultimo mese di pagamento (che sarà febbraio 2018). Anche in questo caso, comunque, è necessario da parte mia informare tramite raccomandata il conduttore della maggiorazione del canone (contrattualmente già stabilita) 12 mesi prima? Quindi, a conti fatti, potrei avanzare una rivalutazione solo a partire da marzo 2019? E se, a questo punto, per assurdo, il conduttore non volesse pagare questi 5/7 euro in più....e volesse andarsene? Il conduttore può avanzare diritti di indennità di qualche tipo contro di me? Ci manca solo questo... PS: ovviamente vi ringrazio ancora per le spiegazioni e la pazienza
#10 Inviato 31 Maggio, 2017 Questa discussione mi è stata utile e vi ringrazio. Anche io sarei interessata a sapere se, in caso il conduttore decidesse di non accettare la proposta di modifica del canone da parte del locatore, questo sia tenuto a pagare indennità di qualche tipo nel caso in cui il conduttore decidesse di andarsene.
#11 Inviato 31 Maggio, 2017 Intervengo anch'io nella discussione e prego, a chi è più esperto, di correggermi se sbaglio. Come ha detto EnnioBras, l'art. 3 del contratto di locazione prevede l'adeguamento annuale del canone di locazione su base ISTAT. Di norma questo è un obbligo a carico del conduttore, e non mi sembra sia necessario da parte del locatore darne preavviso. Dato che il conduttore non ha rispettato quest'obbligo il locatore può rescindere il contratto per inadempienze da parte del conduttore, senza dover pagare l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Ad ogni modo, come sottolinea l'utente, i rapporti tra locatore e conduttore non sono tali da dover procedere su questa strada, ma la violazione dell'art.3 pone stavola il proprietario in una condizione in cui è più 'forte' del conduttore.
#12 Inviato 31 Maggio, 2017 Questa discussione mi è stata utile e vi ringrazio. Anche io sarei interessata a sapere se, in caso il conduttore decidesse di non accettare la proposta di modifica del canone da parte del locatore, questo sia tenuto a pagare indennità di qualche tipo nel caso in cui il conduttore decidesse di andarsene. Esatto. Qualora il conduttore non accettasse la proposta di modifica del canone (quindi di non prorogare il vecchio e di fare un nuovo contratto alle nuove condizioni) e lascia liberi i locali, ha diritto all'indennità di avviamento (in misura di 18 mensilita) - - - Aggiornato - - - Come ha detto EnnioBras, l'art. 3 del contratto di locazione prevede l'adeguamento annuale del canone di locazione su base ISTAT. Di norma questo è un obbligo a carico del conduttore, e non mi sembra sia necessario da parte del locatore darne preavviso. Dato che il conduttore non ha rispettato quest'obbligo il locatore può rescindere il contratto per inadempienze da parte del conduttore, senza dover pagare l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Il conduttore ha l'obbligo di corrispondere l'aumento ISTAT se il locatore glielo chiede, ma se EnnioBras non si è mai avvalso di questo suo diritto allora non c'è stato nessun inadempimento da parte dell'inquilino. Diverso se lo avesso chiesto e lui non lo avesse corrisposto.
#13 Inviato 31 Maggio, 2017 Ciao Jerry. Concordo con tutto quanto hai esposto, ma non su questo dettaglio: Mi spiace, ma per l'aumento dovrai quindi prendere il canone l'ultimo mese ed applicarci l'aumento pari al 75% dell'ultimo indice ISTAT disponibile. EnnioBras è già fuori dai termini per disdettare il contratto di locazione, ma certamente può lasciarlo proseguire (sembra anche il suo intendimento primario), ovvero prorogarlo per altri sei anni e a condizioni immutate. Quindi senza far nulla - a parte imposte registro + mod. RLI - il contratto si prorogherà automaticamente. Ma è pure sua facoltà avanzare la richiesta dell'aggiornamento dei soli canoni mensili futuri applicando la rivalutazione del 75% dell'indice Istat a decorrere dalla data di stipula del contratto di locazione. Questa volta però EnnioBras a febbraio 2018 dovrà inoltrare al suo conduttore una richiesta scritta e dettagliata dove comunica e rivendica l'aggiornamento Istat calcolato da marzo 2006 a gennaio 2018 (perchè gennaio 2018 sarà l'ultimo dato disponibile prima della scadenza contrattuale). EnnioBras ha sicuramente perso gli arretrati, ma non avendo mai richiesto l'aggiornamento Istat - pur essendo previsto dal contratto - ora è nella condizione di richiedere questo aggiornamento Istat a decorrere dalla sua ultima richiesta (quindi mai, quindi dalla data di decorrenza del contratto) e con effetto dell'aggiornamento dal mese successivo alla richiesta, ovvero solo sui canoni di locazione futuri. Invece per il futuro sarà preferibile applicare sempre l'aggiornamento annualmente con richiesta durante il mese di febbraio, non solo per la propria convenienza economica, ma per abituare il conduttore al fatto che annualmente in concomitanza della scadenza contrattuale un marginale incremento Istat è un fatto quasi fisiologico.
#14 Inviato 1 Giugno, 2017 Il conduttore ha l'obbligo di corrispondere l'aumento ISTAT se il locatore glielo chiede, ma se EnnioBras non si è mai avvalso di questo suo diritto allora non c'è stato nessun inadempimento da parte dell'inquilino. Diverso se lo avesso chiesto e lui non lo avesse corrisposto. Corretto ciò che dici. Facevo questa nota perchè spesso nei contratti viene inserito l'aggiornamento automatico senza la necessità che il proprietario ne dia comunicazione al termine di ogni anno, come sottolineato alla fine dell'articolo presente al seguente link https://www.condominioweb.com/laggiornamento-del-canone-devessere-previsto-contrattualmente-altrimenti-non-%E8-richiedibile.11200
#15 Inviato 2 Giugno, 2017 Grazie mille per le preziose e puntualissime risposte ai miei dubbi. Sono molto più sereno.
#16 Inviato 20 Agosto, 2018 Buongiorno, nel contratto che ho stipulato nel 2014, all'art. 4 ho inserito l'art. 32 L. 392/78, "in cui le parti convengono che il canone dovrà essere aggiornato annualmente, automaticamente senza bisogno di alcuna richiesta, nella misura del 75%.. " I conduttori non hanno mai aggiornato il canone, vi è un accordo orale, in quanto abbiamo buoni rapporti. mi chiedevo se con la scadenza dei primi sei anni (2020), potrei chiedergli un aumento di soli 100,00, in quanto il canone è veramente irrisorio, ma da ciò che ho letto, non potrei? Per cui vi chiedo, potrei fare leva sul fatto che non mi hanno mai corrisposto la cifra corretta del canone! Come mi dovrei muovere?
#17 Inviato 20 Settembre, 2018 jerrySM dice: Parli di un negozio di gioielleria, sei conscio quindi che in caso di mancata proroga da parte tua il locatario ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento pari all'equivalente di 18 mensilità? Buongiorno Jerry, l'Art. 34 della LEGGE 27 luglio 1978 n. 392 rimanda alle attività dell'Art 27: "industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili." 1. Lei il "negozio di gioielleria" lo ritiene appartenente a tali attività o la cosa andrebbe dimostrata ? 2. Uno studio legale può essere tranquillamente ritenuto al di fuori da tali attività? Grazie e cordialità!
#18 Inviato 22 Febbraio, 2019 Buonasera a tutti, io sono proprietario di un locale commerciale che e' ormai in affitto da moltissimi anni allo stesso conduttore. Tra 3 mesi scadranno i 12 anni (6+6) di contratto, io sarei intenzionato a rinnovare il contatto visto che ci siamo sempre trovati abbastanza bene ma il conduttore mi ha detto che per rinnovare il contratto richiede di pagare un affitto discretamente più basso (meno 15%). Noi abbiamo detto che gli saremmo potuti andare incontro ma non per quella percentuale di sconto. Da qui la mia domanda, qual'ora il conduttore non volesse piu rinnovare il contratto, perchè non e' riuscito a raggiungere la percentuale di sconto richiesta, io dovrei pagargli le 18 mensilità di indennità? Grazie
#20 Inviato 22 Febbraio, 2019 Buongiorno Jerry, l'Art. 34 della LEGGE 27 luglio 1978 n. 392 rimanda alle attività dell'Art 27: "industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili." 1. Lei il "negozio di gioielleria" lo ritiene appartenente a tali attività o la cosa andrebbe dimostrata ? 2. Uno studio legale può essere tranquillamente ritenuto al di fuori da tali attività? Grazie e cordialità! La gioielleria rientra sicuramente fra le attività che in caso di disdetta da parte del locatore hanno diritto ai 18 mesi. Mentre lo studio legale no.
#21 Inviato 25 Febbraio, 2019 buongiorno, una domanda, ma se il conduttore non può/vuole pagare il canone originale, allora bisognerà ricorrere alla procedura di sfratto ?
#22 Inviato 25 Febbraio, 2019 Se si rifiuta di pagare il canone scritto in contratto, o non paga e diventa moroso, oppure lascia liberi VOLONTARIAMENTE i locali. Altrimenti causa per morosità. Quindi niente buona uscita di 18 mesi
