La vertenza portata all'esame del Tribunale di Monza (n.1096 del 3 aprile 2024) ha ad oggetto la domanda di autorizzazione alla immediata sospensione dei servizi di erogazione di acqua e riscaldamento avanzata da un condominio nei confronti di una società, proprietaria di più immobili all'interno dell'edificio, in ragione del mancato pagamento degli oneri dovuti, nonostante anche l'avvenuta emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
La trattazione dell'argomento è di certo interesse, in considerazione della frequenza con cui tali situazioni si verificano nei condomini, motivo per cui è opportuno compiere una esaustiva esegesi dell'art.63, comma III, Disp. Att. c.c. quale norma ad hoc dettata in materia, con espresso riferimento ai presupposti che devono sussistere per legittimare la sospensione dei servizi comuni.
Al contempo, è opportuno sottolineare come sia indefettibile, al ricorrere della problematica illustrata, chiedere al Giudicante anche l'autorizzazione per poter accedere all'unità immobiliare del condomino moroso, qualora quest'ultimo non presti il suo consenso, al fine di procedere alle operazioni propedeutiche alla chiusura degli erogatori ivi presenti.
Parimenti, per una compiuta disamina, non possiamo prescindere dal riportare l'orientamento della Giurisprudenza utile per commentare l'interpretazione, allo stato, della richiamata norma.
Legittimità della domanda di sospensione del servizio di erogazione di acqua e riscaldamento. Fatto e decisione
Nel ricorso depositato il condominio ha rappresentato, e debitamente documentato, la considerevole morosità contestata e maturata negli anni, da parte della società condomina, per oltre Euro 40.000,00, ed ha, quindi, chiesto di essere autorizzato ad eseguire tutti gli interventi tecnici necessari per il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato e dell'acqua nella unità immobiliare, già oggetto di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. avanti all'intestato Tribunale, di proprietà della stessa.
Invero, a seguito di azione di adempimento in forma specifica, il diritto di proprietà del predetto appartamento era stato traferito in favore di due soggetti all'uopo precisando che detta cessione era stata sospensivamente condizionata al pagamento del residuo prezzo dovuto, da corrispondersi direttamente in favore della banca mutuataria e del condominio stesso, per la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie esistenti sull'immobile.
Tuttavia, il residuo prezzo non era stato pagato e, per l'effetto, la proprietà dell'unità immobiliare era rimasta in capo alla società.
Nel giudizio in esame non si è costituita la società condomina, per cui è stata dichiarata la sua contumacia.
Il Giudicante ha assunto, dunque, la propria decisione sulla base dei documenti depositati dal condominio.
Art.63, comma III, Disp. Att. c.c.
Sulla questione è confacente evocare il disposto normativo di cui all'art.63, comma III, Disp. Att. c.c., il quale riconosce che "In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato"
La ratio della suddetta disposizione è chiara nel conferire all'amministratore il potere di sospendere l'erogazione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso, in autonomia ovvero quale autotutela e, per l'effetto, in assenza dell'intervento della Autorità Giudiziaria, a condizione che la morosità si sia protratta per oltre un semestre ed i servizi siano suscettibili di godimento separato.
Per quanto concerne il potere in autotutela dell'amministratore è appropriato osservare che nel caso, come quello in esame, è indispensabile l'accesso all'interno dell'immobile per poter eseguire gli interventi necessari alla sospensione dei servizi di erogazione di riscaldamento ed acqua.
In conseguenza, stante il reiterato silenzio alle richieste formali avanzate dall'amministratore, sia alla condomina resistente, che dai promittenti acquirenti, reso ancor più manifesto dalla mancata costituzione in giudizio, il medesimo ha dovuto promuovere l'azione giudiziale per essere autorizzato all'ingresso nell'immobile, non potendo effettuare un acceso forzoso in autonomia.
Tanto premesso, per quanto attiene al merito della controversia, risulta di tutta evidenza la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 63, comma III, Disp. Att. c.c., permanendo la morosità da oltre sei mesi ed essendo gli impianti di riscaldamento ed erogazione acqua suscettibili di utilizzo separato.
Sul punto, la Giurisprudenza non è costante, in quanto secondo un primo orientamento "La circostanza - per un verso - che un condomino sia moroso da oltre un semestre e che detta morosità persista e - per altro verso - che lo stesso condominio continui comunque a godere di tutti i servizi comuni, omettendo qualsivoglia pagamento degli stessi, integra pienamente i presupposti applicativi del terzo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., come sostituito dall'art. 18 l. 11 dicembre 2012 n. 220. Conseguentemente, va accolta la domanda promossa dal condominio nelle forme di cui all'art. 702 bis c.p.c. e tesa ad ottenere l'autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua" (Tribunale Lecco sez. I, 29/12/2014).
Diversamente, il secondo indirizzo ha ritenuto doveroso operare una distinzione tra i cosiddetti servizi ritenuti essenziali, come l'acqua ed il riscaldamento, e quelli non essenziali, quali, ad esempio, l'antenna, tenuto conto della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art. 32 Cost.) rilevando come la norma dell'art.63, comma III, Disp. Att. c.c. debba essere applicata solo come extrema ratio.
In considerazione di tale rilievo, una parte della Giurisprudenza ha affermato che "In tema di condominio, con riferimento del diritto del condominio di ottenere la sospensione dei servizi centralizzati nei confronti del condomino moroso, è necessario distinguere - a fronte dell'interesse meramente economico del Condominio - fra servizi "essenziali" e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art. 32 Cost.): i servizi di riscaldamento ed acqua - a differenza dell'utilizzo dell'antenna televisiva centralizzata - sono "essenziali" e quindi non possono essere sospesi al condomino moroso" (Tribunale Bologna sez. III, 15/09/2017).
Il discrimine tra i due orientamenti è palese ed anche le motivazioni poste a sostegno degli stessi, ove nella prima, prevale l'interesse alla tutela degli interessi economici del condominio mentre, nell'altro, la tutela atta a garantire il permanere dei servizi indispensabili alla persona anche in caso di morosità.
Il Tribunale di Monza, nella sentenza in commento, ha aderito al primo indirizzo e, pertanto, ha accolto integralmente la domanda promossa dal condominio.
