Sappiamo che un contratto di compravendita immobiliare è, solitamente, preceduto dalla sottoscrizione di un accordo preliminare. Le parti, quindi, si impegnano alla cessione di un bene, fissandone il prezzo e le modalità di versamento, rinviando la stipula del rogito notarile ad una data successiva.
Lo sviluppo di questo patto, però, potrebbe essere condizionato, negativamente, dalla presenza di un vincolo a carico dell'immobile promesso. Ad esempio, l'esistenza di un'ipoteca potrebbe rappresentare un pregiudizio tale da giustificare il recesso dal contratto da parte del promissario acquirente.
È questo uno degli avvenimenti che ha caratterizzato il procedimento culminato con la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 3 dicembre 2021 n. 38317. In particolare, in questo caso, uno dei motivi del contendere è stato rappresentato dai danni patiti dall'acquirente di alcuni immobili, gravati da ipoteca, nel momento in cui non gli è stato possibile rivendere i medesimi a causa del predetto peso.
Cerchiamo, però, di comprendere meglio cosa è accaduto in questa intricata lite giudiziaria.
Vendita immobile e ipoteche cancellate. Il caso concreto
Nell'anno 2000, una persona acquistava alcuni immobili sui quali gravavano delle ipoteche, ma senza che il venditore provvedesse alla loro cancellazione.
Sei anni dopo, cioè nel 2006, il descritto acquirente tentava di rivendere questi beni ad un terzo soggetto. A tale scopo, era, preventivamente, sottoscritto un contratto preliminare. Purtroppo per il promissario venditore, la controparte decideva, successivamente, di recedere dall'impegno. Le ipoteche rendevano sconveniente ogni prosecuzione dell'accordo.
Per questa ragione, l'attuale proprietario degli immobili conveniva in giudizio il suo dante causa per ottenere l'ordine di cancellazione delle ipoteche nonché il risarcimento del danno. Nello specifico, secondo l'attore, il pregiudizio subito era rappresentato dal fatto di non aver potuto incassare il corrispettivo ricavabile dalla rivendita di questi cespiti.
Nei procedimenti che seguivano, l'istante otteneva soltanto l'ordine, a carico della parte convenuta, di provvedere, a proprie spese, alla cancellazione delle ipoteche. Tale disposizione era sancita da una sentenza emessa dal Tribunale di Acqui Terme nel 2010. Non era, invece, riconosciuto alcun risarcimento.
Secondo, infatti, i magistrati di merito, all'epoca in cui era saltata la successiva vendita degli immobili (2006), non era ancora intervenuta la sentenza con la quale il precedente proprietario era stato condannato a cancellare le ipoteche (2010).
Inoltre, non era stato adeguatamente provato che il preliminare di compravendita, tra l'attuale proprietario e il terzo, fosse saltato in ragione dei pesi in esame.
Infine, la richiesta di risarcimento appariva pretestuosa, visto il corrispettivo fissato nel preliminare, ritenuto eccessivo in considerazione del valore degli immobili e del loro stato conservativo.
La diatriba, quindi, si spostava in Cassazione, al termine del quale giudizio, a seguito di una diversa interpretazione dei fatti e della loro rilevanza giuridica, si rimetteva la causa dinanzi alla Corte di Appello di Torino.
Il venditore è obbligato a cancellare le ipoteche sull'immobile
Secondo la decisione in commento, nel solco della precedente giurisprudenza, colui che vende un immobile è tenuto a cederlo libero da pesi.
Pertanto, l'eventuale presenza di un'ipoteca impone al venditore di provvedere alla cancellazione della medesima a proprie spese. Non è, perciò, necessario che ciò risulti, esplicitamente, tra i doveri contrattuali del cedente e tanto meno che sia un giudice a stabilirlo «La violazione dell'obbligo di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene venduto, assunta dal venditore nel contratto di compravendita trova titolo nel medesimo contratto quale unica fonte di obbligazioni per le parti (e non già, dunque, nella sentenza che poi accerti tale obbligo) e rientra nella disciplina dell'inadempimento (ad esempio, Cass. Sez. 2, 10/11/1980, n. 6034)».
Per questo tipo di interpretazione, la mancata cancellazione dell'ipoteca determina a carico del venditore inadempiente l'obbligo di risarcire l'acquirente. Ciò avviene, in forma specifica, ottenendo la condanna della parte convenuta a provvedere, a proprie spese, alla cancellazione del peso.
Resta ferma la possibilità, per l'acquirente, di ricevere, previa concreta dimostrazione, l'ulteriore danno subito.
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Mancata cancellazione ipoteca: quali danni per l'acquirente?
Nell'ipotesi di una compravendita, come precisato dalla Cassazione in esame, la presenza di un'ipoteca sull'immobile impone al venditore di provvedere alla sua cancellazione. In caso contrario, questi sarebbe condannabile, per via legale, ad eseguire, a proprie spese, tale adempimento (cosiddetto risarcimento in forma specifica).
Rimane, però, da valutare la possibilità di ottenere un danno ulteriore.
È indubbio, infatti, che l'acquirente abbia subito un illecito contrattuale. Non è altrettanto scontato che da tale inadempimento sia derivato, ad esempio, anche un lucro cessante, come quello rappresentato dalla mancata possibilità di rivendere il bene e, conseguentemente, di incassare il corrispettivo.
Secondo gli Ermellini, infatti, l'immobile in oggetto, pur gravato dall'ipoteca e sebbene questa ostacoli la sua circolazione, resta pur sempre nella disponibilità del suo attuale proprietario. In altri termini, nulla toglie che il bene possa essere venduto in un momento successivo alla cancellazione del peso, quando, magari, c'è stato un incremento dei valori immobiliari.
In conclusione, nel caso in esame, il cosiddetto danno ulteriore può essere ottenuto soltanto dimostrando il mancato guadagno che solo una vendita tempestiva avrebbe consentito di incassare e che l'ipoteca avrebbe impedito «La violazione dell'obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di provvedere alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile venduto rientra nella disciplina dell'inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno, che può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, dovendo l'attore fornire la relativa prova».
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