Nelle locazioni commerciali non è raro che il locatore chieda al conduttore pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a titolo di "buona entrata".
Qualunque sia il linguaggio adoperato in tali pattuizioni viene da domandarsi se il conduttore sia veramente tenuto a pagare queste somme aggiuntive.
La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza n. 135 del 25 gennaio 2023.
Locazioni commerciali e pagamento del conduttore di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a titolo di "buona entrata". Fatto e decisione
Una società stipulava un contratto di locazione per un immobile commerciale, contratto che conteneva una clausola secondo cui la conduttrice si impegnava al versamento di un indennizzo di 50 mila euro in aggiunta al canone, come contributo per la consegna del bene libero da vincoli di occupazione di terzi e fee di ingresso.
Successivamente la stessa società, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., si rivolgeva al Tribunale chiedendo, previo accertamento della nullità per assenza di causa della sopra detta clausola del contratto, la condanna del locatore alla restituzione in proprio favore dell'importo già versato (di 42.700,00 euro).
Secondo il Tribunale - che dava ragione alla conduttrice - la "consegna dell'immobile libero da vincoli di occupazione di terzi" si doveva considerare un'obbligazione già ricompresa in quelle dettate a carico del locatore ex art. 1575 c. 1 n. 3 c.c. ed ex art. 1585 c. 1 c.c., con la conseguenza che essa non poteva ritenersi causa sottesa all'obbligo del versamento dell'ulteriore corrispettivo indicato nella clausola in contestazione.
Il locatore, però, proponeva appello insistendo sulla validità giuridica della clausola contestata.
In particolare sosteneva che le ragioni economiche giustificative di tale corrispettivo erano da individuarsi nella fornitura dell'arredamento e locali in perfetto ordine per poter esercitare l'attività commerciale di vendita pubblico con immediatezza e senza ulteriori costi aggiuntivi.
In ogni caso sottolineava, tra l'altro, la riconducibilità del fee di ingresso alla volontà negoziale delle parti formatasi al momento della conclusione per iscritto del contratto di locazione commerciale registrato. La Corte di Appello ha condiviso pienamente le ragioni espresse dal Tribunale.
Anche i giudici di secondo grado hanno sottolineato che dalle allegazioni di parte attrice non è emersa la funzione economico-sociale sottesa al versamento di cui alla detta clausola, pattuizione volta a mascherare una maggiorazione del canone e, in quanto tale, insanabilmente nulla.
Possibilità di restituzione delle somme versate in eccesso nelle locazioni commerciali
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge (art. 79, l. 392/78). La L. 9.12.1998, n. 431 ha abrogato l'articolo 79, l. 392/78 con riferimento alle locazioni abitative ma resta tutt'ora applicabile a quelle non abitative.
Di conseguenza nell'ambito delle locazioni commerciali il comportamento delle parti diretto ad eludere l'applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute (nella specie, il pagamento di un canone superiore a quello esigibile ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392) vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell'"accipiens", agli effetti della restituzione dell'indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell'esistenza della norma imperativa ed il deliberato intento di eluderne gli effetti (Cass. civ., Sez. Un., 09/10/2017, n. 23601).
Si noti che patto in questione è nullo ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392/1978 (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo (Cass. civ., sez. III., 10/01/2023, n. 368).
