La giurisprudenza meno recente riteneva che la stipula del contratto di assicurazione dello stabile condominiale rientrasse fra gli "atti conservativi" e, di conseguenza, non riteneva necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Tale attività atteneva, secondo quella giurisprudenza, alla materia della prevenzione dell'integrità del bene comune (rientrando quindi nel novero del n.4 dell'art. 1130 c.c.).
In quest'ottica la stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato condominiale, essendo finalizzata alla conservazione della cosa comune, rientrava fra i compiti dell'amministratore del condominio, senza che fosse necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea (Trib. Roma, 11 agosto 1988).
Atti conservativi e stipulazione del contratto d'assicurazione del fabbricato
Più recentemente però la Cassazione - cercando di stabilire se la stipulazione del contratto d'assicurazione del fabbricato abbia o meno come scopo la conservazione della cosa comune - è arrivata ad una conclusione diversa.
Così, modificando l'orientamento precedente, la Suprema Corte ha evidenziato che l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
Infatti, la disposizione dell'articolo 1130 c.c., primo comma, numero 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (Cass. civ., Sez. II, 03/04/2007, n. 8233).
In quest'ottica si è anche precisato che la delibera con cui l'amministratore viene autorizzato a concludere il contratto assicurativo del condominio deve essere assunta con le maggioranze prescritte dall'articolo 1136 c.c., commi 2 e 4: in prima e in seconda convocazione è necessario che la decisione venga approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (Trib. Salerno 31 maggio 2022 n. 1904).
La questione
Ciò premesso è importante chiarire un un'altra questione: l'azione di rivalsa del condominio, nei confronti del proprio assicuratore, rientra tra gli atti conservativi che l'amministratore condominiale può autonomamente compiere? Il problema è stato affrontato dalla Cassazione in una recente decisione (sentenza 23 febbraio 2024 n. 4818).
Cosa si intende per atti conservativi di un edificio in condominio?
La risposta della Cassazione
L'assemblea di un caseggiato deliberava, tra l'altro, di ratificare l'azione di rivalsa del condominio nei confronti dell'assicurazione per essere tenuto indenne delle spese sostenute per risarcire i danni agli eredi di un condomino (causate da asserite infiltrazioni provenienti da un bene di proprietà comune).
L'assemblea (inizialmente costituita con 456,36 millesimi) approvava la delibera, con l'opposizione di una sola condomina e, quindi, col voto favorevole di 404,54 millesimi.
La delibera in questione e le altre all'ordine del giorno venivano impugnate da alcuni condomini che chiedevano la nullità, per tutti i punti, in quanto ritenevano necessaria la maggioranza dell'art. 1136 c.c., comma 2 (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio), che non era stata raggiunta; in particolare gli attori lamentavano che la ratifica di un'azione di rivalsa già esercitata non figurava all'ordine del giorno: per gli attori quest'ultimo si riferiva solo all'esercizio ex novo dell'azione di rivalsa nei confronti dell'assicurazione per danni da risarcire agli eredi di un condomino.
Il Tribunale respingeva tutte le domande degli attori, condannandoli alle spese, ritenendo che la ratifica di un'azione potesse essere equiparata all'esercizio ex novo della stessa azione riportato nell'ordine del giorno e, comunque, rientrasse in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni, che l'amministratore condominiale è legittimato a compiere anche autonomamente ex art. 1130 c.c. n. 4) cod. civ., senza richiedere autorizzazione assembleare, né ratifica.
La Corte d'Appello respingeva l'appello, ribadendo che l'azione autorizzata con la delibera impugnata rientrava in realtà tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni.
I condomini soccombenti ricorrevano in cassazione perché non ritenevano che l'azione di rivalsa del condominio, nei confronti del proprio assicuratore, rientrasse tra gli atti conservativi, che l'amministratore condominiale può autonomamente compiere. La Cassazione, però, ha dato torto ai ricorrenti.
La Suprema Corte, ha chiarito che, in relazione alla domanda rivolta al conseguimento dell'indennizzo derivante da contratto di assicurazione stipulato dal condominio, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1° n. 4) e dell'art. 1131 c.c., senza necessità di preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini (così, ad esempio, Cass. civ., sez. III, 20/02/2009, n. 4245).
Come hanno chiarito i giudici supremi la stipulazione del contratto di assicurazione, comporta l'assunzione di nuovi obblighi economici da parte dei condomini, correlati al pagamento del premio assicurativo, ed esula da un'attività meramente conservativa delle parti comuni (e per questo richiede una delibera autorizzativa); al contrario l'azione di rivalsa presuppone che sia già stata autorizzata dai condomini la conclusione di un contratto di assicurazione determinante l'impegno di spesa, e che si tratti solo di fare fruire i condomini degli effetti favorevoli di tale contratto attraverso il conseguimento dell'indennizzo dovuto al condominio per il verificarsi di un evento dannoso coperto dall'assicurazione: la delibera autorizzativa non serve (e diventa irrilevante la questione maggioranza).
