Il condomino è libero di scegliere se non partecipare all'assemblea (e questo potrebbe essere, in casi particolari, una scelta opportunamente strategica), prendervi parte personalmente oppure trasferire ad un proprio rappresentante l'esercizio del proprio diritto tramite il conferimento di formale delega.
Come la riforma del condominio abbia modificato l'art. 67 disp. att. c.c., anche in seguito al riconoscimento conferito dal legislatore al "supercondominio" tramite l'art. 1117-bis, c.c., rende l'idea di quanto la funzione della delega sia divenuto un passaggio cruciale per la validità dell'assemblea.
Due le caratteristiche della delega assembleare
Ancora una volta ci troviamo di fronte ad una norma dichiaratamente inderogabile: l'art. 67 disp. att. c.c. la cui tassatività non può essere posta nel nulla neppure dal regolamento di condominio. A questo proposito, sorge spontaneo chiedersi di quale regolamento si stia parlando.
Se è quello contemplato dal Codice civile è evidente che ci riferiamo agli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c., i quali richiamano un regolamento di tipo assembleare (interno), obbligatorio (quando i condomini è superiore a dieci) contenuto chiuso (poiché le norme che lo compongono riguardano l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela ed il decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione), da approvare con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c. nonché allegato al registro indicato al n. 7) dell'art. 1130 c.c. (registro dei verbali).
La delega può essere considerata come una espressione necessaria e preordinata ad una trasparente attività amministrativa e, per i suoi caratteri, rientrante nella inderogabilità delle prescrizioni che la riguardano.
Infatti, con la riforma del 2012, la delega deve essere scritta e non può essere conferita all'amministratore.
Quanto alla prima questione il legislatore ha azzerato il precedente orientamento giurisprudenziale con il quale era stata costantemente conferita validità alla delega orale che, presuntivamente, era stata ritenuta riferibile al delegante, unico soggetto legittimato al disconoscimento della stessa in ragione della sua rilevanza nell'ambito del solo rapporto tra delegante e delegatario.
Si può dire che con la novella del 2012 vi sia stato un allineamento con la norma che disciplina la rappresentanza nell'assemblea societaria (art. 2372 c.c.), rispetto alla quale la rappresentanza deve essere conferita per iscritto.
La seconda novità, invece, riguarda la persona del delegatario. Permane il principio della libera scelta del soggetto dal quale farsi rappresentare, che può essere anche una persona estranea al condominio, ma la scelta non può ricadere sull'amministratore come avveniva in passato, allorché solo una norma del regolamento condominiale poteva imporre il divieto.
La ratio della norma è evidente: evitare che l'amministratore di tutti i condomini possa assumere, contestualmente, la posizione di rappresentante di interessi che riguardano un solo o più partecipanti.
La limitazione del numero delle deleghe
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio non esisteva una norma che limitasse il numero delle deleghe. Tale margine poteva essere fissato solo dal regolamento di condominio.
Circoscrivendo le nostre osservazioni al condominio medio (per il supercondominio, infatti, la questione assume diversa connotazione e disciplina) l'art. 67, co. 1 ha introdotto uno sbarramento che interessa i condomini con più di venti partecipanti, nei quali i delegatari non possono superare il quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Anche in questo caso la novità non è di poco conto e si spiega con la ratio perseguita dal legislatore: evitare che il potere decisionale sia concentrato nelle mani di pochi. Tuttavia, questa disposizione non elimina alla radice il problema, ad esempio per un condominio formato da venti o meno condomini, perché anche in questo caso vi potrebbe essere, soprattutto per le decisioni di rilevante importanza, il cosiddetto "accaparramento di voti".
Quindi è sempre opportuno che il regolamento di condominio contenga un'esplicita norma in questo senso (ad esempio limitando a tre il numero delle deleghe) e, se una disposizione non vi sia introdurla come integrazione all'atto regolamentare.
Parimenti è importante che nel momento in cui la delega sia conferita il delegante dia un'indicazione di voto, sempre per iscritto.
Un numero eccessivo di deleghe può rendere annullabile la deliberazione
Il problema della delega in bianco
Quest'ultima osservazione apre una luce su un duplice problema che interessa quella che viene chiamata "delega in bianco", e che si può manifestare con due modalità: non designare il nome del proprio rappresentante oppure non dare indicazioni per il voto delle singole delibere.
Il primo caso si verifica quando il condomino sottoscrive l'apposito foglio predisposto dall'amministratore senza rendere noto chi sia il suo delegatario. Si tratta di una prassi comune, quando manchi un limite espresso quanto ai soggetti rappresentati e si voglia evitare la nota concentrazione oppure, se il limite esiste, si vuole aggirarlo.
In linea di massima, richiamando la ratio della norma, che vuole la forma scritta, si ritiene che una delega conferita con tali modalità non possa essere considerata valida, anche se vi è chi sostiene che se la delega viene compilata prima dell'apertura della riunione con l'annuncio del nominativo del rappresentante il problema si può considerare superato.
Diversa e più complessa la seconda ipotesi, nella quale sussiste la prassi di affidarsi totalmente, per le varie espressioni di voto, al proprio rappresentante. Questi, non avendo avuto alcuna indicazione in merito sarà, pertanto, libero di comportarsi come meglio crede senza che vi possa essere nei suoi confronti alcuna reprimenda da parte del condomino. Ma se il delegante abbia dato precisi segnali allora questi devono essere seguiti.
Certamente la non corrispondenza tra le due situazioni non ha alcuna rilevanza verso la validità del voto che è stato manifestato in assemblea, ma può avere ripercussioni nell'ambito interno tra condomino e rappresentante, dovendo quest'ultimo rispettare la volontà del primo.
Infatti, come ritenuto dalla Corte di cassazione (Cass. 30 gennaio 2013, n. 2218) "i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto"
In caso di contestazioni tra i due soggetti, quindi, sarà necessario che il condomino, per avere ragione della infedeltà del proprio rappresentante, sia in grado di dimostrare, attraverso l'esistenza di un accordo scritto inter partes, la violazione delle direttive al medesimo impartite.
