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Numero massimo deleghe assemblea condominiale, come si conta?
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Numero massimo deleghe assemblea condominiale, come si conta?

Superare il numero massimo di deleghe previste dal codice civile per la partecipazione all'assemblea condominiale può comportare un vizio di validità della delibera. Come verificare il rispetto della legge?

Avv. Alessandro Gallucci  

È uno degli argomenti che spesso creano maggiore discussione: il numero massimo di deleghe ottenibili per l'assemblea condominiale.

Inutile girarci troppo attorno: è cosa nota che l'accaparramento di deleghe, se da un lato agevola lo svolgimento delle riunioni, dall'altro creare pericolosi conflitti d'interesse non proprio semplici da dimostrare.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8699 del 17 giugno 2020, affronta un argomento molto interessante: come calcolare il numero massimo di deleghe che un condòmino (o in generale una persona) può ottenere per partecipare all'assemblea condominiale?

Il riferimento è al calcolo del numero massimo previsto dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Il passaggio della sentenza che se ne occupa merita menzione perché rappresenta, a memoria dello scrivente, uno dei primi pronunciamenti sulla questione.

Soluzione in linea col dettato normativo che forse può apparire non chiaro, ma che, invece, ad un'attenta lettura è pienamente rispettoso del contenuto della disposizione attuativa.

Numero massimo di deleghe per l'assemblea condominiale, la norma

Il primo comma dell'art. 67 disp. att. c.c., al primo e secondo periodo, recita: «ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

La partecipazione è personale, questa la forma principale, ovvero può essere per delega. Nella seconda ipotesi siamo nell'ambito del così detto mandato con rappresentanza. Tizio da incarico a Caio di prendere parte in suo nome e conto, per iscritto, all'assemblea condominiale.

La norma, per evitare l'accaparramento, pone un limite massimo al numero di deleghe, ma lo fa solamente in quei condomini con almeno ventuno partecipanti.

Si badi: in questo calcolo i comproprietari della medesima unità immobiliare valgono come un unico condòmino.

Il divieto d'incetta di deleghe in condominio

Numero massimo di deleghe per l'assemblea condominiale, il caso

Nel caso risolto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 8699, un condòmino impugnava una delibera lamentando, tra le altre cose, che una condòmina aveva superato il limite massimo di deleghe consentite.

Essa, diceva l'impugnante nei propri scritti, rappresentava complessivamente oltre 200 millesimi, a fronte del massimo di 200 consentito per i condominii con almeno ventuno partecipanti.

Il Tribunale capitolino ha rigettato la domanda sul punto: la circostanza che in termini puramente teorici i millesimi fossero superiori a 200 era vera, si legge in sentenza.

Tuttavia, dice si legge nel punto della parte motiva della sentenza che ha rigettato questa doglianza, «l'attrice ha computato nel calcolo anche la quota millesimale attribuita al delegato pari a 18,80/1000 che invece deve essere esclusa poiché la norma - di carattere eccezionale in quanto limita un potere generale quale quello di farsi rappresentare da terzi, e dunque di stretta interpretazione - si limita a prevedere che il delegato non può "rappresentare" più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale: la quota di cui il delegato è titolare viene esercitata non per delega ma direttamente, per così dire, nel senso che rispetto ad essa non "rappresenta" nessuno, ragion per cui non vi è motivo di inserirla nel computo.

Quindi, così come peraltro evidenziato anche nell'assemblea del 5 settembre 2017, la quota rappresentata da (...) era di 192,50 millesimi, nel pieno rispetto dei limiti consentiti dalla legge» (Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8699).

Chiaro. Il condòmino che si presenta in assemblea non rappresenta anche sé stesso, essendo egli stesso presente. Egli rappresenta altre persone e l'art. 67 disp. att. c.c. fa riferimento alle persone rappresentante, escludendo chiaramente dal computo il rappresentante.

Come dire: io sono qui per me e altri dieci, ma io non sono rappresentato, io sono io e nel computo dei presenti non conto…come i popolani del marchese del grillo.

Numero massimo di deleghe per l'assemblea condominiale, tra legge e regolamenti

La norma disciplinanteil numero massimo di deleghe per l'assemblea condominiale è stata introdotta nel codice civile - meglio nelle sue disposizioni attuative - dalla legge n. 220 del 2012.

Prima della novella dell'art. 67 disp. att. c.c. gli unici limiti previsti al numero di deleghe erano quelli previsti dai regolamenti condominiali.

Si ritiene, per quella che è la costante interpretazione dei limiti regolamentari, che questi possano essere più stringenti di quelli disposti dalla legge (si pensi al numero di giorno più ampio tra comunicazione dell'avviso di convocazione e svolgimento dell'assemblea, rispetto ai cinque previsti dalla legge) ma mai derogare quanto previsto dalla legge, quando ciò che prevede la legge è sancito come inderogabile.

Ciò vale per i regolamenti contrattuali e dunque a maggior ragione per quelli assembleari.

Conclusione: i regolamenti contrattuali ed assembleari possono prevedere limiti di deroga più stringenti.

Le norme dei regolamenti assembleari o contrattuali che prevedano limiti meno rigidi di quelli descritti dall'art. 67 disp. att. c.c. devono considerarsi decaduto per illegittimità sopravvenuta rispetto ad una disposizione di legge inderogabile.

È bene rammentare che in prima istanza è sempre compito del presidente dell'assemblea verificare il rispetto del numero massimo di deleghe, fermo restando il potere del delegato di non far considerare una o più deleghe per rientrare nel limite di legge.

La delega in bianco nell'assemblea condominiale.

Sentenza inedita
Scarica Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8699

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Enzo
Enzo martedì 07 luglio 2020 alle ore 21:08

Come si fa se un solo Condòmino delega un altro per i suoi 534 millesimi? Non potrà delegare mai nessuno?

Biagio
Biagio sabato 25 luglio 2020 alle ore 08:29

Quali sono stati i criteri adottati per stabilire il numero di 21 condomini. Perché a titolo esemplificativo non dieci?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 28 luglio 2020 alle ore 10:46

E' una scelta convenzionale, come cinque giorni per la convocazione o 180 per la convocazione dell'assemblea per la discussione sul rendiconto, o 8 condòmini, superati i quali, c'è obbligo di nomina dell'amministratore.

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