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ciz

Il delegato rappresenta fino a 1/5 dei condomini

Ieri sera prima che iniziasse l'assemblea condominiale ho visto che alcuni condomini consegnavano all'Amm.re - un nutrito numero di deleghe. Allora gli ho chiesto se in materia di deleghe valesse sempre il principio fin qui adottato e cioè quello di presentare per ogni portatore non più di tre deleghe come è prescritto dal nostro regolamento contrattuale. Mi ha risposto che in virtù della nuova normativa quando i condomini sono più di venti (noi siamo 45) ogni delegato può presentare deleghe fino a 1/5 dei partecipanti al condominio e 1/5 del valore proporzionale. Io avevo sentito questa cosa ma è stato così imperativo (sostenuto da altri condomini) "questa è la legge" e prevale sui regolamenti condominiali : da non consentirmi alcuna replica. Non so quale criterio sia stato adottato nella registrazione dei partecipanti con le rispettive deleghe (lo vedrò quando riceverò il verbale) ma è veramente così ? non vale più la limitazione imposta dal regolamento ? . Grazie in anticipo per l'aiuto.

 

P.S. se potete farmi conoscere qualche testo legislativo ve ne sarei grato.

Saluti

Che tipo di regolamento hai?

Comunque una norma regolamentare più restrittiva come la vostra è permessa, più estensiva no.

67. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di

delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto

dei condomini e del valore proporzionale...

Il principio statuito dal primo comma dell'art. 67 disp. att. cod. civ. è assolutamente inderogabile per cui è nulla la clausola del regolamento di condominio che limita il potere di rappresentanza in assemblea. Proprio in relazione a tale inderogabilità si è posta la questione se ed entro quali limiti le clausole contenute nel regolamento di condominio che incidono sul potere di conferire la delega a terzi siano legittime. Poiché non sussiste alcuna norma specifica la questione è stata risolta dalla giurisprudenza nel senso che il regolamento di condominio ben può contenere delle regole dirette a regolamentare il potere di farsi sostituire all'assemblea. (il sole24 ore.it)

Il tuo amministratore ha applicato l'art. 67 d.a.c.c. a suo modo. Quest'articolo, inderogabile, prevede che nei condomìni che abbiano più di 20 proprietari, il delegato non possa rappresentare più di 1/5 degli aventi diritto e, in proporzione, più di 200 millesimi.

Questo come limite massimo.. ma se da voi c'è un regolamento contrattuale che stabilisce che non si possano avere più di 3 deleghe, prevale quest'ultimo.

Concordo con chi mi ha preceduto..... se il vostro è un regolamento di tipo contrattuale e non è contrario a norme imperative di legge, come in questo caso, non può essere violato se in mancanza del consenso unanime 1000/1000.

Confermo che il nostro è un regolamento di tipo contrattuale emesso dal costruttore nel 1970 e così recita : I condomini non possono conferire più di tre deleghe alla stessa persona, conferire deleghe all'amministratore o al portiere. Quindi voi mi confermate che prevedendo soluzioni più restrittive - l'Amm.re e/o il Presidente dell'assemblea non avrebbero dovuto accettare più di tre deleghe per delegato: derogando dalla specifica norma di legge. Gli argomenti che erano all'ordine del giorno avevano carattere di ordinaria amministrazione e quindi non voglio creare problemi se le deleghe superano il limite consentito (ripeto lo vedrò dal verbale). Però siccome a breve avremo una assemblea straordinaria specifica e poichè ho visto l'Amm.re determinatissimo sulla sua posizione non vorrei che ci trovassimo in difficoltà sulla validità delle successive delibere. Cosa mi consigliate di fare ? Grazie

L'art. 67 deve essere inteso, nella sua inderogabilità, come un limite al numero massimo e pertanto un regolamento di natura contrattuale può ben disporre di un numero inferiore di deleghe da assegnare al singolo condomino.

L'art. 67 deve essere inteso, nella sua inderogabilità, come un limite al numero massimo e pertanto un regolamento di natura contrattuale può ben disporre di un numero inferiore di deleghe da assegnare al singolo condomino.

Trattandosi di norma regolamentare che non incide sul diritto individuale del condòmino ad essere rappresentato (solo il divieto assoluto di delega è inderogabile), ritengo che anche un regolamento assembleare possa limitare il numero di deleghe e che quella norma contenuta nel regolamento contrattuale può essere modificata con la maggioranza del 2° comma art. 1136.

Ho parlato specificatamente di natura contrattuale riferendomi a quanto detto da ciz in #6.

Essendo, come dici, regolamentare sono della stessa tua opinione.. 🙂

Grazie per i vostri interventi. Gli stessi mi avevano convinto che le deleghe (max 3) stabilite dal nostro regolamento contrattuale potessero prevalere e inibire i famosi 1/5 - 1/5 - dell'art. 67. Ma leggendo il Sole 24ore di lunedì giorno 10/11/2014 - "l'esperto risponde" un lettore ha posto la stessa domanda (sembra la fotocopia della mia postata sopra) alla quale si risponde : A norma dell'articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, >. In tema, la Cassazione (con la sentenza 12 dicembre 1986, n. 7402) ha però ritenuto legittima la norma del regolamento che limiti il numero delle deleghe. In ogni caso, l'articolo 67, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile - per il quale ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta, e, se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale - non è derogabile da un regolamento contrattuale

... il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale - non è derogabile da un regolamento contrattuale

Ciò che non può essere derogato da un regolamento è di superare (più) il limite imposto di 1/5 e non di diminuire (meno) il limite stabilito.

Grazie Leonardo ma proprio per evitare discussioni alla prossima assemblea condominiale vorrei intrattenere in anticipo l'Amm.re affinché receda dalla sua convinzione di inderogabilità dell'art. 67 e non accettare più di tre deleghe come da regolamento contrattuale. Mi interessano molto anche altri pareri di Kurt Cobain-Mario Pessina-Sasà- Giovanni Inga e quanti altri vogliano aiutarmi a formarmi un quadro convincente da sottoporre all'Amministratore disorientato. Grazie a tutti.

oltre a Leonardo nessun'altra replica all'opinione dell'esperto del sole24ore. Cosa ne pensa Patrizia ? cordiali saluti.

Non c'è altro da aggiungere a quanto detto... il regolamento può derogare in senso diminuitivo ma mai oltrepassando il numero massimo di deleghe previsto dall'art 67.

... se uno dei proprietari ha già da solo 1/5 del valore dell'edificio (trattasi del costruttore), può raccogliere ancora deleghe ?

ovvero il limite è per le deleghe ma escluso quanto rappresentato direttamente ?

giusto ?

... se uno dei proprietari ha già da solo 1/5 del valore dell'edificio (trattasi del costruttore), può raccogliere ancora deleghe ?

ovvero il limite è per le deleghe ma escluso quanto rappresentato direttamente ?

giusto ?

Innanzitutto il voto del condòmino non può essere considerato come quello di un delgeato pertanto il costruttore potrà esprimere il suo voto con il totale dei suoi millesimi più tanti voti che rapresentino al massimo 1/5 delle teste e CONTEMPORANEAMENTE 1/5 dei millesimi.

 

Se i due limiti non vengono raggiunti INSIEME, potranno essere superati singolarmente.

Ad esempio un delegato può rappresentare 1/3 delle teste che rappresenti 1/6 dei millesimi e viceversa.

 

Se così non fosse, del resto, un solo condòmino che possiede 300 millesimi (+ di 1/5 di millesimi) non potrebbe mai essere rappresentato, contravvenendo all'inderogabile art. 67 che recita:

"Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta."

ottime osservazioni, grazie.

 

pero' mi fanno nascere un altro dubbio .....

il costruttore, Società per Azioni .... mica viene per mezzo del suo rappresentante legale, ma delega un dipendente ....

è da considerasi quindi presente per delega ? o "di persona" ?

nel secondo caso, lo stesso dipendente può raccogliere deleghe anche da parte di altri condomini se la sua delega del costruttore supera già di per se il 1/5 dei millesimi .... ?

La questione delle deleghe nei condomini di medio-grandi dimensioni è sempre molto attuale. Nel caso sottoposto in apertura concordo con quando detto dagli altri utenti: il limite di legge deve essere visto come limite massimo delle deleghe disponibili e pertanto un regolamento condominiale contrattuale può limitarne, in senso restrittivo, il numero. Tuttavia si pone una questione di carattere assembleare: l'amministratore che nel caso in oggetto si vede arrivare tizio con deleghe in eccesso come può stabilirne un criterio cronologico. Mi spiego meglio: nel caso che è stato sottoposto solo le prime tre deleghe sono valide (si preferiscono le prime tre redatte in ordine cronologico)... Le altre non possono essere valide ai fini della rappresentanza in assemblea. Posto che molto spesso non viene indicata la data e l'ora di sottoscrizione della delega come si fa a preferirne una anziché un'altra? Il valore di questa domanda acquista pieno spessore nel momento in cui si procede alle votazioni assembleari e all'approvazione delle delibere ed in primis alla verifica della valida costituzione dell'assemblea....

ottime osservazioni, grazie.

 

pero' mi fanno nascere un altro dubbio .....

il costruttore, Società per Azioni .... mica viene per mezzo del suo rappresentante legale, ma delega un dipendente ....

è da considerasi quindi presente per delega ? o "di persona" ?

nel secondo caso, lo stesso dipendente può raccogliere deleghe anche da parte di altri condomini se la sua delega del costruttore supera già di per se il 1/5 dei millesimi .... ?

Naturalmente parliamo sempre di un condominio con più di 20 condòmini (la S.p.A. anche se proprietaria di 10 appartamenti vale sempre 1 condòmino)

Il condòmino è la S.pA. e quindi il suo legale rappresentante.

Il dipendente della S.p.A. può intervenire con delega scritta e calcolando un condominio minimo di 21 condòmini, il dipendente può rappresentare almeno 4 condòmini (la S.p.A. + altri 3) con illimitati millesimi perhè non supera 1/5 delle teste.

Come vi avevo citato sopra #1 - ho ricevuto il verbale della riunione. Le deleghe consegnate da alcuni condomini erano di 4 o 6 a testa. Quindi superiori al regolamento contrattuale che ne prevede non più di tre. Il tutto come si evince è passato sotto il silenzio del Presidente e in particolar modo dell'Amministratore che queste cose deve saperle ed applicarle. Argomenti importanti all'ordine del giorno non ce n'erano e quindi non voglio creare problemi. Ma la prossima volta ripeteranno la stessa cosa e potrebbero esserci argomenti più impegnativi. Dove posso attaccarmi (non al tram- per favore) per farli desistere dal loro convincimento ?. Intanto Vi ringrazio per i suggerimenti che mi avete postato sopra di cui ho preso debita considerazione. Grazie e ciao a tutti

Se dovesse verificarsi nuovamente, per cominciare lo fai presente in assemblea e anticipi che se non rispettano il regolamento, ti vedrai costretto ad impugnare le delibere.

Altro consiglio, al momento, non saprei dare.

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