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Legittima la delibera che prevede un acconto per il periodo successivo alla scadenza del preventivo
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Legittima la delibera che prevede un acconto per il periodo successivo alla scadenza del preventivo

Non viola il principio dell'annualità di gestione la decisione di prevedere una rata per l'esercizio successivo a quello in corso

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea ordinaria annuale può deliberare che l'amministratore sia autorizzato a richiedere ai condòmini una rata pari a quella del preventivo annuale di gestione posto alla sua attenzione per l'approvazione per il periodo successivo alla scadenza del medesimo.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12618 resa mediante deposito in cancelleria il 25 giugno 2020.

La pronuncia degli ermellini è particolarmente interessante in quanto si addentra su un aspetto specifico della gestione condominiale, quello temporale dell'ultra annualità dimostrando che la prospettiva gestoria che l'assemblea può dare è meno limitata di quanto si possa credere.

La delibera condominiale è viziata se vincola il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese?

In termini concreti, ricordando anche altri precedenti ed in generale i principi che reggono l'ordinamento condominiale, nessuna novità.

Il punto d'interesse comunque resta: il sì a disposizioni che vadano oltre l'orizzonte annuale della gestione in corso, secondo i giudici di piazza Cavour, trova un preciso addentellato normativo che apre interessanti prospettive.

Vediamo come si è arrivati.

Dimensione annuale della gestione, il caso

Dei condòmini impugnavano una delibera assembleare chiedendo la dichiarazione d'invalidità.

Motivo?

L'assise aveva deliberato l'approvazione del rendiconto, quella del preventivo e poi una rata straordinaria, per il periodo successivo al preventivo medesimo, con riserva di successivo conguaglio.

La delibera dicevano i condòmini era viziata per violazione del principio dell'annualità della gestione e comunque perché si chiedeva un'ulteriore rata preventiva senza nemmeno approvare il rendiconto dell'anno in corso e che sarebbe scaduto.

La loro tesi non trovava accoglimento né in primo grado, né in sede di appello.

Secondo i giudici del gravame, la richiesta di versamento di un acconto per una gestione successiva a quella del preventivo e pari ad una rata del preventivo medesimo era valida in quanto è possibile autorizzare l'amministratore a richiedere pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio, sulla base del bilancio approvato.

=> Mancata approvazione preventivo e versamento delle quote condominiali

In realtà anche senza che l'assemblea disponga in tal senso non v'è problema per la continuità di gestione del condominio: come la stessa Cassazione ha specificato (Cass. 29 settembre 2009 n. 24299), il preventivo di gestione approvato per ultimo mantiene efficacia fino alla sua sostituzione col rendiconto.

Non solo: siccome ex art. 1130 n. 3 c.c. l'amministratore ha il preciso compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, allora egli ben può ex art. 1133 c.c. richiedere delle somme per l'adempimento della funzione senza che vi sia un preventivo approvato, salvo, dice la Cassazione (sent. n. 454/2017 ), l'approvazione dell'operato in sede consuntiva.

Torniamo al caso: non contenti dell'esito i condòmini proponevano ricorso per Cassazione. Ricorso non avvolto.

Oltre l'anno di gestione, quando è possibile

È vero, dice la Cassazione, la giurisprudenza di legittimità interpretando le norme condominiali (durata dell'incarico dell'amministratore, annualità della rendicontazione, annualità del preventivo) valorizza la dimensione annuale della gestione condominiale. Anno gestorio, è bene tenerlo a mente e non anno solare.

Ciò nonostante, dicono gli ermellini, tale dimensione non deve essere un Moloc. Si può guardare oltre i 365 giorni di consueta durata dell'esercizio e lo si può fare anche in termini economico-finanziari.

In quest'ottica, hanno chiosato i giudici, la delibera impugnata doveva essere considerata legittima in quanto dalla sua lettura si evinceva che «lungi dal disporsi una previsione di spesa pluriennale, il condominio abbia inteso, con una previsione limitata alla sola annualità immediatamente successiva, dare vita ad una sorta di fondo cassa (per la cui ammissibilità si veda da ultimo Cass. n. 20135/2017, che esclude che la decisione presa sul punto sia sindacabile in sede giudiziaria sotto il profilo dell'effettiva vantaggiosità per la collettività condominiale), che nel caso di specie viene alimentato con le anticipazioni da parte dei condomini».

Fondo lavori o fondo in prospettiva dei lavori?

I giudici di legittimità si spingono oltre la mera valutazione del caso di specie dando un addentellato normativo alla decisione di quell'assemblea: addentellato che, a ben leggere, pare esprimere un principio di carattere generale, o meglio un principio generale che può spiegare i propri effetti anche al di là dello specifico caso di specie.

Qual è la norma di riferimento? L'art. 1135 n. 4 c.c.

I giudici di legittimità sono chiari: l'articolo non è ratione temporis applicabile al caso di specie e comunque non riguarda la fattispecie concreta. Essa però contiene un precetto che merita attenzione.

La possibilità di deliberare degli accantonamenti al di là del ristretto orizzonte annuale, dicono da piazza Cavour «trova poi conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all'art. 1135 co. 1 n. 4 c.c., il quale, per l'ipotesi di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevede che la delibera debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori».

In questo contesto, si legge in sentenza, è «possibile trarre la conclusione circa la validità di previsioni assembleari che contemplino la creazione di fondi speciali per far fronte a spese che il condominio dovrà affrontare in futuro, e senza che su tale previsione possa incidere il richiamato principio della tendenziale annualità delle previsioni in materia di spese (e ciò anche laddove si tratti, come dedotto dal condominio di spese destinate ordinariamente ad essere sostenute, come nel caso di specie quelle di riattivazione del servizio comune di riscaldamento, e particolarmente elevate proprio nella fase di riaccensione dell'impianto)».

In conclusione, almeno a parere dello scrivente, resta preclusa la possibilità, non contrattualmente prevista, di accantonare somme senza una specifica destinazione. È però possibile, a fronte di futuri interventi chiaramente delineati, decidere di accantonare delle quote che abbiano scopo e destinazione ben precisa. Al di là dell'anno di gestione.

Il che, specie nell'ottica della migliore conservazione di beni, impianti e servizi comuni, non è cosa di poco conto.

Guida al revisore condominiale

Scarica Cass. 25 giugno 2020 n. 12638

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