L'accertamento della natura abusiva dell'occupazione dell'area prospiciente i vani terranei di un Condominio, in quanto posta in essere da alcuni condòmini e/o dai loro conduttori senza alcun titolo o autorizzazione, con conseguente richiesta di condanna al rilascio del bene e al risarcimento dei danni, come costantemente affermato dalla giurisprudenza, qualora non fondato sul venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo condòmino (o conduttore), dà luogo a un'azione di rivendicazione, non potendo qualificarsi alla stregua di azione personale di restituzione (cita Cassazione, n. 18050/2023).

Pertanto, in quanto le azioni reali da esperirsi contro i singoli condòmini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condòmini su cose o parti dell'edificio condominiale, che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'Assemblea, ex art. 1131 c.c., comma 1, è necessario verificare se sussista una simile delibera, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c.

Infine, il Condominio che agisca in rivendica è tenuto a fornire la prova della proprietà del bene oggetto di azione.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 3911 del 19 ottobre 2023, affronta le varie questioni connesse all'azione di rivendica.

Occupazione spazi condominiali: se agisce in rivendica il condominio è tenuto a fornire la prova della proprietà del bene oggetto di azione. Fatto e decisione

Un Condominio cita in giudizio Tizia e Caio, quali proprietari dei vani terranei ubicati nel medesimo Condominio, dati in locazione a terzi esercenti attività commerciale (bar e ristorazione) onde vedere accertata che l'area prospiciente tali vani è di proprietà di esso Condominio e che la medesima viene occupata abusivamente da Tizio e Caia con strutture metalliche e a vetro, tali da impedire la fruizione della stessa da parte degli altri condòmini e condanna alla rimozione delle strutture ed al risarcimento del danno da abusiva occupazione.

Costituitasi Tizia, ella eccepisce di aver acquistato l'immobile nello stato di fatto e diritto in cui si trova anche attualmente e chiedendo di chiamare in causa i conduttori succedutisi, dalla data di acquisto sino al momento odierno, in quanto unici responsabili delle infrazioni asseritamente lamentate dal Condominio.

Caio si costituisce anch'egli ed eccepisce la carenza di legittimazione attiva dell'Amministratore del Condominio per difetto di idonea autorizzazione da parte dell'Assemblea e per difetto di titolarità del rapporto controverso, dato che l'area contesa risulta di proprietà di terzi soggetti, non del Condominio nonché la sua carenza di legittimazione passiva, addossando la colpa delle condotte eventualmente lesive ai conduttori.

Autorizzate tutte le chiamate in causa richieste, svolta l'istruttoria a mezzo interrogatorio formale di Tizia e Caio ed assunzione di testi, costituitosi uno solo dei conduttori convocati e rimasti contumaci tutti gli altri, il Tribunale rigetta la domanda del Condominio, ritenendola sfornita di prova.

Risolta dapprima la questione relativa alla legittimazione attiva del Condominio, il Tribunale passa al merito.

Circa il potere del Condominio di agire in rivendica per la tutela del possesso di beni comuni, il Tribunale qualifica l'azione svolta dall'ente di gestione attore come tale, cioè come rivendica e non restituzione.

Trattandosi di azione che mira a ottenere statuizioni sulla titolarità di un bene, è evidente che l'Amministratore che intenda agire in vece dei condòmini necessita della loro autorizzazione, trattandosi di materia sottratta ai poteri che la legge gli assegna su beni e servizi comuni.

L'occupazione abusiva di spazi condominiali

Nel caso di specie, Caio contesta la carenza di delibera autorizzativa, in particolare contestava che questa, pur essendo stata adottata, fosse invalida mancando il quorum.

Ora, sul punto non ci è dato sapere se Caio avesse impugnato tale delibera o se, avendola contestata nel giudizio, fosse nei termini per svolgere tale azione: fatto sta che il Tribunale, entrando nel merito della contestazione, esamina la delibera ed accerta che il quorum previsto sussisteva, in quanto erano presenti oltre 700 millesimi sul totale di oltre 900 costituente il Condominio e 24 condòmini su 35, mentre la delibera de qua è stata adottata con il voto di 22 partecipanti - dobbiamo intendere, con tale locuzione, che dei 24 condòmini presenti, 22 avessero votato a favore dell'azione, con verosimile raggiungimento del quorum sia per teste (la maggioranza dei presenti era integrata da almeno 13 votanti a favore) che per millesimi (se 24 condòmini erano portatori di più di 700 millesimi, 22 condòmini ben potevano integrare almeno la metà del valore dell'edificio, in questo caso, essendo esso costituito da 900 millesimi circa, 450 millesimi).

Quindi, la delibera autorizzativa ai sensi dell'art. 1131 c.c. esiste ed è validamente adottata.

Circa la titolarità dell'area, il magistrato evidenzia che il Condominio «ha fornito prova della propria titolarità, così come si ricava, tra l'altro, dalla nota prot. … del … rilasciata dal Settore Tecnico del Comune di Santa Maria Capua Vetere, in cui si accerta che essa "costituisce area di sedime del fabbricato denominato …»; al di là di tale evidenza documentale proveniente dall'autorità comunale, non ci è dato sapere se il Condominio abbia dato prova aliunde della titolarità dell'area, né se Caio, a fondamento della propria affermazione, abbia dato prova del contrario.

Illegittima l'occupazione degli spazi condominiali e azione di manutenzione

Nel merito della vicenda, il Tribunale ritiene che l'istruttoria espletata abbia provato che non sussiste la situazione di sottrazione perenne e totale delle aree oggetto di contesa all'uso da parte degli altri condòmini: di ciò avevano fornito testimonianza i soggetti chiamati, riportando di strutture non fisse, ma amovibili oppure di ombrelloni e che non era stata mai rinvenuta la presenza di rifiuti in tali aree. Infine, né il passaggio né l'accesso pedonale al cancelletto dell'edificio erano impediti ai condòmini a causa delle strutture quivi presenti.

Prova di proprietà nel contenzioso per rivendica condominiale

Secondo la giurisprudenza della Cassazione in tema di onere della prova e rivendica, «i principi in tema di prova nel giudizio di rivendica non hanno carattere assoluto, ma vanno adeguati alle particolarità del caso concreto.

Ne consegue che il rigore della prova si attenua allorquando il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene conteso ad un comune dante causa o ad uno dei danti causa dell'attore, e contrapponga l'esistenza di un suo titolo derivativo di proprietà che abbia per presupposto l'originaria appartenenza del cespite al dante causa indicato dal rivendicante, bastando, in tal caso, che questi si limiti a dimostrare che il bene medesimo ha formato oggetto del proprio titolo d'acquisto, perché la proprietà sia attribuita alla parte che ha addotto un titolo prevalente rispetto a quello dell'altra». (Cassazione n. 15338/2005).

Nel caso concreto, non potendo esaminare la documentazione offerta dalle parti del giudizio e dovendo visionare unicamente la narrativa della sentenza commentata, ci sembra che la prova offerta dal Condominio, in presenza della contestazione di Caio, sia alquanto 'leggera', dato che la prova della proprietà viene fornita con la produzione degli atti di acquisto regolarmente trascritti presso i registri immobiliari.