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Lavori in condominio: quando è responsabile l'appaltatore?

L'appaltatore è esente da responsabilità per i vizi dell'opera se dimostra che gli errori non potevano essere conosciuti con l'ordinaria diligenza
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Quando si tratta di condominio i motivi di contenzioso non mancano mai. Uno dei più ricorrenti concerne i difficili rapporti con l'impresa appaltatrice, allorquando i lavori commissionati non siano stati fatti a regola d'arte o, peggio ancora, siano causa di danni all'edificio.

Un'interessante sentenza della Corte d'appello di Genova (n. 1052 del 18 ottobre 2021) ha affrontato proprio questo argomento, cioè la responsabilità dell'appaltatore per i vizi dell'opera nei lavori condominiali. Approfondiamo la questione analizzando brevemente la sentenza in commento.

La responsabilità dell'appaltatore nei lavori condominiali: il caso

Una ditta appaltatrice proponeva appello avverso la sentenza di primo grado con cui veniva ritenuta interamente responsabile dei danni arrecati al condominio committente così come accertati dal Ctu.

Secondo l'appellante, il primo giudice aveva errato nel valutare le prove e i fatti di causa, ritenendo l'appaltatore totalmente responsabile dei vizi lamentati, i quali invece erano in parte attribuibili a concause diverse e non imputabili al proprio operato.

Ricostruendo la vicenda, dalla sentenza in commento emerge che la ditta appellante era stata incaricata dal condominio di effettuare molteplici interventi (tra cui: bonificare e restaurare le parti ammalorate in calcestruzzo della facciata; effettuare le riprese e i rifacimenti degli intonaci, la tinteggiatura e protezione delle parti in cemento armato; realizzare la protezione della parte superiore dei parapetti) nonché alcune opere complementari.

Il condominio sin da subito denunciava l'esistenza di vizi e, in particolare, lo sfogliamento degli intonaci dei parapetti, in particolare del piano attico.

A detta della ditta appaltatrice, tali vizi non sarebbero da imputare alla propria opera, bensì alle pessime condizioni pregresse in cui versava l'edificio al momento del conferimento dell'incarico. Di qui la richiesta di mitigare la responsabilità esclusiva affermata in primo grado, riconoscendo un concorso di cause non imputabili ai lavori commissionati.

Quando il condominio può eccepire la non corretta esecuzione dei lavori alla ditta appaltatrice?

Vizi dell'opera e responsabilità dell'appaltatore: la decisione

La Corte d'appello di Genova, con la sentenza n. 1052 del 18 ottobre 2021, ricorda come l'impresa, accettando il capitolato, si assumeva l'obbligo di restauro/ripristino di tutte le parti ammalorate in cemento armato presenti sulla facciata dell'edificio, senza premurarsi, prima dell'inizio dei lavori, di quantificare e documentare, anche in contraddittorio con il committente, quali e quanti fossero gli interventi da porre in essere, scegliendo invece di accertarli e ripristinarli evidentemente man mano che procedeva con le opere, accettando, pertanto, il capitolato senza formulare osservazioni o suggerire interventi diversi.

Risulta peraltro pacifico dall'istruttoria che siano stati svolti dei sopralluoghi presso il condominio alla presenza dell'amministratore, del direttore dei lavori e dell'appellante per la verifica dei vizi lamentati dai condomini, all'esito dei quali l'impresa avrebbe riconosciuto l'esistenza dei vizi lamentati, cioè lo sfogliamento e deterioramento degli intonaci, ma ne contestava l'attribuibilità ad una cattiva esecuzione dei lavori da parte propria, imputandoli invece alla mancanza delle cimase sui parapetti in cemento ed alla mancata impermeabilizzazione della pavimentazione dei balconi.

La consulenza tecnica d'ufficio accertava un grave deterioramento della facciata del condominio, concludendo che addirittura il 90% delle zone interessate dalla ristrutturazione avrebbe avuto bisogno di rifacimenti.

Risulta agli atti, come si è detto, che già dopo soli due mesi dall'inizio dei lavori iniziavano a verificarsi degli sfogliamenti degli intonaci dei parapetti, circostanza peraltro incontestata tra le parti, mentre è in contestazione che sia imputabile totalmente all'operato della ditta.

Secondo la sentenza in commento, l'appaltatore, al momento della redazione del preventivo, avrebbe visionato le opere e verificato lo stato dello stabile, oltre che la sua vetustà; ciononostante, accettava di eseguire i lavori di cui al capitolato, senza evidenziare alla committenza la carenza di impermeabilizzazione della pavimentazione o altre ragioni, che avrebbero potuto influire negativamente sull'esito finale e sulla durata nel tempo della ristrutturazione, fornendo invece la garanzia di regolarità.

L'appaltatore, invece, avrebbe dovuto rappresentare al committente la carenza di impermeabilizzazione e le conseguenze negative sulla durata delle opere che si andavano ad eseguire.

La Corte ligure rammenta come, nell'ambito del rapporto di appalto, è ravvisabile una responsabilità per inadempimento dell'appaltatore se, per cause a lui riconducibili, non sia raggiunto il risultato che forma oggetto del contratto.

L'appaltatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1655 cod. civ., ad eseguire le opere secondo le regole dell'arte e deve assicurare al committente un risultato tecnico conforme alle esigenze, eliminando le cause oggettivamente suscettibili di inficiare la buona riuscita della realizzazione dell'opera.

Rientra tra gli obblighi di diligenza dell'appaltatore, senza necessità di una specifica pattuizione, esercitare il controllo della validità tecnica del progetto o, come nel caso in esame, del capitolato fornito dal committente, posto che il risultato promesso dipende dell'esecuzione dell'opera e che l'obbligazione dell'appaltatore è qualificata come di risultato.

È dunque rimessa alla diligenza dell'appaltatore la verifica dell'idoneità del manufatto oggetto degli interventi contrattuali in funzione della buona riuscita degli stessi.

Distacchi di intonaco a causa di lavori svolti non a regola d'arte.

Lavori condominiali: quando è responsabile l'appaltatore?

Nel confermare la sentenza di primo grado, la Corte d'appello di Genova stabilisce il seguente principio: «L'appaltatore può andare esente da responsabilità per i vizi dell'opera solo ove dimostri che gli errori non potevano essere conosciuti con l'ordinaria diligenza richiestagli, ovvero, nel caso in cui, pur essendo stati chiaramente prospettati e denunciati al committente, questi abbia comunque imposto l'esecuzione del progetto».

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Sentenza
Scarica CORTE DI APPELLO DI GENOVA n. 1052 del 18/10/2021

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