Merita di essere chiarito che il riparto di competenze tra amministratore e assemblea condominiale previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c., attribuisce al primo l'autonoma gestione dei soli affari di ordinaria amministrazione, mentre la preventiva autorizzazione assembleare è sempre necessaria per tutti gli atti di straordinaria amministrazione. Talvolta però l'amministratore "invade" il campo dell'assemblea assumendo decisioni illecite.
Sulla questione si segnala una recente decisione del Tribunale di Bari (sentenza n. 826 del 19 febbraio 2024).
Amministratore di condominio ed incarichi straordinari illeciti ad un geometra. Fatto e decisione
Un geometra si rivolgeva al Tribunale per ottenere da un condominio il pagamento del compenso per la progettazione dell'intervento di sostituzione totale del rivestimento in piastrelle del caseggiato e successiva installazione di un cappotto, nonché per l'attività di direzione lavori effettivamente svolta; l'attore richiedeva pure un altro compenso per l'affidamento di un coacervo di attività ulteriori rispetto alla sola direzione dei lavori (elencate in ben undici punti), compenso ridotto della metà, sulla base degli accordi contenuti in una convenzione sottoscritta dal precedente amministratore condominiale, avente ad oggetto l'esecuzione, peraltro mai avvenuta, delle opere conseguenti e necessarie al completamento dell'incarico.
I lavori previsti non venivano realizzati, se non limitatamente a talune, solo provvisorie, opere di messa in sicurezza dell'edificio, rese necessarie dopo la notifica al condominio di un'ordinanza sindacale. I rapporti fra le parti si erano incrinati nel momento in cui l'ex amministratore del condominio aveva richiesto al tecnico di predisporre una certificazione di insussistenza di pericolo che avrebbe dovuto depositare presso gli uffici comunali.
Il problema era che alla richiesta - fatta tramite messaggio di posta elettronica - era stato allegato il verbale assembleare dal quale emergeva la volontà dei condomini di revocare l'incarico conferito al geometra.
In ogni caso la collettività condominiale aggiungeva di non essere stata mai edotta dell'entità dell'onorario richiesto dal tecnico, precisando comunque che i lavori eseguiti erano stati limitati alla messa in sicurezza dell'edificio.
Il condominio, quindi, si costituiva in giudizio, eccependo l'illegittimità della convenzione posta a base delle pretese del tecnico; in particolare il convenuto sosteneva che l'ex amministratore di condominio non era mai stato autorizzato dall'assemblea a sottoscrivere alcun contratto di incarico professionale, soprattutto in assenza della previa individuazione delle condizioni e degli elementi essenziali dell'accordo contrattuale (quali, soprattutto, la tipologia delle prestazioni dovute e il compenso preteso e concretamente dovuto).
Di conseguenza lo stesso convenuto chiedeva l'integrale rigetto di ogni richiesta del geometra, e in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la nullità e/o l'annullamento di tutte le pattuizioni abusive, con condanna del detto professionista alla restituzione della somma già versata a titolo di acconto, in favore dell'attore.
In ogni caso il condominio richiedeva di estendere il contraddittorio anche all'allora amministratore di condominio, ormai cessato dalla carica, per l'inesatta esecuzione del rapporto di mandato.
Quest'ultimo, costituendosi in giudizio, negava di aver agito esorbitando dai poteri conferitigli dall'assemblea. Il Tribunale però ha dato ragione al condominio.
Dopo aver analizzato il verbale prodotto dal convenuto, il giudicante ha confermato che l'assemblea effettivamente aveva nominato all'unanimità quale direttore dei lavori l'attore; tuttavia i condomini gli avevano affidato l'incarico della sola progettazione dell'intervento di cui al quarto punto, ossia esclusivamente la sostituzione totale del rivestimento in piastrelle con rivestimento in cappotto.
Anche il Tribunale ha evidenziato che nell'assemblea non è stata per nulla discussa e decisa l'eventualità di conferire altri compiti professionali, né l'amministratore era stato incaricato di sottoscrivere con il tecnico una vera e propria convenzione.
Come sottolineato dal decidente, però, per gli atti di straordinaria amministrazione (quali appunto le decisioni in merito all'esecuzione di lavori straordinari che riguardano il caseggiato) l'amministratore di condominio non può nemmeno in via autonoma conferire incarichi professionali, pattuendo con la controparte il contenuto delle reciproche prestazioni, ove queste non siano state a monte determinate dall'assemblea.
Secondo il giudice barese, perciò, il condominio ha fondatamente eccepito l'inefficacia degli incarichi conferiti all'attore perché privi della necessaria e preventiva autorizzazione assembleare.
Del resto il Tribunale ha sottolineato la mancata ratifica da parte della compagine condominiale, anch'essa mai intervenuta nel caso concreto.
Riflessioni conclusive
L'operatività dell'amministratore di condominio è limitata al dovere di eseguire le sole opere di manutenzione ordinaria, non potendo disporre opere manutentive straordinarie in assenza di delibera assembleare.
Ne consegue, che, mancando la preventiva approvazione assembleare, l'atto di straordinaria amministrazione risulta inefficace nei confronti del condominio, salvo che rivesta il carattere dell'urgenza (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807).
L'atto illecito dell'amministratore non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. civ., sez. II, 24/10/2022, n. 31382). L'assemblea di condominio però ha sempre il potere di ratificare le spese straordinarie sostenute dall'amministratore, anche laddove questi avesse agito sprovvisto di preventiva delibera autorizzativa.
