È pacifico che l'amministratore abbia il compito di verificare come vengono usati i beni e i servizi comuni e disciplinarne il godimento, in modo che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità; inoltre nell'ambito degli atti conservativi si occupa della manutenzione ordinaria dei beni comuni, mentre la manutenzione straordinaria deve essere deliberata espressamente dall'assemblea (ma in caso di urgenza ex art. 1135 c.c., comma 2) può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria ma deve riferirne nella prima assemblea).
Qualora alcuni lavori condominiali non risultino eseguiti a regola d'arte è possibile addossare anche una minima responsabilità all'amministratore se tale professionista è anche un tecnico (geometra) con le competenze necessarie per valutare gli errori progettuali o di esecuzione? Una risposta alla domanda è contenuta nella motivazione di una recente sentenza del Tribunale di Torino (sentenza n. 2375 del 19 aprile 2024). Vediamo la vicenda.
Errata progettazione ed esecuzione dei lavori appaltati e responsabilità dell'amministratore - geometra. Fatto e decisione
Un condominio citava in giudizio uno studio tecnico associato, che aveva seguito la direzione dei lavori di rifacimento del giardino pensile interno, per richiedere il risarcimento del danno subito a causa di fenomeni di infiltrazione d'acqua nelle autorimesse sottostanti la detta area verde.
L'attore faceva presente che, in sede di consulenza tecnica preventiva, era già stato accertato come il danno derivasse dalla presenza di un tubo drenante posizionato dall'impresa incaricata su errata indicazione della direzione lavori o comunque per negligenza nell'attività di controllo dello studio convenuto.
Quest'ultimo si costituiva in giudizio sostenendo, tra l'altro, che non era mai sollevata alcuna contestazione circa l'adeguatezza delle opere progettate aventi ad oggetto l'impermeabilizzazione del giardino pensile; inoltre addebitava la responsabilità dei vizi relativi alle opere appaltate esclusivamente all'impresa esecutrice che chiamava in causa quale responsabile diretta dei danni; in ogni caso chiamava in causa anche l'assicurazione per essere manlevato in caso di soccombenza. Anche l'impresa si costituiva e chiamava in causa la sua assicurazione.
Per accertare le responsabilità, il CTU incaricato - che era costretto a procedere con un'analisi dei documenti in quanto dopo l'accertamento preventivo il condominio aveva effettuato i lavori necessari ad eliminare i vizi - confermava in buona sostanza le conclusioni cui era già giunto il tecnico nominato nella fase sommaria.
In particolare il CTU evidenziava che nell'esecuzione dei lavori appaltati erano stati commessi due errori: il tubo utilizzato come collettore delle acque raccolte negli appositi pozzetti era un tubo dreno, cioè un tubo forato che consentiva la fuoriuscita di parte delle acque raccolte, e i pozzetti di raccolta non erano stagni.
A causa di quanto sopra si erano verificate le infiltrazioni d'acqua nei locali autorimessa sottostanti.
Per il tecnico incaricato dal Tribunale la responsabilità dei fenomeni infiltrativi era da addebitare, un 45% ciascuno, in capo alla direzione Lavori e all'impresa esecutrice, rispettivamente per non aver controllato la corretta esecuzione dell'ordine di servizio impartita all'impresa e per aver ritenuto di posare un tubo dreno in difformità da quanto suggerito dalle regole generali della tecnica richiesta.
Secondo il CTU il restante 10% doveva essere addebitato al condominio in quanto amministrato da un tecnico (geometra) esperto.
Il Tribunale ha ritenuto condivisibile la tesi del CTU sulla pari responsabilità individuata in capo al direttore lavori ed all'impresa: infatti, ad avviso del giudicante, è emersa con chiarezza la mancata verifica, da parte del direttore lavori, del tipo di tubo installato dall'impresa, e l'errata scelta di questa di installare un tubo dreno.
Al contrario il giudice piemontese, smentendo il suo CTU, ha escluso che il compito dell'amministratore di un condominio sia quello di verificare la correttezza della progettazione e dell'esecuzione di un'opera, in presenza di un direttore dei lavori incaricato proprio a tale fine. È stata quindi esclusa la responsabilità del 10% a carico del condominio.
Considerazioni conclusive
L'amministratore - che è anche un geometra - è sicuramente dotato delle competenze necessarie per valutare gli errori progettuali o di esecuzione di opere straordinarie svolte in ambito condominiale.
Se però l'assemblea ha nominato direttore lavori un altro professionista, solo quest'ultimo è obbligato a verificare la corretta esecuzione delle opere appaltata nell'interesse del committente.
Secondo la costante giurisprudenza, tra gli obblighi del direttore dei lavori rientrano l'accertamento della conformità dell'opera al progetto, la supervisione delle modalità di esecuzione dell'opera (in conformità con il capitolato) e l'adozione degli accorgimenti attraverso cui garantire la realizzazione dell'opera a regola d'arte (senza, cioè, vizi di costruzione), anche mediante l'alta sorveglianza delle opere, che comporta comunque il controllo della realizzazione dell'opera nelle sua varie fasi e pertanto l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (Cass. civ., sez. III, 24/5/2023, n. 14456).
Il direttore è esente da responsabilità solo a fronte di errori in aspetti esecutivi marginali dell'opera, rispetto ai quali non è esigibile un suo controllo costante (Cass. civ., sez. III, 13/12/2021, n. 39448).
In ogni caso l'impresa esecutrice non può liberarsi da responsabilità sostenendo di avere semplicemente eseguito le istruzioni della direzione lavori, essendo principio consolidato in giurisprudenza quello per cui l'appaltatore ha anche l'obbligo di verifica della bontà tecnica del progetto (Cass. civ., sez. I, 26/02/2020, n. 5144).
