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Lavori in corso, infiltrazioni, danni e responsabilità del condominio

La giurisprudenza chiarisce se, durante un appalto, il condominio è ancora custode del bene comune e responsabile per i danni derivanti da esso
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Quando vengono approvati dei lavori in condominio, non di rado può accadere che gli stessi vengano eseguiti e completati anche dopo molto tempo. Ebbene, se si tratta di interventi di una certa urgenza oppure che riguardano alcuni beni, particolarmente, sottoposti agli agenti atmosferici, il ritardo può determinare dei danni a carico di terzi.

Si pensi, ad esempio, al caso del lastrico solare. Si sa che esso richiede una manutenzione straordinaria dopo un certo lasso di tempo.

L'impermeabilizzazione, infatti, tende a screpolarsi e, regolarmente, è necessario il suo rifacimento.

Ma cosa succede, se l'esecuzione dell'intervento si protrae per l'intera stagione invernale? La pioggia, caratteristica, del periodo, potrebbe allagare il lastrico ed infiltrarsi nell'appartamento sottostante: di chi sarebbe la responsabilità, del condominio o della ditta?

A queste domande ha dato risposta la recente sentenza n. 56 del 18 gennaio 2022 della Corte di Appello di Genova. Vediamo, perciò, più approfonditamente, cosa è accaduto in questa lite.

Lavori in corso, infiltrazioni, danni e responsabilità del condominio: il caso concreto

In un condominio, nel maggio del 2012, l'assemblea aveva incaricato una ditta di rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare.

I lavori iniziavano, però, soltanto nel successivo mese di settembre e, a seguito della parziale rimozione della vecchia guaina, il proprietario dell'appartamento sottostante lamentava di aver subito delle forti infiltrazioni, durante il successivo periodo autunnale ed invernale.

La descritta situazione diventava, talmente, insostenibile che il figlio del proprietario dell'appartamento danneggiato, conduttore dell'immobile, era costretto a lasciare il bene, alla luce dell'insalubrità degli ambienti, peraltro certificata anche dalla competente azienda sanitaria locale.

I lavori appaltati venivano, finalmente, ripresi solo successivamente al settembre del 2013, allorquando il condominio autorizzava la spesa per completare la copertura del lastrico.

In virtù delle circostanze anzidette, il proprietario danneggiato citava in giudizio il condominio, il direttore dei lavori e la ditta appaltatrice allo scopo di ottenere il risarcimento dei danni economici subiti.

Al termine del primo procedimento, cui partecipavano anche le rispettive assicurazioni delle parti convenute, il Tribunale di Massa respingeva le domande, ritenendo non provata la responsabilità delle controparti, ivi compresa quelle del condominio

Per questo motivo, il danneggiato proponeva appello, confidando in una migliore valutazione dei fatti. Ciò avveniva, puntualmente, visto che la Corte di Appello di Genova, ribaltando il primo verdetto, condannava il condominio al risarcimento delle spese affrontate dall'appellante per riparare i danni subiti.

Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili

Danni da cose in custodia e responsabilità

La responsabilità del custode di un bene, per i danni derivanti dal medesimo, è di natura oggettiva, in quanto prescinde dalla sua colpevolezza.

La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c., in base alla quale pacifica interpretazione, il custode è tenuto al risarcimento del danno, semplicemente, se il danneggiato dimostra il nesso casuale tra l'evento e la cosa danneggiante. Al custode, pertanto, resta solo una via d'uscita. Deve provare che i fatti sono accaduti per un mero caso fortuito.

Alla luce della predetta, breve, ricostruzione, il condominio, proprietario del lastrico solare, deve, risarcire i danni determinati dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura e dovute ad una cattiva manutenzione del bene.

Per sottrarsi a tale onere, può dimostrare, ad esempio, le perfette condizioni del lastrico e che la circostanza si è verificata per un eccezionale quanto imprevedibile evento atmosferico, ma al di là di questi casi particolari, l'ente è tenuto ad indennizzare il danneggiato.

L'ipotesi affrontata dalla sentenza in commento, però, ha per protagonista un lastrico oggetto di lavori di manutenzione straordinaria. In questa circostanza, si potrebbe dire, quindi, che il bene era nelle mani dell'appaltatore. Ebbene, tale condizione, sarebbe sufficiente per escludere la responsabilità del condominio? In questo caso, durante, cioè, l'esecuzione degli interventi, l'ente è ancora custode del lastrico?

Responsabilità da cose in custodia: un utile vademecum della Cassazione

Il condominio è custode del lastrico anche durante i lavori

Secondo la giurisprudenza, il condominio resta custode del lastrico anche durante il periodo in cui vengono eseguiti dei lavori di manutenzione straordinaria ed indipendentemente dal fatto che gli stessi sono stati appaltati ad una ditta.

Perciò, se nel frattempo si manifestano delle infiltrazioni a danno degli appartamenti sottostanti, non può pretendere di essere escluso da ogni responsabilità.

Tale conclusione, come ribadito dalla Corte di Appello di Genova, trova conforto nella Cassazione «Nei confronti dei terzi danneggiati dall'esecuzione di opere effettuate in forza di un contratto di appalto il committente è sempre gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c., la quale non può venir meno per la consegna dell'immobile all'appaltatore ai fini dell'esecuzione delle opere stesse con l'unica eccezione del caso fortuito (Cass. 41709/21)».

E ancora «In tema di appalto, la consegna del bene all'appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall'esecuzione dell'opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva (Cass. 7553/21)».

Nel caso in esame, la Corte di Appello di Genova, valutando le prove documentali in atti (verbali dei Vigili del Fuoco e dell'Asl, fatture lavori di riparazione) ha giudicato provati il nesso causale tra l'evento e il bene nonché i danni e la loro quantificazione.

Per queste ragioni, ha condannato il condominio al risarcimento, non potendosi, questi, sottrarre a tale conseguenza sol perché i fatti erano accaduti durante un appalto.

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Sentenza
Scarica App. Genova 18 gennaio 2022 n.56

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