Può accadere che un ex amministratore vanti nei confronti della compagine condominiale un credito per anticipazioni e competenze professionali. Come può reclamare i compensi a lui spettanti a corrispettivo dello svolgimento dell'incarico e le anticipazioni fatte nell'interesse del Condominio in relazione a spese gestionali pagate con denaro proprio?
La giurisprudenza è concorde nel ritenere che occorre la prova che l'assemblea abbia approvato nello specifico una posta di debito per anticipazioni e competenze professionali, non potendo essere considerate valide, quali prove del credito vantato, il disavanzo di cassa emergente dalla documentazione contabile e o il verbale del passaggio di consegne.
Il Tribunale di Roma ha di recente affrontato la questione (sent. n. 3940 del 4 marzo 2024) ricordando in quali casi possa legittimamente parlarsi di riconoscimento del debito da parte del Condominio per gli esborsi effettuati dall'ex amministratore nonché chiarendo come quest'ultimo, di fronte all'eccezione di inadempimento per negligenza nel proprio operato, possa dimostrare di aver regolarmente compiuto tutte le attività gestionali connesse all'incarico.
Crediti dell'ex amministratore di condominio per compensi professionali ed anticipazioni. Fatto e decisione
Un Condominio proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo con cui gli veniva ingiunto di pagare in favore dell'ex amministratore una somma a titolo di fatture rimaste insolute relative ad anticipazioni e compensi professionali.
A supporto dell'opposizione, il Condominio contestava il credito come non dovuto: quanto ai compensi professionali ne eccepiva l'inadempimento derivante dalla negligenza dell'operato dell'ex amministratore; quanto alle anticipazioni versate dall'ex amministratore in favore del Condominio, quest'ultimo eccepiva l'attendibilità probatoria di tutta la documentazione depositata da controparte nel procedimento monitorio anche in mancanza di delibere ricognitive delle somme pretese.
Si costituiva l'ex amministratore opposto contestando il dedotto avversario e chiedendone il rigetto.
In particolare, l'ex amministratore sottolineava di aver sempre svolto con professionalità il proprio mandato provvedendo alla riscossione degli oneri condominiali (anche nei confronti dei condomini morosi) nonché ad anticipare somme di denaro per far fronte al pagamento di fornitori (servizio idrico) ed altri servizi (assicurazione) in favore del Condominio.
Precisava, infine, come anche nell'ultimo consuntivo redatto dal nuovo amministratore ed approvato con delibera veniva indicato, alla voce "passività", un debito verso il precedente amministratore.
Istruita la causa con i soli documenti prodotti dalle parti, il Tribunale accoglieva parzialmente l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo opposto.
In particolare, il Tribunale è giunto alla suddetta conclusione analizzando separatamente le due distinte pretese in quanto fondate su distinti presupposti e diversa causa petendi: quella sul compenso, basata sull'adempimento del mandato gestorio, mentre quella relativa al rimborso delle anticipazioni fondata sul presupposto del pagamento da parte dell'amministratore, con denaro proprio, di debiti del Condominio in relazione a spese gestionali approvate o ratificate dall'assemblea.
Quanto ai compensi, a fronte della copiosa documentazione prodotta dall'opposto a confutazione dell'eccezione di inadempimento sollevata dal Condominio, la dedotta irregolarità della gestione dell'amministratore è apparsa generica e non provata.
Quanto alle anticipazioni, il Tribunale ha ritenuto provati alcuni esborsi effettuati dall'ex amministratore nell'interesse del Condominio in quanto effettuati dal proprio conto personale per ripianare debiti del Condominio verso terzi ed evitare l'interruzione di servizi essenziali.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto ricognizione di debito, ai sensi dell'art. 1988 c.c., ed idonea prova del debito dei condòmini nei confronti del precedente amministratore, la dichiarazione di approvazione e ratifica dell'assemblea dell'anticipazione fatta dall'amministratore, specificamente indicata in sede di approvazione del bilancio consuntivo e dello stato di ripartizione.
Non sono state ritenute "ricognizione di debito", invece, né l'indicazione tra le passività della voce "debito vs amministratore" contenuta nello stato patrimoniale dei bilanci approvati né la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, occorrendo l'approvazione da parte dell'assemblea del conto consuntivo.
Crediti dell'amministratore uscente, un caso da manuale
Considerazioni conclusive
Allorquando l'ex amministratore di condominio agisca per ottenere il pagamento di compensi professionali ed il Condominio eccepisca l'inadempimento dello stesso ex art. 1460 c.c. derivante da negligenza dell'operato, il debitore convenuto per l'adempimento (il Condominio) è onerato di allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore agente (l'ex amministratore) l'onere di dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (cfr. Cass. n. 3587/2021).
Sicché, allorquando il Condominio deduca la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci, al fine di negare il compenso professionale spettante all'ex amministratore, questi dovrà documentare di avere regolarmente convocato e tenuto assemblee (ordinarie e straordinarie) per conto Condominio e di avere svolto l'attività gestoria provvedendo al pagamento delle utenze, alla redazione dei bilanci e dei consuntivi della propria gestione fino al momento del passaggio di consegne al nuovo amministratore.
A ciò si aggiunga che, ove il Condominio si sia avvalso dell'operato professionale dell'ex amministratore confermandolo ogni anno senza muovergli contestazioni nel corso di svolgimento del rapporto, come accaduto nel caso di specie, l'irregolarità della gestione dell'amministratore, eccepita al fine di andare esente dal pagamento del compenso professionale a lui spettante, dovrà considerarsi generica e non provata.
Quanto alla pretesa di pagamento delle anticipazioni fatte nell'interesse del Condominio, l'ex amministratore dovrà offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre il Condominio per evitare il pagamento dovrà fornire prova del fatto estintivo.
In tal senso, la giurisprudenza è costante nel ritenere che "poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita" (v. Cass. n. 7498/2006; conf. Cass. n. 20137/2017).
Ai fini della prova degli esborsi effettuati dall'ex amministratore nell'interesse del Condominio, costituisce "ricognizione del debito", la dichiarazione con cui l'assemblea in sede di approvazione del consuntivo e dello stato di ripartizione, specificamente ratifichi ed approvi le anticipazioni fatte dall'amministratore; al contrario, non integra un riconoscimento di debito: nè l'indicazione tra le passività della voce "debito vs amministratore" contenuta nello stato patrimoniale dei bilanci approvati con la delibera assembleare, né l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente occorrendo, pur sempre, l'approvazione dell'assemblea del conto consuntivo.
In altre parole, la delibera che approva il rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; mentre in assenza di una siffatta delibera l'amministratore dovrà dimostrare concretamente quali pretese ha anticipato ed il loro ammontare (cfr., di recente, Trib. Castrovillari n. 65 del 12 gennaio 2024).
La giurisprudenza ha più volte ribadito che il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall'amministratore di condominio non può trovare origine dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne (Cass. civ., sez. II, 17/02/2020, n. 3859; Cass. civ., sez. II, 25/10/1980 n. 5759) , poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale (Cass. civ., sez. II,14 febbraio 2017, n. 3892).
In tal senso, secondo Cassazione n. 15702/2020, "l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata".
