L'amministratore di condominio non è titolare - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - di un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese di volta in volta sostenute dall'amministratore.
Ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, quest'ultimo non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 27/06/2011, n. 14197).
Del resto il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione (Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498).
È dunque l'amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
E se l'ex amministratore ha danneggiato il condominio è possibile la compensazione tra somme anticipate e somme dovute a titolo risarcimento danni?
La questione è stata affrontata dalla Corte di Appello di Perugia nella sentenza n. 416 del 19 agosto 2022.
Anticipazioni e compensazione dell'ex amministratore per il mancato recupero crediti. La vicenda
Un ex amministratore citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Perugia un condominio, al fine di vederlo condannare al pagamento di euro 65.060,73 oltre interessi, a titolo di rimborso per le somme asseritamente anticipate per conto di quest'ultimo nel periodo durante il quale aveva amministrato il caseggiato.
Si costituiva in giudizio il condominio nella persona del suo amministratore pro-tempore, contestando la fondatezza della pretesa dell'attore; i condomini chiedevano in via principale il rigetto della domanda, evidenziando, come le anticipazioni (comparse per la prima volta in un bilancio presentato dall'amministratore ma non approvato dall'assemblea) non fossero mai state menzionate o autorizzate in precedenza.
In subordine, il condominio chiedeva la riduzione del credito eventualmente accertato, richiedendo la compensazione con quanto dovuto dall'attrice a titolo di risarcimento del danno per gravi irregolarità commesse nel corso del suo mandato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., in termini di mala gestio, mancata escussione di morosità pregresse e conseguente incremento dell'esposizione debitoria del condominio.
Il Tribunale, aderendo alle conclusioni della consulenza tecnico-contabile esperita in primo grado, accertava l'importo delle anticipazioni.
Tuttavia, da tale somma scorporava una somma relative a spese risultanti da documenti anonimi (scontrini, buoni, quietanza non intestate ecc. non direttamente riferibili al condominio) e un'ulteriore somma risultata senza giustificazione.
Dall'importo così determinato, il Tribunale detraeva infine in compensazione la somma di 2.000,00 euro, riconosciuta al condominio convenuto a titolo di risarcimento per il mancato recupero crediti da parte del convenuto. Infine condannava il condominio al pagamento della somma finale, frutto dei calcoli sopra detti.
L'ex amministratrice si rivolgeva alla Corte di Appello contestando, tra l'altro, l'illegittimità della compensazione disposta dal Tribunale, chiedendo conseguentemente la condanna del condominio alle spese per entrambi i gradi di giudizio, oltre ad oneri di C.T.U.
Conferma della compensazione e validità delle spese in giudizio
La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. Come hanno sottolineato i giudici supremi non soltanto il necessario consenso alle anticipazioni asseritamente sostenute dall'appellante non è stato preventivamente richiesto all'assemblea dei condomini, ma la stessa non ha avuto contezza dell'esistenza dei predetti esborsi sino alla presentazione del bilancio, peraltro mai approvato.
Per la Corte quindi non vi sono motivi per variare i risultati della consulenza tecnico-contabile effettuata in primo grado. In ogni caso i giudici di secondo grado hanno ritenuto infondata la censura volta a contestare la compensazione delle spese del primo grado.
Infatti, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., avendo parzialmente accolto la domanda riconvenzionale di risarcimento proposta dal condominio, ben ha fatto il Tribunale a disporre la compensazione tra le parti delle spese di giudizio sostenute in primo grado.
