In mancanza di una regolamentazione legislativa e amministrativa, il building management consiste in un'attività atipica, destinata, come sembra, ad assumere connotati e mansioni diverse a seconda dei singoli accordi pattuiti tra professionista ed il cliente.
Molto spesso si è affermato che il building manager rappresenti l'evoluzione dell'amministratore di condominio.
Tuttavia tale professionista è un manager capace di offrire servizi integrati con elevate potenzialità di sviluppo per il caseggiato, cioè un soggetto fornito delle necessarie competenze per coordinare tutti gli aspetti legati al funzionamento e alla manutenzione di un immobile.
L'amministratore si differenza dalla sopra detta figura perché è soggetto munito di determinate cognizioni tecniche e professionali, con funzioni e attribuzioni determinate dalla legge (e non da un cliente).
A tale proposito è particolarmente interessate una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 926 del 21 marzo 2024).
Polizza professionale dell'amministratore di condominio e attività di building manager. Fatto e decisione
Un professionista decideva di citare in giudizio una compagnia di assicurazione, sostenendo di aver stipulato con l'assicuratore convenuto una polizza per la copertura della responsabilità civile professionale derivante dallo svolgimento delle attività di amministratore condominiale e di building manager; l'attore faceva presente infatti che aveva stipulato una scrittura privata di collaborazione professionale con una società, con incarico di building manager nella gestione tecnica di alcuni edifici, tra i quali un imponente palazzo, molto noto in città.
Proprio all'undicesimo piano del detto immobile divampava un incendio, che causava il deterioramento di 250 mq di superficie a pavimento, mentre altri 500 mq venivano invasi da fumo e calore.
A seguito di tale sinistro l'attore dichiarava di aver provveduto a denunciare l'evento alla compagnia assicurativa convenuta la quale, tuttavia, si rifiutava di aprire il sinistro denunciato.
L'attore faceva presente che, in conseguenza dell'incendio era stato rinviato a giudizio per i reati di cui agli artt. 113 e 449 c.p. ed aveva ricevuto diverse richieste di risarcimento danni.
Pertanto, accertata l'operatività della polizza azionata, chiedeva al Tribunale la condanna della convenuta a tenerlo indenne e a manlevarlo dalle richieste risarcitorie avanzate nei propri confronti, quale building manager dell'edificio.
Con comparsa si costituiva la compagnia convenuta, eccependo l'inoperatività della polizza, atteso che l'attività di building manager svolta in concreto dall'attore non era oggetto di copertura assicurativa, a differenza di quanto sostenuto dall'attore. Il Tribunale ha dato torto al professionista.
Lo stesso giudice ha notato che, pur essendo vero che nel frontespizio della polizza è stata inserita, come "attività assicurata", tanto quella di amministratore di condominio quanto quella di building manager, dalla lettura della polizza è emerso chiaramente che il rischio assicurato è stato circoscritto solamente con specifico riferimento ai sinistri verificabili nello svolgimento dell'attività di amministrazione condominiale.
A giudizio del giudice genovese l'attività di building manager si differenzia da quella di amministratore condominiale.
Del resto, parte attrice e parte convenuta - rispettivamente, nell'atto di citazione e nella comparsa di risposta - hanno posto in evidenza le differenze fra i due ruoli, senza che sia mai sorta, nel corso del giudizio, contestazione su detta circostanza.
Poiché l'attività di amministratore condominiale e quella di building manager differiscono, ad avviso dello stesso giudice, non è allora possibile sostenere che la polizza valga a coprire attività ricomprese in una locuzione priva di definizione in concreto, anche per quanto concerne l'individuazione e la delimitazione del rischio assicurato.
Di conseguenza per il Tribunale, la polizza non era operativa anche per il building manager atteso che questa attività avrebbe dovuto essere stata definita con precisione nella polizza, così come del resto è stato fatto per la più nota attività di amministratore di condominio.
Quindi, diversamente da quanto sostenuto dall'attore, la polizza in questione non ha previsto la copertura assicurativa per responsabilità civile professionale derivante dallo svolgimento anche dell'attività di building manager.
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Considerazioni conclusive
Secondo il terzo comma dell'articolo 1129 c.c., l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
Nella vicenda esaminata la polizza professionale dell'attore non è risultata operativa perché era stata stipulata dall'attore in relazione all'attività di amministratore, mentre l'incendio si era sviluppato in un immobile che gestiva a titolo di building manager.
In ogni caso si deve tenere conto che secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza, nel giudizio promosso dall'assicurato nei confronti dell'assicuratore per il pagamento dell'indennizzo assicurativo è onere dell'attore provare che il rischio avveratosi rientra nei "rischi inclusi" e, cioè, nella categoria generale dei rischi oggetto di copertura assicurativa (App. Catania, sez. II, 15 settembre 2022, n. 2010); inoltre, qualora l'assicuratore, convenuto per l'adempimento del contratto, alleghi l'esclusione della garanzia, come delimitata alla luce dei criteri normativi di interpretazione del contratto, risolvendosi detta allegazione non nella proposizione di un'eccezione in senso proprio, ma nella mera contestazione della mancanza di prova del fatto costitutivo della domanda, egli non assume riguardo all'oggetto della copertura assicurativa alcun onere probatorio, che resta, perciò, immutato a carico dell'attore (Cass. civ., sez. III, 23/01/2018 n. 1558).
