#1 Inviato 25 Settembre, 2018 A seguito di gravi danni verificatisi nel locale garage seminterrato della nostra palazzina (allagamenti causati da infiltrazioni da falda acquifera), il condominio in cui vivo ha deciso di interessare la polizza postuma decennale del costruttore (una srl), rilasciata a suo tempo agli acquirenti degli appartamenti, interpretando il danno come coperta dalla suddetta polizza. Il danno ci è stato quantificato per una somma pari alla franchigia, di circa 20.000 euro, per cui non verrà liquidata alcuna somma. Tale franchigia dovrebbe essere a carico del costruttore, che tuttavia attualmente è in fallimento. La particolarità del nostro caso è che il costruttore è comunque proprietario di 2 dei 10 appartamenti della nostra palazzina. Stante il totale disinteresse manifestato dal curatore che gestisce il fallimento (non viene alle assemblee, non paga alcuna quota condominiale, ecc...), ci si chiedeva tra condòmini se queste somme potessero essere imputate al costruttore come spesa condominiale individuale, al pari di altre spese che vengono addebitate al singolo condòmino come per esempio le spese postali. In questo modo, si è pensato, al momento di liquidare le spese condominiali arretrate (che dovrebbero essere pagate in prededuzione rispetto a tutte le altre spese fallimentari) ci potrebbe essere la speranza di incassare comunque le somme utili ad effettuare le riparazioni necessarie. Sulla base della vostra esperienza mi piacerebbe avere un vostro parere in merito.
#2 Inviato 25 Settembre, 2018 ispanjco dice: ci si chiedeva tra condòmini se queste somme potessero essere imputate al costruttore come spesa condominiale individuale Be', il costo della franchigia è a carico dell'azienda, la srl, quindi non ha a che vedere con il condomìnio e le relative spese, non vedo a che titolo potreste addebitare ad un condòmino un costo che esula dalla gestione delle parti comuni.
#3 Inviato 25 Settembre, 2018 Danielabi dice: Be', il costo della franchigia è a carico dell'azienda, la srl, quindi non ha a che vedere con il condomìnio e le relative spese, non vedo a che titolo potreste addebitare ad un condòmino un costo che esula dalla gestione delle parti comuni. Si tratta ovviamente di parti comuni, nella fattispecie il garage. La spesa è stata preventivata calcolando con un computo metrico da un ingegnere quanto costa reimpermeabilizzare, ripavimentare, rifare gli intonaci, ecc...
#4 Inviato 25 Settembre, 2018 ispanjco dice: Si tratta ovviamente di parti comuni, nella fattispecie il garage. La spesa è stata preventivata calcolando con un computo metrico da un ingegnere quanto costa reimpermeabilizzare, ripavimentare, rifare gli intonaci, ecc... Si, d'accordo che dovete rifare una parte dell'edificio, pero' la srl come condòmino parteciperà ai costi come tutti gli altri in base a millesimali e sino a qui è tutto nella norma. I 20.000,00 euro che volete attribuire alla stessa srl non hanno a che vedere con il condòmino, ma con la ditta che come tale è un "terzo" rispetto al condomìnio.
#5 Inviato 25 Settembre, 2018 ispanjco dice: ci si chiedeva tra condòmini se queste somme potessero essere imputate al costruttore come spesa condominiale individuale, al pari di altre spese che vengono addebitate al singolo condòmino come per esempio le spese postali. In questo modo, si è pensato, al momento di liquidare le spese condominiali arretrate (che dovrebbero essere pagate in prededuzione rispetto a tutte le altre spese fallimentari) ci potrebbe essere la speranza di incassare comunque le somme utili ad effettuare le riparazioni necessarie. non ho capto se il condomino è la Srl fallita, oppure il costruttore come personale fisica. ispanjco dice: Si tratta ovviamente di parti comuni, nella fattispecie il garage. La spesa è stata preventivata calcolando con un computo metrico da un ingegnere quanto costa reimpermeabilizzare, ripavimentare, rifare gli intonaci, ecc... non ho ben compreso se il condomino è la Srl fallita, oppure il costruttore come persona fisica
#6 Inviato 25 Settembre, 2018 Danielabi dice: Si, d'accordo che dovete rifare una parte dell'edificio, pero' la srl come condòmino parteciperà ai costi come tutti gli altri in base a millesimali e sino a qui è tutto nella norma. I 20.000,00 euro che volete attribuire alla stessa srl non hanno a che vedere con il condòmino, ma con la ditta che come tale è un "terzo" rispetto al condomìnio. JOSEFAT dice: non ho capto se il condomino è la Srl fallita, oppure il costruttore come personale fisica. La Srl fallita, che tuttavia ha il patrimonio da mettere all'asta (numerosi appartamenti) e, una volta incassata la liquidità, deve pagare le spese condominiali in prededuzione (quindi con precedenza rispetto agli altri creditori). Si era pensato che ci fosse qualche speranza di incassare queste somme qualificando queste spese come spese condominiali individuali, piuttosto che come generico credito verso la Srl costruttrice, a maggior ragione che ora è in fallimento e non è più possibile insinuarsi nel passivo (per le spese degli anni scorsi ci siamo già insinuati nel passivo, ma con scarse probabilità di recuperare le somme anticipate).
#7 Inviato 25 Settembre, 2018 Quelle che dici 20.000 € al limite chirografe se tardive il condominio deve contestare l'opera per vizi occulti palesati.
#8 Inviato 26 Settembre, 2018 SPL House dice: Quelle che dici 20.000 € al limite chirografe se tardive il condominio deve contestare l'opera per vizi occulti palesati. Il fatto è che tutto questo è stato già tutto fatto, abbiamo la perizia dell'ingegnere dell'assicurazione che conferma i vizi, tuttavia (guarda caso!) l'importo che stabiliscono è pari alla franchigia, in modo che così l'assicurazione non sgancia nulla. La franchigia, tuttavia, è a carico del costruttore, che guarda caso è un condòmino. Non vedo perchè non debba essere possibile chiedergli questa somma sotto forma di spese condominiali individuali e straordinarie, considerando che si tratta certamente di opere da eseguire su parti comuni dell'edificio.
#9 Inviato 26 Settembre, 2018 Il debitore in questo caso risulta l'impresa per vizi ed è questa a rispondere del danno. Per quanto alla possibilità di fare causa anche ai titolari dell'impresa come persone fisiche serve una consulenza legale per capire se ci possono essere dei presupposti (ne dubito, ma chiedere e lecito). Al condomino si potranno richiedere le somme relative alla gestione Condominiale (ordinaria/straordinaria). Nel caso fossero stati approvati e realizzati lavori di riparazione dei danni anticipati dal Condominio, si potrebbe richiedere la quota di sua pertinenza. Modificato 26 Settembre, 2018 da SPL House
#10 Inviato 26 Settembre, 2018 ispanjco dice: Il fatto è che tutto questo è stato già tutto fatto, abbiamo la perizia dell'ingegnere dell'assicurazione che conferma i vizi, tuttavia (guarda caso!) l'importo che stabiliscono è pari alla franchigia, in modo che così l'assicurazione non sgancia nulla. La franchigia, tuttavia, è a carico del costruttore, che guarda caso è un condòmino. Non vedo perchè non debba essere possibile chiedergli questa somma sotto forma di spese condominiali individuali e straordinarie, considerando che si tratta certamente di opere da eseguire su parti comuni dell'edificio. ispanjco è come se a te addebitassero i costi di rifacimento del vialetto di ingresso di un condomìnio solo perchè tu vai a trovare i tuoi genitori che vi abitano....non contesteresti il costo? Se la ditta non fosse stata condòmina non vi sareste minimamente posti il problema, semplicemente perchè non si poteva legalmente porre. Ora state facendo diverse supposizioni perchè la ditta è anche condomina, ma si tratta di semplici supposizioni che non contano ai fini contabili. E' l'assicurazione che, forse, sta approfittando della situazione, è quello il "verso" che dovete prendere. Fate fare una perizia del danno da un vosto perito, se la differenza fosse sostanziale, assistiti da un avvocato intimate all'assicurazione di pagare quanto dovuto. Tutto il resto sono chiacchiere. Modificato 26 Settembre, 2018 da Danielabi
#11 Inviato 26 Settembre, 2018 SPL House dice: Il debitore in questo caso risulta l'impresa per vizi ed è questa a rispondere del danno. Per quanto alla possibilità di fare causa anche ai titolari dell'impresa come persone fisiche serve una consulenza legale per capire se ci possono essere dei presupposti (ne dubito, ma chiedere e lecito). Al condomino si potranno richiedere le somme relative alla gestione Condominiale (ordinaria/straordinaria). Nel caso fossero stati approvati e realizzati lavori di riparazione dei danni anticipati dal Condominio, si potrebbe richiedere la quota di sua pertinenza. no, non hai capito, le persone fisiche non c'entrano nulla. E' la srl che è proprietaria degli appartamenti, le persone fisiche non c'entrano niente. Quando ho scritto "costruttore" intendevo ovviamente la srl Danielabi dice: ispanjco è come se a te addebitassero i costi di rifacimento del vialetto di ingresso di un condomìnio solo perchè tu vai a trovare i tuoi genitori che vi abitano....non contesteresti il costo? Ecco, hai fatto un esempio corretto. Mettiamo che a causa di una mia negligenza creo un danno al condominio, nelle parti comuni, per esempio spacco delle piastrelle dell'ingresso, perchè mi cade un oggetto pesante. Se il danno l'ho creato io non avrei niente da ridire che il condominio mi addebiti, a me direttametne, le spese di questa mia negligenza. Modificato 26 Settembre, 2018 da ispanjco
#12 Inviato 26 Settembre, 2018 ispanjco dice: no, non hai capito, le persone fisiche non c'entrano nulla. E' la srl che è proprietaria degli appartamenti, le persone fisiche non c'entrano niente. Quando ho scritto "costruttore" intendevo ovviamente la srl Ecco, hai fatto un esempio corretto. Mettiamo che a causa di una mia negligenza creo un danno al condominio, nelle parti comuni, per esempio spacco delle piastrelle dell'ingresso, perchè mi cade un oggetto pesante. Se il danno l'ho creato io non avrei niente da ridire che il condominio mi addebiti, a me direttametne, le spese di questa mia negligenza. Il condomìnio non puo "addebitarti" le spese se non mandantoti una raccomandata per la richiesta del danno, non ti puo' mandare il bollettino da pagare. E' esattamente quello che dovete fare voi, nel vostro caso si tratta di contro perizia e richiesta di pagamento all'assicurazione, il tutto assistiti da legale.
#13 Inviato 26 Settembre, 2018 Danielabi dice: Il condomìnio non puo "addebitarti" le spese se non mandantoti una raccomandata per la richiesta del danno, non ti puo' mandare il bollettino da pagare. E' esattamente quello che dovete fare voi, nel vostro caso si tratta di contro perizia e richiesta di pagamento all'assicurazione, il tutto assistiti da legale. Forse non sono stato molto chiaro nel messaggio di apertura di questo post. Ok mettiamo che io riceva questa raccomandata dove mi mettono per iscritto che ho creato questo danno, io non obietto nulla nè sul danno nè sulla somma, non vedo perchè dovrei avere da ridire se me li addebitano come spesa individuale nel rendiconto condominiale. Tornando al caso del nostro condominio, la richiesta di pagamento all'assicurazione è stata fatta, la perizia di parte pure, nella quale il danno è stato quantificato in un certo ammontare, superiore alla franchigia. L'assicurazione ci ha già risposto, con una contro perizia, nella quale si dice che va tutto bene, il danno c'è ecc..., ma l'entità del danno è pari ad una cifra inferiore che, guarda caso, è pari alla franchigia. Chi paga la franchigia? Il costruttore, per contratto, che guarda caso è un condòmino. Non vedo quali obiezioni si possano muovere se è pacifico che il danno l'ha creato lui, sia da parte del nostro perito che dal perito dell'assicurazione.
#14 Inviato 26 Settembre, 2018 ispanjco dice: Forse non sono stato molto chiaro nel messaggio di apertura di questo post. Ok mettiamo che io riceva questa raccomandata dove mi mettono per iscritto che ho creato questo danno, io non obietto nulla nè sul danno nè sulla somma, non vedo perchè dovrei avere da ridire se me li addebitano come spesa individuale nel rendiconto condominiale. Tornando al caso del nostro condominio, la richiesta di pagamento all'assicurazione è stata fatta, la perizia di parte pure, nella quale il danno è stato quantificato in un certo ammontare, superiore alla franchigia. L'assicurazione ci ha già risposto, con una contro perizia, nella quale si dice che va tutto bene, il danno c'è ecc..., ma l'entità del danno è pari ad una cifra inferiore che, guarda caso, è pari alla franchigia. Chi paga la franchigia? Il costruttore, per contratto, che guarda caso è un condòmino. Non vedo quali obiezioni si possano muovere se è pacifico che il danno l'ha creato lui, sia da parte del nostro perito che dal perito dell'assicurazione. Stai confondendo il condòmino che ha spese condominiali e l'azienda che ha i suoi costi; il condomìnio che ha il suo bilancio e l'azienda che ha il suo bilancio (anche se fallita). Non puoi portare costi dell'azienda nei costi del condomìnio. Nell'esempio che ti ho fatto il condomìnio che ti ospita non puo' mettere te fra i condòmini tra cui ripartire i costi sostenuti, perchè tu non c'entri nulla con quel condomìnio. Così l'azienda srl fallita non c'entra con la srl condòmina. La perizia vostra non serve se non è sostenuta da una azione legale, l'avvocato è l'unico che puo' trattare con l'assicurazione. Poi cosa vuoi che ti dica? Se volete addebitare la franchigia alla srl condòmina, fatelo......se nessuno ve lo contesta e, anzi, se mai dovesse il liquidatore portare a casa soldi dal fallimento, ve la pagassero siete stati bravi.
#15 Inviato 26 Settembre, 2018 ispanjco dice: Il fatto è che tutto questo è stato già tutto fatto, abbiamo la perizia dell'ingegnere dell'assicurazione che conferma i vizi, tuttavia (guarda caso!) l'importo che stabiliscono è pari alla franchigia, in modo che così l'assicurazione non sgancia nulla. La franchigia, tuttavia, è a carico del costruttore, che guarda caso è un condòmino. Non vedo perchè non debba essere possibile chiedergli questa somma sotto forma di spese condominiali individuali e straordinarie, considerando che si tratta certamente di opere da eseguire su parti comuni dell'edificio. Scusate ma per 20.000 di danni non fate fare una vostra perizia da parte di un tecnico di fiducia? Ci credo che il loro perito stabilisce un danno pari alla franchigia. ispanjco dice: Forse non sono stato molto chiaro nel messaggio di apertura di questo post. Ok mettiamo che io riceva questa raccomandata dove mi mettono per iscritto che ho creato questo danno, io non obietto nulla nè sul danno nè sulla somma, non vedo perchè dovrei avere da ridire se me li addebitano come spesa individuale nel rendiconto condominiale. Tornando al caso del nostro condominio, la richiesta di pagamento all'assicurazione è stata fatta, la perizia di parte pure, nella quale il danno è stato quantificato in un certo ammontare, superiore alla franchigia. L'assicurazione ci ha già risposto, con una contro perizia, nella quale si dice che va tutto bene, il danno c'è ecc..., ma l'entità del danno è pari ad una cifra inferiore che, guarda caso, è pari alla franchigia. Chi paga la franchigia? Il costruttore, per contratto, che guarda caso è un condòmino. Non vedo quali obiezioni si possano muovere se è pacifico che il danno l'ha creato lui, sia da parte del nostro perito che dal perito dell'assicurazione. Ma se avete un vostro tecnico che ha quantificato di più contestate la perizia dell'assicurazione, è possibile che si trovi un accordo perché se vi ha quantificato di base come la franchigia sicuramente c'è un po' di margine di trattativa.
#16 Inviato 27 Settembre, 2018 davidino1978 dice: Scusate ma per 20.000 di danni non fate fare una vostra perizia da parte di un tecnico di fiducia? Ci credo che il loro perito stabilisce un danno pari alla franchigia. Ma se avete un vostro tecnico che ha quantificato di più contestate la perizia dell'assicurazione, è possibile che si trovi un accordo perché se vi ha quantificato di base come la franchigia sicuramente c'è un po' di margine di trattativa. Sapete se esiste un termine di legge per contestare la perizia? Perchè onestamente ho l'impressione che siamo stati assistiti male dal legale che ha seguito la vicenza, probabilmente bisogna essere un pò insistenti con queste compagnie e (penso) in questo caso ci si è limitati a spedire il carteggio senza troppo impegno.
#17 Inviato 27 Settembre, 2018 ispanjco dice: Sapete se esiste un termine di legge per contestare la perizia? Perchè onestamente ho l'impressione che siamo stati assistiti male dal legale che ha seguito la vicenza, probabilmente bisogna essere un pò insistenti con queste compagnie e (penso) in questo caso ci si è limitati a spedire il carteggio senza troppo impegno. Eh....c'è voluto Davidino per convincerti! 😈 e meno male!! So che le CTU devono essere contestate alla prima istanza ex art 157 c.p.c. Soltanto la parte nel cui interesse è stabilito un requisito può opporre la nullità dell'atto per la mancanza del requisito stesso, ma deve farlo nella prima istanza o difesa successiva all'atto o alla notizia di esso Altro non so, se non che dovete senz'altro cambiare avvocato. Con le compagnie assicuratrici, soprattutto per certi danni, si contratta.
#18 Inviato 27 Settembre, 2018 Danielabi dice: Eh....c'è voluto Davidino per convincerti! 😈 e meno male!! So che le CTU devono essere contestate alla prima istanza ex art 157 c.p.c. Soltanto la parte nel cui interesse è stabilito un requisito può opporre la nullità dell'atto per la mancanza del requisito stesso, ma deve farlo nella prima istanza o difesa successiva all'atto o alla notizia di esso Altro non so, se non che dovete senz'altro cambiare avvocato. Con le compagnie assicuratrici, soprattutto per certi danni, si contratta. Si hai certamente ragione esiste un termine preciso per contestare una perizia del CTU; il legale e l'amministratore si possono avvalere di un proprio perito fin dalla fase iniziale in cui si ha accesso per visione dei luoghi e rilevamento del danno da parte del perito del tribunale; e credo venga assegnato un termine per il deposito delle controdeduzioni prima della sentenza.
#19 Inviato 27 Settembre, 2018 SPL House dice: Si hai certamente ragione esiste un termine preciso per contestare una perizia del CTU; il legale e l'amministratore si possono avvalere di un proprio perito fin dalla fase iniziale in cui si ha accesso per visione dei luoghi e rilevamento del danno da parte del perito del tribunale; e credo venga assegnato un termine per il deposito delle controdeduzioni prima della sentenza. non ci siamo capiti....non c'è nessun processo in corso, non c'è alcuna CTU
#20 Inviato 27 Settembre, 2018 ispanjco dice: non ci siamo capiti....non c'è nessun processo in corso, non c'è alcuna CTU Infatti, Ispanjco.....la mia risposta indicava i termini per il CTU, ma era ovvio che non siete ancora al CTU; personalmente, ribadisco, non conosco termini per le normali perizie.
#21 Inviato 27 Settembre, 2018 ispanjco dice: non ci siamo capiti....non c'è nessun processo in corso, non c'è alcuna CTU >"Il fatto è che tutto questo è stato già tutto fatto, abbiamo la perizia dell'ingegnere dell'assicurazione che conferma i vizi, tuttavia (guarda caso!) l'importo che stabiliscono è pari alla franchigia, in modo che così l'assicurazione non sgancia nulla. La franchigia, tuttavia, è a carico del costruttore, che guarda caso è un condòmino. Non vedo perchè non debba essere possibile chiedergli questa somma sotto forma di spese condominiali individuali e straordinarie, considerando che si tratta certamente di opere da eseguire su parti comuni dell'edificio. " < Se non accetti la perizia dell'assicurazione, nominate un vostro ingegnere che farà una nuova perizia contestando la prima. Con un legale potete andare a mediazione con l'assicurazione, oppure chiamarla in giudizio se non riuscite a trovare un accordo. Lo stesso per la Srl (in questo caso fallimento) vi insinuate nel passivo con richiesta indirizzata al curatore, o al tribunale se oltre i termini. Modificato 27 Settembre, 2018 da SPL House
#22 Inviato 27 Settembre, 2018 ispanjco dice: Sapete se esiste un termine di legge per contestare la perizia? Perchè onestamente ho l'impressione che siamo stati assistiti male dal legale che ha seguito la vicenza, probabilmente bisogna essere un pò insistenti con queste compagnie e (penso) in questo caso ci si è limitati a spedire il carteggio senza troppo impegno. Entro un anno dalla scoperta del difetto (per alcuni danni le prescrizioni sono più lunghe) va denunciato il difetto. L'assicurazione probabilmente vi fa perdere tempo, sperando nella prescrizione. Ignoro se la denuncia del difetto al curatore fallimentare che ha dato scarico alla sua assicurazione che riconosce la colpa ma la quantifica all'interno della franchigia sia elemento interruttivo per iniziare poi la causa. Ve le deve saper dire il vostro avvocato. Comunque una procedura di mediazione propedeutica ad una citazione in giudizio costa poco e avendo già voi la perizia del vostro tecnico direi che è assolutamente da provare a farla. E intanto interrompete i termini di prescrizione.
