L'amministratore di condominio non è obbligato a stipulare una polizza a copertura dei danni che l'edificio può provocare a persone oppure a cose, nonché per tutelare il fabbricato stesso dai danni che potrebbe patire, ad esempio da atti vandalici oppure dalle condizioni atmosferiche. Anche quando stipulata, poi, non è detto che l'assicurazione copra ogni tipo di danno.
Di tanto si è occupata una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli (la n. 4120 del 7 ottobre 2022), la quale ha dovuto stabilire se la rottura del pluviale che ha causato infiltrazioni nell'appartamento di un condomino rientri tra i danni coperti dalla polizza globale fabbricato.
Prima di vedere a quali conclusioni è giunta la corte partenopea, è bene fare chiarezza sulla portata di un tale contratto di assicurazione, con specifico riferimento alla realtà condominiale.
Cos'è e come funziona l'assicurazione condominio?
L'assicurazione condominio è la polizza che i condòmini, mediante il loro amministratore, sottoscrivono per tutelarsi dai danni che l'edificio può provocare a persone oppure a cose, nonché per tutelare il fabbricato stesso dai danni che potrebbe patire, ad esempio da atti vandalici oppure dalle condizioni atmosferiche.
L'assicurazione condominio è quindi una polizza fabbricati stipulata a copertura totale o parziale dei danni che l'edificio può causare a persone o cose, nonché dei danni che vengono causati da persone o da fattori esterni allo stesso fabbricato.
A seconda delle condizioni stabilite nella polizza, l'assicurazione condominio può coprire:
- i danni causati all'edificio;
- i danni provocati dall'edificio.
Nel primo caso, la polizza condominio assume i connotati di una comune assicurazione contro i danni mentre, nella seconda ipotesi, si tratta di una vera e propria assicurazione della responsabilità civile, nel senso che la società assicuratrice si impegna a tenere indenne l'assicurato per i danni da questi prodotti.
All'interno dei danni causati all'edificio rientrano, ad esempio, tutti quelli provocati intenzionalmente da terze persone, come ad esempio gli atti vandalici e i furti, nonché i danni causati da calamità naturali, come terremoti e alluvioni.
Tra i danni provocati dall'edificio rientrano invece tutti quelli causati dall'incuria e dalla cattiva manutenzione del fabbricato, come ad esempio le tegole che si staccano dal tetto e colpiscono l'auto parcheggiata in strada, oppure il gradino rotto che provoca una caduta.
Polizza globale fabbricati: cosa copre?
La copertura della polizza globale fabbricati è rimessa alle parti, le quali sono libere di stabilire, all'interno del contratto, le condizioni che ritengono più opportune.
Tuttavia, trattandosi per l'appunto di polizza "globale", la garanzia fornita dall'assicurazione è generalmente molto ampia e copre praticamente ogni tipo di calamità naturale (terremoti, alluvioni, ecc.) e di evento atmosferico particolarmente disastroso (tempeste, trombe d'aria, ecc.).
La polizza globale fabbricati può poi intervenire anche in caso di eventi geo-politici, come ad esempio una manifestazione che dovesse degenerare.
È poi possibile estendere la copertura anche alle singole unità immobiliari site all'interno del fabbricato; è ciò che in genere accade nei condòmini, in cui la polizza globale fabbricati risarcisce anche i condòmini per i danni che l'evento ha causato all'interno delle loro abitazioni.
Ad esempio, se a causa di un violento nubifragio dovesse rompersi il tetto e l'acqua dovesse entrare all'interno dell'appartamento posto all'ultimo piano, l'assicurazione risarcirebbe non solo i danni all'edificio (cioè, quelli al tetto) ma anche quelli che ne sono derivati alla singola proprietà privata.
Polizza globale fabbricati: cosa non copre?
La polizza globale fabbricati, così come ogni altro tipo di contratto d'assicurazione, non copre i danni che potevano essere evitate utilizzando l'ordinaria diligenza né, ovviamente, quelli causati volontariamente dall'assicurato.
In altre parole, la polizza globale fabbricati esclude l'indennizzo nell'ipotesi di danni causati dal dolo o dalla colpa (grave) del contraente.
Ad esempio, se il vento porta via le tegole del tetto ma si scopre che queste erano già parzialmente staccate a causa della cattiva manutenzione, allora l'assicurato non potrà pretendere alcun indennizzo.
Ugualmente, se l'androne si allaga per una perdita delle tubazioni vetuste oppure perché le stesse sono intasate, l'assicurazione potrà rifiutarsi di pagare.
Amministratore: può sottoscrivere l'assicurazione condominio?
Secondo la giurisprudenza (Trib. Salerno, sent. n. 1904 del 31 maggio 2022), l'amministratore può procedere alla stipula di una polizza per il condominio solo se autorizzato espressamente dall'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Questo perché, se è pur vero che l'amministratore è obbligato ad eseguire gli atti di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (ex art. 1130, co. 1, n. 4, cod. civ.), è altrettanto vero che la legge ha inteso far riferimento ai soli atti necessari per la tutela dell'integrità dell'immobile, tra cui certamente non può essere ricompreso il contratto di assicurazione, il cui fine consiste nell'evitare pregiudizi di carattere patrimoniale ai proprietari dell'edificio danneggiato.
L'amministratore potrebbe procedere a sottoscrivere un'assicurazione condominio senza il previo consenso assembleare solo se ne fosse fatto espresso obbligo all'interno del regolamento.
Polizza globale fabbricati: risarcisce per le infiltrazioni dal pluviale?
Il caso sottoposto alla Corte d'Appello di Napoli ha preso le mosse dalla domanda di risarcimento danni che uno dei condòmini aveva avanzato nei riguardi del condominio per via di infiltrazioni d'acqua in corrispondenza dell'innesto nel pluviale di una vecchia gronda di raccolta delle acque meteoriche e dell'innesto del pluviale nel muro perimetrale dell'edificio, danneggiati nel corso di lavori di manutenzione delle facciate.
Soccombente in primo grado, il condominio proponeva appello non per mettere in discussione la propria responsabilità ex art. 2051 cod. civ. bensì per impugnare la statuizione con cui il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda di garanzia contro l'assicurazione, ritenendo non provato a quali condizioni di polizza il condominio fosse assicurato al tempo del danno.
Intervenuto il giudicato interno riguardo alla responsabilità del condominio nei confronti degli attori per i danni da infiltrazioni cagionati alla loro proprietà dovuti alla rottura di un pluviale, la Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 4120 del 7 ottobre 2022 in commento, ha ritenuto che il condominio abbia correttamente documentato non soltanto l'esistenza del rapporto assicurativo con la società chiamata in causa (nella specie, una polizza globale fabbricati), ma anche il regolare pagamento dei premi e i presupposti della garanzia, desumibili dalle condizioni contrattuali: la società assicuratrice, infatti, si era obbligata a tenere indenne l'assicurato di quanto questi fosse tenuto a pagare, quale civilmente responsabile, a titolo di risarcimento dei danni involontariamente cagionati a terzi, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione ai rischi inerenti alla qualifica di proprietario del fabbricato, restando esclusi i danni a cose da spargimento d'acqua «a meno che siano conseguenti a rotture accidentali di pluviali, grondaie, impianti idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento e tecnici».
Nel caso di specie, tenuto conto della causa delle infiltrazioni, individuata dal Ctu nella rottura di un pluviale successivamente riparata, non si verte in alcuna delle ipotesi di "rischi esclusi" di cui alla sezione della responsabilità civile verso terzi.
Alla luce di ciò, secondo la Corte d'Appello di Napoli, la polizza globale fabbricati risarcisce per i danni causati ai condòmini dalle infiltrazioni derivanti dalla rottura del pluviale.
